大英山機場在見證海口飛躍史后，其遺留地塊又成為了海航系地產業務膨脹的支點。

　　10月18日消息，在原海口大英山機場地塊上建設的海南首個大型綜合商業項目——海航日月廣場目前正在施工當中，預計將于年底奠基。

　　據悉，該項目也是海航集團旗下海島建設應海南國際旅游島CBD建設需要而推出的項目，占地面積約16萬平方米，總建筑面積近40萬平方米，總投資約40億元。
　　與海口日月廣場火熱的施工現狀相比，海航集團位于廣州的另外兩個商業項目卻陷入了被疑停工、商家撤場、開業遙遙無期等窘境。

　　日前相關媒體報道稱，海航旗下海航置業的首個YH城項目——番禺YH城目前因經營慘淡已名存實亡，海航更是在今年9月從中撤場；而位于白云區的YH城也是壓力重重，何時開業還是未知數。

　　廣州YH城撤場

　　作為海航YH城的首批試點，海航置業在番禺YH城項目上曾頗下過功夫。

　　據相關人士透露，海航置業進駐北亭廣場[最新消息 價格 戶型 點評]后在裝修方面曾投入了三、四千萬，海航置業甚至有計劃將北亭廣場整個重新包裝、重新改造，但最終沒有付諸實施。

　　對于海航置業的這種做法，分析認為，海航置業其實是想借此增強項目的整體運營能力，從而提高項目價值，以期待在后期出售后能獲得更大的收益，這也符合海航系地產一貫的做法和風格。

　　實際上，此次遭遇挫折的番禺YH城就是海航置業收購而來，該項目曾經是經營多年的廣州大學城的北亭廣場。

　　顯然，海航置業的這次買賣出乎其意料。不過在業界看來，海航置業廣州兩個商業項目的遇冷，卻在情理之中。

　　有分析稱：“海航系地產通過收購、合并和資產置換等方式進入商業領域，其自身缺乏零售業經驗和人才，對下屬企業跨區域、跨文化、跨界整合的風險度相當高。”

　　海航置業在商業地產領域的短板，恰好就在白云YH城的經營上得到了應正。

　　廣州相關業內認為，白云YH城所處的白云區嘉禾地段區位并不算優越，這種邊緣的商業地產項目一般需要更長的時間培育，這對企業的資金和運營能力有極大要求，海航置業可能不缺資金，但其涉商不久，顯然在運營能力上仍有欠缺。

　　一位商業地產公司負責人就曾表示，在目前的商業地產市場，海航系地產業務的發展其實也是很有代表性的，它不是主要依靠業績提升，更多的是通過把握資本市場的節奏，通過收購、出售來迅速做大資產規模。

　　另有分析也指出，相比華潤置地的萬象城、以及萬達集團的萬達廣場復制模式，海航系地產在商業地產領域既沒有成熟的運作模式，也沒有具體的經營思路，整體而言，這還是與海航系在地產領域的操作模式有關，他們更看重的是資產騰挪后的獲益空間。

　　而海航系地產的模式，在外界看來就是重圈地輕開發，通過一系列收購、質押、融資等杠杠運作，實質就是賭資產升值。

　　大英山機場地塊

　　海航系這種通過資本運作、提升項目價值的手法，其實過往首先就是用在了有著海口標桿之稱的大英山老機場地塊項目上。

　　由于海口城市建設的需要，大英山機場在1999年全部撤出之后，區域總占地面積600公頃的土地變更為城市建設用地，而核心地段的3000畝則成為規劃中的海口市“城市之心”。

　　海航集團由于其背景，多年來與大英山機場的土地有著非同一般的淵源，而這3000畝土地之后也由海航集團控股企業海口美蘭機場獲得了開發權。

　　2004年，海航集團與廣東地產商聯華國際簽訂了大英山機場項目合作協議，共同出資成立海口新城區開發有限公司，聯手開發大英山舊機場項目。

　　但此后因各種原因，雙方的合作并未順利進行，聯華國際黯然離場，而海口新城區開發建設有限公司卻保留了下來。

　　2007年5月28日，海航集團出資17.5億元成立海航置業，并將海口新城區開發建設有限公司和3000畝大英山土地劃撥至其名下。

　　一年之后的2008年7月15日，海航集團又出資成立了海航地產，重新分配旗下的地產業務。之后，海航地產專注于海南本島的房地產開發，而海南置業則負責海南之外的房地產業務。

