經過前兩年的密集開業，購物中心將在明年進入有史以來最大的調整期。中國連鎖經營協會與德勤華永會計師事務所昨日發布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》(以下簡稱《報告》)顯示，一線城市的購物中心將從大而全向更具特色的主題模式轉型。隨著物業租金成本的走高，零售商自建、自持物業的比例也將提升。

　　最大規模調整

　　數據顯示，中國新增購物中心數量在2007-2008年、2010-2011年產生兩個波峰。按照購物中心業態的發展規律，明年起，購物中心將迎來自該業態興起后的最大規模的品牌調整期。

　　于今年年中開業的綠地繽紛城相關負責人透露，由于區位條件限制，該購物中心初期招商的商戶并不盡如人意，因此不少零售業態的租約只簽了一年，餐飲業態也以兩年租約為主。從明年6月起，該購物中心將開始進行業態調整。

　　今年早些時候，朝陽大悅城以集合店、餐飲、娛樂等業態代替主力百貨，突出“時尚”定位;7月開業的凱德MALL太陽宮店則直接將餐飲比例提升至40%，強化社區定位。

　　從大眾到“窄眾”

　　中國連鎖經營協會副秘書長武瑞玲認為，目前國內購物中心同質化嚴重，主題化是購物中心調整的正確方向。“堅持主題化運營的成功率明顯高于大眾化購物中心，但主題設計在主題化運營中十分重要，購物中心必須結合客群需求和自身優勢設計適合的主題，并配合不同業態協同發展，才能避免‘守住一棵樹，失掉整個森林’的問題。”

　　《報告》也提到，一線城市的購物中心發展已經由開發轉向運營，出現了以時尚、家庭、兒童、藝術等不同主題為定位的購物中心。購物中心在空間設計、業態布局和品牌選擇等方面都在試圖突出主題特色。

　　事實上，目前已經有不少購物中心嘗試主動調整。即將于下周一重裝亮相的悠唐購物中心，從此前的大眾化定位轉型“白領主題”商場;位于王府井大街的北京apm也在長時間的調整后，形成了以“國際時尚大牌旗艦店”為主題的商場。

　　輸出管理將興起

　　數據顯示，截至2011年底，國內共有購物中心2812家，從明年到2015年，中國購物中心將以每年300家，也就是接近每天一家新開門店的速度增長。到2015年，全國將出現4000家購物中心。德勤中國開發商行業稅務及商務咨詢合伙人龔兵表示，到2015年，購物中心行業會陷入更加激烈的競爭。

　　德勤中國消費行業主管合伙人龍永雄認為，在激烈競爭的環境下，購物中心已經越來越重視運營質量，“現在越來越多的購物中心會要求我們提供內控手冊等運營管理方面的支持，就是希望可以更加規范化、專業化運營”。但他同時提到，由于購物中心發展過快，企業在人才儲備等方面難以跟上發展節奏，因此專業化分工將在未來購物中心發展過程中成為趨勢。

　　“由于現在不少住宅地產商進入商業地產領域，他們在購物中心運營層面經驗不足，因此未來幾年內，購物中心的中介服務或輸出管理的需求會逐步加大，外包服務商在購物中心領域將有很大空間。”武瑞玲表示。

　　(來源：北京商報)