合景泰富北京崇文門地塊涉嫌囤地

　　在寸土寸金的北京崇文門地區，與崇文門新世界商場僅相隔一條街的，是一塊已經被圍墻圈起空置了一年多的地塊。地塊內毫無動靜，與周邊熱鬧、繁華的氣氛對比強烈。該地塊就是去年6月份，被合景泰富旗下廣州市豐璟房地產開發有限公司拿下的東城區崇文菜市場地塊。

　　對于地塊遲遲沒有動靜，記者先后致電了北京市國土資源局、合景泰富北京公司，均未得到明確答復。

　　盡管各界對于崇文門地塊有各種關于囤地、坐等地價升值的質疑，但從合景泰富近年來發展可以看出，其似乎正意欲走一條商業地產轉型道路。

　　購地一年半未動工

　　時間回到去年的6月27日，北京市國土資源局內，北京東城區崇文菜市場商業金融用地現場競拍，33輪競價過后，最終廣州市豐璟房地產開發有限公司以7.1億元的總價競得，成交溢價率近140%，樓面地價4萬元/平方米以上。

　　據媒體報道，在順利拿下地塊后，廣州市豐璟房地產開發有限公司相關人士在接受采訪時稱，公司對該地塊的開發定位是高端商業物業，開發時間雖然尚未確定，但是會盡快。然而，直到一年多后的今天，地塊仍然未見任何動靜。

　　記者在現場所見，地塊整體被兩米高的墻體圍住，西南側有一扇緊鎖著的鐵門。據鐵門旁賣報的老人講，這個已經空了一年多的地塊，一直沒有動靜，也沒看見有人進出。

　　拿地將近一年半時間仍未動工，是否有囤地嫌疑？為此，記者致電了合景泰富北京公司營銷總監孟令文，在談到崇文門商業地塊時，他敏感地表示，這部分是北京公司負責商業地產的團隊在操作，詳情不清楚。記者之后又幾位聯系合景泰富北京公司相關人，也未得到答復。

　　按照今年6月份國土部公布的已修訂完畢的《閑置土地處置辦法》中的標準，閑置土地指“國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”； “已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。”對于閑置土地的處理標準，則規定為，閑置一年按照土地出讓價款20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回。

　　對此，記者致電國土資源部，截至發稿時仍未得到回復。北京市國土資源局相關人士對記者表示，對于該地塊是否囤地的問題，還不是十分清楚。但該地塊是去年6月份成交的，不適用新修訂的《閑置土地處置辦法》，因為新的辦法是在今年7月1日起才正式施行。

　　但記者查閱1999年發布的即修訂前的《閑置土地處置辦法》中，對于閑置土地的標準是“國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的”；以及“已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的土地” 。

　　相應的，處置辦法為“在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權”。

　　另外，今年9月份，國土資源部聯合住房和城鄉建設部曾發出通知，凡因企業原因造成土地閑置一年以上的房企，在結案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。

　　坐等商業地塊升值

　　對于合景泰富崇文門地塊遲遲未見動靜，有業內人士認為，可能與合景泰富自身財務狀況有關，但更大的可能是借北京商業地產大漲的勢頭，坐等地價升值。

　　據第一太平戴維斯統計數據顯示，今年第一季度，北京中高端首層商業租金同比上漲14.3%，商鋪的租金進入了快速上升的通道。搜 房數據中心發布數據也顯示，今年1-9月，北京商業地產項目(商鋪與寫字樓)新增供應量同比減少了39%，而成交量卻顯著上升。前三季度，北京商業地產項目成交金額364.1億元，同比增長45.6%。其中商鋪成交總額達81億元，同比增長17.3%；寫字樓成交總額283.1億元，同比上漲56.6%。

　　高和資本董事長蘇鑫介紹道，近兩年北京寫字樓及商鋪市場租金及售價都明顯上漲，一些寫字樓項目租金漲幅超過40%，而售價的漲幅也在30%左右。

　　業內人士認為，正是商業地產前景的看好，令北京商業金融地塊價格開始水漲船高。以9月份成交的西城區月壇南街兩宗金融商業及體育用地為例，該地塊規劃建筑面積112550平方米，最終被金融街以34億元的價格競得，樓面地價超過3萬元/平方米。

　　同樣，合景泰富崇文門地塊周邊，去年拿地時，部分東花市及幸福大街沿線的商業項目，月租金在70元/平方米/月左右。但據記者了解，近期新世界商場及國瑞城商城附近已有鋪位租金上漲至120元/平方米/月左右。按照蘇鑫的經驗分析，未來隨著商業地產及商鋪市場的看好，租金漲幅還將增加，地塊價值也將隨之上漲。

　　意欲向轉型商業地產？

　　崇文菜市場地塊是合景泰富正式北上進京后拿下的第三宗地塊。據報道，早在2008年2月，合景泰富拿下了兩宗位于北京市順義區馬坡鎮、臨近奧運水上項目主賽場的住宅性質用地，兩宗地塊合計總建筑面積近50萬平方米，折合樓面地價為3960元/平方米。之后，該地塊被開發為合景·香悅四季項目，在經過了3年開發后，目前所剩房源已經不多。也正是因此，及時拿下崇文門商業地塊，對合景泰富未來在京拓展，可謂意義重大。

　　一位不愿具名的市場人士分析認為，若想做成全國性的房地產企業，進駐北京是必不可少的一步，這從以往萬科、龍湖、合生、富力等品牌房企的成功拓展經驗就可看出。但與上述房企有所不同的是，合景泰富在開發了香悅四季一個住宅項目后，選擇城市核心區商業地塊運作。開發運營成本高、區域經驗缺乏，對合景泰富而言可謂不小的挑戰。

　　戴德梁行發布的分析報告中曾稱，雖然崇文門區域商業氛圍成熟，但商業業態種類繁多，已十分齊備，因此對合景泰富來說，如何規避與周邊商場同質化的競爭，是一個不小的考驗。同時，雖然該地塊地段較好，但量不大，并不具備規模優勢，難以形成大的商圈影響力。

　　事實上，合景泰富近年來一直逐步加大商業物業的比重。據報道，2011年，該公司表示，商業物業銷售比例將由2010年的15%上升到2011年的30%-40%，并正計劃在廣州、蘇州、成都等多個城市及海南省發展其他6家高檔酒店及高級購物中心。去年，合景泰富在全國7個城市(廣州、蘇州、成都、北京、海南、上海及天津)擁有的在售項目中，由于項目大部分位于限購區域，銷售受到較大沖擊。在最終實際完成的115億元銷售額中，39%歸功于商業地產。

　　受累于去年銷售的吃緊，合景泰富在年初時將2012年的銷售目標定為120億元人民幣，比去年實際完成的115億元僅高出5億元。對此，合景泰富主席兼執行董事孔健岷曾表示，在調控不會放松的情況下，合景泰富今年的銷售目標相對保守。合景泰富執行董事首席財務官徐錦添表示，因為商業地塊不受限購影響，集團希望今年仍將商業地產比重保持在40%左右。

　　業內人士分析認為，在住宅項目受限購影響的情況下，獲得商業價值很高的地塊，對房企業績的拉動作用十分明顯。但一定不能忽視因商業地產開發周期較長帶來的資金問題。從目前來看，合景泰富似乎意欲向商業地產轉型，但是否能夠成功，還需時日驗證。

　　（來源：參考消息•北京參考）