　　到了2009年下半年，3000畝大英山機場土地使用權的擁有者悄然變成了海航地產。而在經過多番輾轉后，大英山機場土地早已升值數十倍。

　　目前，海航地產已成為2010年10月后成立的海航國際旅游島開發建設（集團）有限公司（海島建設）旗下最重要的核心業態。

　　根據公開資料，2009年1月，海航地產的資產總額僅為4.03億元，然而，至2011年2月，資產總額已逾75億元。3000畝大英山土地的資產價值由此可見一斑。

　　“海航地產獲得的大英山土地是屬于劃撥土地，成本很低，大概只有70萬元/畝。”一位了解情況的海南開發商曾表示，“如果按照現在住宅用地的地價，大英山土地的地價已經達到500萬-600萬元/畝。”

　　除了在旗下各公司之間輾轉外，海航地產還將大英山機場地塊提供給專業地產商進行合作開發，然后坐享其成。

　　在大英山機場地塊最終轉至海航地產名下之后，海航地產曾和北京國瑞地產在其中聯手打造了一個占地近300畝的項目，名為海闊天空·國瑞城，該項目住宅最高售價曾達到15000元/平米。

　　不過，該項目基本是由國瑞地產獨立開發完成，海航地產僅提供土地資源。而作為對價，國瑞地產要向海航返還每平方米樓面價3000元，這是雙方早前簽署的合作條款。

　　以此折算，這相當于海航地產以800萬元/畝的地價把土地出讓給國瑞地產。

　　“與專業開發商合作開發，既是海航系地產的過人之舉，也是迫于無奈，因為房地產開發并不是海航系地產的強項。所以海航系發展地產業更多的是通過把握資本市場、資產泡沫的節奏來迅速做大資產規模，即依托并購和資本杠桿”，相關分析師認為。

　　海航系地產迷局

　　“飛機飛到哪里，房地產項目就開發到哪里”，這是業界對海航系近年來在地產領域急速擴張的戲言。而海航集團董事長陳峰亦曾坦言，“海航就是傳統的跑馬圈地式粗放型的管理模式”。

　　正是在這種心理的驅動下，海航系的地產公司近年來在各地瘋狂拿地和收購項目。

　　不過，在海航系地產業務快速擴張的過程中，其跑馬圈地式的投資策略卻遭到了市場強烈質疑。

　　業內人士指出，海航系地產業務的投資策略十分散亂，以海航航空業的空中資源為優勢，通過空中節點“遍地開花”于京、滬、穗多方拿地，且酒店、住宅、商業均有插足。但其無論住宅或酒店業務，并未有確切的比重劃分，也沒有具體的項目進展策略。

　　此次海航置業廣州的兩個YH城商業項目所遭遇的被疑停工、開業遙遙無期就是明證。

　　“其實，海航系地產接下來的發展只能適應市場需求，必須選擇一個大的區域進行投資；必須選擇地產里的某一個品牌如住宅地產或航空地產開發，而不是四處拿地，更不能依靠航空中的幾個節點來遍地開花，這是一種典型虛胖”，業內分析稱。

　　另外，海航系地產業務在短短數年之內已有過幾次大調整，雖然調整是為了更好的發展，但海航系地產表現出來的則是愈發混亂的跡象，人員、區域頻繁變動，職責不太明確，策略也不統一，這種現狀也在很大程度上限制了其發展。

　　而在完成大量土地資產的儲備后，海航系又四處為地產板塊借殼上市奔波。但從2009年欲借殼ST筑信到2010年嘗試重組綠景地產，海航地產業務的借殼之路均以失敗告終。

　　最近與九龍山舊股東之間的矛盾，也可能造成該次借殼努力再次失敗。而由于開發不力，海航置業之前在深圳獲得的大量舊改項目，日前也傳出了要撤離的消息。

　　此外，在國內經濟整體下滑趨勢明顯的大環境下，房地產資本市場短期內難以到改善，而一旦離開了資本市場的助力，長袖善舞的海航系地產，其資本騰挪術或許很難再演繹。

   (來源：觀點地產網)