內(nèi)容簡介：一邊推動商業(yè)項目面市，一邊已經(jīng)在武漢、杭州、沈陽、海口等地斥資約百億元拿地，且外拓都是商業(yè)項目或商住兩用項目。

　　長期以來，越秀地產(chǎn)股份有限公司(下稱“越秀地產(chǎn)”)偏安廣州，固步自封，且以住宅為主。目前，越秀地產(chǎn)的總土地儲備約1340萬平方米，卻有約48%位于廣州。而其目前異地在售項目均為住宅，銷售也不盡如人意。過分依賴廣州區(qū)域及住宅市場的風險不言而喻。

　　不過，從越秀地產(chǎn)今年的戰(zhàn)略來看，其正力圖擺脫這種“依賴癥”。一邊推動商業(yè)項目面市，一邊已經(jīng)在武漢、杭州、沈陽、海口等地斥資約百億元拿地，且外拓都是商業(yè)項目或商住兩用項目。

　　“今年在產(chǎn)品線方面加大了商業(yè)地產(chǎn)的比重。目前，越秀集團已經(jīng)把‘地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營及資本運營’的商業(yè)模式作為一項獨特的核心能力，把商業(yè)、住宅‘雙輪驅(qū)動’、打造商業(yè)地產(chǎn)作為未來戰(zhàn)略思考的重要部分。”越秀地產(chǎn)在給記者的書面回復中稱。

　　有分析認為，越秀地產(chǎn)的大規(guī)模向外擴張也將會使其負債比率大幅反彈。

　　異地銷售貢獻僅一成

　　作為廣州本土最老牌的房地產(chǎn)企業(yè)，越秀地產(chǎn)跨區(qū)域擴張的步子卻遲緩于近半數(shù)百強房地產(chǎn)企業(yè)。截至2008年末，越秀地產(chǎn)的土地儲備為354萬平方米，除了一幅香港地塊，其余的都在廣州。

　　到了2010年，越秀地產(chǎn)的布局城市增加到9個。不過，異地的銷售收入貢獻卻為零，原因是“還沒有進入銷售期”。

　　為了擴大廣州以外市場的銷售份額，2011年越秀地產(chǎn)快速向外地擴張：先后競得沈陽南塔街地塊、中山東升鎮(zhèn)地塊、杭州臨安地塊等，包括廣州科學城地塊在內(nèi)新增土地儲備160萬平方米，全年斥資67.76億元，遠高于50億元的預算。

　　2011年，越秀地產(chǎn)相關(guān)人士曾表示，其2011年年度業(yè)績目標是不低于90億元，計劃其中15%的銷售額來自煙臺、沈陽。然而結(jié)果卻是：江門星匯名庭、沈陽越秀岄湖郡、煙臺星匯鳳凰等3個項目的總收益也僅4.2億元，占總銷售額91.8億元的4.6%，可謂是慘淡。

　　今年上半年，隨著中山星匯云錦項目加入銷售陣營，越秀地產(chǎn)在異地實現(xiàn)銷售的項目增至4個。越秀地產(chǎn)在廣州以外的銷售收入有了改觀，達到了12.67億，總占比升至12.4%。

　　下半年70億拿地

　　今年上半年，越秀地產(chǎn)僅1月份在土地市場上亮相。

　　今年1月初，越秀地產(chǎn)斥資人民幣28.2億元購入位于湖北省武漢市硚口區(qū)硚口路的一幅商業(yè)金融地塊，計劃建設300米漢江沿線第一高樓。同月，越秀地產(chǎn)再次出手，與廣東省茂名市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬在茂名打造總占地面積超過5000畝的大型綜合體項目。之后，便匿跡土地市場。

　　而下半年開始，越秀地產(chǎn)卻加快了擴張步伐。時代周報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，下半年越秀地產(chǎn)共9次出手拿地，耗資約70億元，時間集中在9、10、11月。在今年所拿的所有地塊中，蘿崗、從化占三塊，將發(fā)展為住宅，其余地塊都位于廣州以外的區(qū)域，發(fā)展方向為城市綜合體、商住兩用地塊和旅游地產(chǎn)地塊。

　　拿地變化明顯與其資金變化有關(guān)。金利豐證券的研究報告顯示，越秀地產(chǎn)去年凈資本負債率達75.5%，總銀行借貸同比增加23.2%至217.8億元，今年有
106億元貸款到期。期末集團手持現(xiàn)金61.3億元，未動用的銀行授信額度28億元。而越秀地產(chǎn)今年8月中旬接受時代周報記者采訪時表示，“公司將廣州國際金融中心注入到越秀房托的交易亦得到了通過，這一交易將使公司獲益良好，包括：錄得人民幣5億-7億元的收益;減少約人民幣45.00億元的銀行負債;增加現(xiàn)金約人民幣40億元;廣州國際金融中心在2011年錄得較高的評估升值，公司通過此交易亦使升值實現(xiàn)現(xiàn)金化。”

