傳統商業地產如何應對新挑戰?百盛的試水會否成功?

　　自7月起，百盛購物中心淮海店開始對地下一層和七、八層進行封閉裝修，整個工程將在9月完工。

　　據記者了解，裝修后，百盛購物中心的地下一層將會有更多餐飲品牌。

　　這也是繼巴黎春天后，淮海路商圈又一家在地下一層增加餐飲比例的百貨。

　　傳統百貨轉型必須依靠餐飲

　　1996年，上海的首家百盛購物中心在淮海路陜西南路開業。那一年，人們才剛剛開始用上家庭電腦。

　　16年后的今天，傳統百貨正處于嚴酷的轉型期。作為最早在中國經營時尚百貨連鎖的外企之一，百盛也不例外。

　　和其他百貨一樣，百盛幾乎每隔一年就會對某個樓層重新布局。尤其在生意相對清淡的六層以上，從最早的游戲機房、工藝禮品店，到電器商店、特賣場，再到大的中式飯館，進行過數次大整修。

　　之前，地下一層的大部分面積始終為百盛自有超市和一些煙酒、藥店、化妝品專柜。而近年來，該層面逐漸出現了一些簡單的外帶餐飲，如面包新語、久留米壽司、快樂檸檬、美珍香等，超市的比例則隨之縮小。

　　據觀察，這些餐飲店的生意十分紅火。尤其在下班高峰時期，從地鐵一號線陜西南路站出站的白領和學生都會購買一些食品墊饑。許多攤位前都排起了長隊，整個樓面非常擁擠。

　　而此次裝修后，百盛將進一步提升地下一層的餐飲比例。

　　中國城市商業網點建設管理委員會專家委員姜新國告訴記者，增加餐飲比例是百貨的趨勢。傳統百貨受到沖擊后，要么走高端路線，如果走中端路線，餐飲是必不可少的。這可使消費者能在購物過程中有更多的享受環節，也能增加競爭力。

　　錦和投資集團品牌總監沙立松也認為，傳統百貨轉型一定需要餐飲。

　　在電商發達的今天，傳統的商業集聚區受到了挑戰。而新興的商業區，如五角場、七寶、莘莊等的購物中心，生意都很火爆，這是由于他們的業態很講究，配置很科學。除了主力店外，還會有幾個樓面做成餐飲。百盛可能也是借鑒了七寶、莘莊店的經驗。

　　對于餐飲“積聚人氣”的作用，上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶也表示贊同。“盡管餐飲店的租金沒有服裝、化妝品等品牌入駐來得高，但能增加顧客體驗式、休閑式的互動。可以說是用犧牲一定租金的方式換取人氣。”

　　不過，朱連慶也指出，不是所有的傳統百貨都適合做餐飲，要看在整個商圈中所占的位置。且單個餐飲并不能起到作用，要引進多種口味的餐飲，才會產生一定的影響。

　　留住客戶不能僅靠“吃老本”

　　位于淮海路商圈最西段，又占據陜西南路地鐵出口的百盛周末客流量一直較大，節假日搞活動時，更是人頭攢動。

　　朱連慶認為，百盛的生意較好是因為位于中心城區，與周圍已形成穩定商圈并以他為主體，也有固定的客戶群。

　　姜新國也表示，百盛的地理位置好，外加定位非常精準，能吸引到白領顧客。“百盛旁邊還有巴黎春天這只‘狼’，有競爭才能相互促進。”

　　百盛和對面的巴黎春天皆為中檔定位，其中百盛的定位相對更為年輕時尚，巴黎春天引進的品牌則更為成熟。

　　從最開始的ESPRIT、ONLY、ETAM等，到目前主打的CK、ARMANI JEANS、GUESS等，百盛引入的始終是年輕人心目中較為中端的品牌。

　　而巴黎春天生意最好的部分為一樓的鞋類專柜，再加上樓上部分適合40歲以上女性的品牌，和百盛除了競爭外，也有著良好的互補。

　　不過，這一“和諧”的格局，很可能隨著新鴻基開發的環貿廣場的出現被打破。

　　位于淮海中路(襄陽南路至陜西南路路段)的環貿廣場商業部分共有八層，預計年內營業，定位為中高端，營業結束的時間也比正常百貨晚數個小時。除了商業部分外，項目還包含了寫字樓和高級公寓，是一個不折不扣的城市綜合體。

　　地下為地鐵1、10號線換乘，體量大，且距離襄陽路上的嘉華中心和淮海國際廣場更近的環貿廣場，環貿廣場的出現對百盛無疑是一個巨大的沖擊。

　　沙立松表示，環貿廣場一定會對百盛產生影響。和其他現在新建的商業廣場一樣，環貿的業態非常豐富。而百盛等一些傳統百貨在定位時都沒有考慮到業態比例，因此現在必須要進行改革，引入能形成業態互補的一些商業，著眼于客戶的需求，提供最好的服務。

   （來源：東地產）