摘要：對于集中了十多家五星級酒店和多個大型購物中心的天府新城來說，招商競爭不可避免。天府新城的未來成長空間的確被很多商業地產的開發商所看好。

　　據《成都商報》報道，股神巴菲特曾經說過這樣一句名言：“只有當潮水退去，你才會知道是誰在裸泳。”這句話放在房地產市場一樣適用。在房地產市場快速上升期里，從業者都在分食發展紅利，渾水摸魚者眾多;只有當市場不景氣之時，激烈的競爭下才能凸顯專業。

　　一家位于天府大道旁的購物中心因為招商情況不佳可能推遲開業，在那些信奉“過剩論”的業內人士看來，這一天的出現在他們的預言之內。

　　三年來的城市綜合體建設熱從今年迎來開業這個關鍵節點。在5月萬象城開業之后，9月以來，來福士廣場、九方、奧克斯廣場這三個位于人民南路一線的購物中心陸續開業。而在未來一兩年內，人民南路兩側還有更多購物中心將緊隨其后。但開業之前，招商是商業地產操盤者不得不謹慎面對的一道坎。

　　綜合體招商，名氣很重要

　　對于集中了十多家五星級酒店和多個大型購物中心的天府新城來說，招商競爭不可避免。天府新城的未來成長空間的確被很多商業地產的開發商所看好。“每平方公里擁有的五星級酒店、世界五百強企業數量以及產生的稅收和GDP”，這都是國際知名商家衡量這個區域是否適合做商業地產的指標。銀泰置業西南區總經理鄭勇強說，成都銀泰中心面對全球的高端奢侈品商家招商時，別人首先要看的就是這些數據。他分析說，天府新城，尤其是金融城，這幾個指標都很好，所以目前看來，計劃于2016年開業的成都銀泰中心并不愁招商的事。而在今年5月，他們已經與華爾道夫酒店簽訂了協議。

　　不過樂觀的不僅僅是銀泰中心這種有著無數商家資源的開發商，與之同列的還有萬達廣場、來福士廣場、九龍倉IFS(國際金融中心)，新鴻基ICC這樣具有知名品牌效應的綜合體。日前，一家名叫“大和總研”的機構發布報告稱，九龍倉成都IFS的招商已經完成60%，其最高租金已經突破1600元/平米·月，開業首年的租金收入有望達到6億元。而成都IFS的一位工作人員告訴成都商報記者，IFS還租出過更貴的鋪面。

　　另外一個正在崛起的商業地產品牌是龍湖的“天街系”，雖然目前投入運營的成功案例數量有限，但是龍湖在全國范圍內布局的多個天街系目前已進入招商階段。在成都，北城天街已經舉辦過兩次大規模的招商大會，據項目負責人說目前招商已經完成過半。而時代天街則主要做高新西區的生意，那里幾十萬的就業人口是他們的“衣食父母”。

　　綜合體：招滿七成，就能開業

　　11月29日，成都奧克斯廣場正式開業，據熟悉該公司的業內人士說，因為招商問題，奧克斯廣場的開業時間已經延后。12月2日下午，成都商報記者在其賣場看到，很多商家雖然已經如約開業，但是顧客人數卻不是很多，而其地下停車場還無法使用，很多顧客只有把汽車停在項目旁的道路兩側。而在其內部，還有很多店鋪尚未裝修完畢。周邊某項目的策劃經理說，對于總面積20多萬平米、有超過160個獨立店鋪的奧克斯廣場來說，先把里面所有的商場填滿才是當務之急。

　　但很多時候，即使招商不滿，綜合體也必須如期開業。今年5月華潤萬象城開業之后，雖然人氣也還不錯，但許多去過萬象城的消費者在微博上的評價多是“準備不足，倉促開業”。事實上，這樣的評價在今年開業的幾個綜合體上都有不同程度的體現。在奧克斯廣場、九方購物中心之內，包括萬象城開業之初，都還有很多店鋪沒有開業。

　　而與奧克斯廣場同在金融城內的另外一個購物中心，卻正面臨因為商家數量不夠而無法開業的問題。據該項目的負責人說，目前招商比例還不到一半，有的項目，如果招了70%，其實就可以開業了，但我們有一半的鋪子還空著，還得再等等。

　　商家選擇：餐飲比重越來越高

　　對于運營者來說，現在對于商家的選擇也跟以往不大一樣，最明顯的差別就是，餐飲的比例明顯提升。選擇更多餐飲的原因一是因為電子商務的沖擊，二是天府新城本身有這種需求。

　　“未來的標準化產品都可以在網上買到，包括大米白面，網上買還可以省掉物流的環節，直接送到家。”這是鄭勇強對于未來電子商務發展的看法，他說，電子商務可以替換掉銷售標準商品的店鋪，但是體驗式的商業無法取代，而體驗式商業的最典型代表就是餐飲。

　　在奧克斯廣場，目前有近80家餐飲品牌進駐，這占據到了160多個單店的一半。據該項目負責人說，目前項目周圍的寫字樓內已經入駐了大量的公司，但周圍沒有太多的商業，很多公司的員工只有自己帶便當解決午飯問題，所以奧克斯廣場引入了大量的餐飲商家。同在金融城的九方購物中心也規劃了大量餐飲業態。

    （來源：成都商報）