　　這次交易讓越秀地產(chǎn)的負債率降至35%。但是，更重要的是，這次資金回籠，讓其能在大舉跑馬圈地時“不差錢”。為了進一步增強資金實力，越秀地產(chǎn)11月9日又發(fā)布公告稱：公司與一間銀行訂立一份融資協(xié)議，該銀行將向越秀地產(chǎn)提供高達3億港元的無抵押18個月貸款融資。

　　對于越秀地產(chǎn)在土地市場的表現(xiàn)，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對記者如此表示：“應該說這是越秀地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)。拿地的趨勢集中在二、三線城市，一方面是這些城市的土地價格便宜，開發(fā)風險小，利潤高。另外一方面是二、三線城市的購買力逐漸旺盛，況且商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大。”

　　過度擴展商業(yè)地產(chǎn)

　　今年4月26日，越秀地產(chǎn)成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，正式宣告商業(yè)地產(chǎn)運營平臺成立，其大力拓展商業(yè)地產(chǎn)項目的野心凸顯。

　　越秀地產(chǎn)今年新推出廣州財富公館，商業(yè)項目還包括廣州財富世紀廣場，這兩個項目為其立下了汗馬功勞，上半年吸金34.07億元，占比33.4%。

　　實際上，從去年下半年開始，越秀地產(chǎn)的商業(yè)項目貢獻就凸顯。有分析稱，越秀地產(chǎn)去年在最后3個月能夠完成銷售任務，主要得益于商業(yè)物業(yè)銷售的大幅增長。其中位于珠江新城的財富世紀廣場，自2011年9月開盤至12月，總共銷售了12億元。而江南新苑裙樓商鋪、火車東站的東方寶泰廣場的銷售業(yè)績也不錯，貢獻了超10億元的銷售業(yè)績。

　　然而，事實上，越秀地產(chǎn)卻用出售這些商業(yè)項目的方式回籠資金。數(shù)據(jù)顯示，10月份，越秀地產(chǎn)出售了珠江新城非限購商業(yè)項目財富世紀廣場和位于海珠區(qū)的江南新苑裙樓商鋪，回籠資金近9.96億元。時過一月，越秀地產(chǎn)再次將其旗下開業(yè)已7年的東方寶泰購物廣場出售給該商場的經(jīng)營管理方香港匯港發(fā)展集團，此交易完成后，越秀地產(chǎn)回籠現(xiàn)金9.84億元。單是這兩次物業(yè)的出售，就回籠資金近19.8億元。業(yè)內(nèi)有分析認為，越秀地產(chǎn)將商業(yè)項目像住宅一樣賣掉，雖能帶來短期利益回報，但卻影響長期盈利。不過越秀地產(chǎn)否認拋售，稱這是在“清理非核心資產(chǎn)”。

　　“越秀地產(chǎn)所出售的商業(yè)物業(yè)屬于傳統(tǒng)的商業(yè)項目，可能他們覺得沒有長期持有價值。將這些舊的物業(yè)套現(xiàn)，用來買新的地做新的商業(yè)地產(chǎn)模式，比如說城市綜合體。”廣州市社會科學院研究員彭澎對記者說。

　　越秀地產(chǎn)外拓均以商業(yè)地產(chǎn)為重頭戲，資金投入可想而知，且回收期漫長，但其卻認為自己有著一道殺手锏：“只要公司實現(xiàn)‘越秀地產(chǎn)和越秀房托’之間的一個常態(tài)化互動，越秀地產(chǎn)負責商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和培育，再把商業(yè)物業(yè)注入到越秀房托，由越秀房托進行管理，相信這樣的一個互動模式能盤活投入到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金。對于公司來說，既可以減輕負擔回籠資金，又可以繼續(xù)享受因這個物業(yè)而產(chǎn)生穩(wěn)定收入和評估升值帶來的收益。”越秀地產(chǎn)對記者如是表示。

　　然而，風險卻與機遇并存。“越秀地產(chǎn)此種做法的利就是后市利潤高，弊端卻是資金回收周期長，如果過度擴展商業(yè)地產(chǎn)項目，會有引發(fā)負債率反彈的可能性。”謝逸楓對記者表示。

　　（來源：時代周報）