“所有的GDP增長，如果人民收入不能增長都沒有意義。”全經聯商業地產委員會的副主任、昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐在日前舉行的“2012全國房地產經理人年會”上引用了國務院副總理李克強的一句話,代為道出他對當前宏觀實體零售行業遇冷、消費增速放緩的直觀感受。

全經聯商業地產委員會的副主任、昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理 梅永豐

進入21世紀以來，隨著連鎖經營這種先進經營模式的迅速興起，零售業迎來了10多年的黃金發展期，甚至一度行業年增長超過6成。但分析10余年的百強數據，發現百強的增幅一直呈穩步減緩趨勢。2004年到2008年的5年里，連鎖百強企業的銷售增幅分別為33%、32%、25%、21%和18%。從2008年金融危機開始，這一趨勢就更為明顯。中國最賺錢的百貨——北京新光天地，2012年上半年整個增速下滑了將近20%左右，中國知名服裝品牌李寧、美特斯邦威分別面臨關店、庫存積壓的嚴峻問題，國美上市以來遭遇首次虧損，凡此種種警示我們：零售業高速增長的時代已經或即將成為歷史。

“商業地產卻在大規模的擴容”，梅永豐繼續說道，“這里面有個數據，今年的商業地產銷售面積是住宅面積的四倍，跟需求的增長不匹配，整個商業地產正在呈現出非理性的增長。像萬科，以前王石說堅決不進入商業地產這個行當，但今年萬科大規模進入商業地產，還有保利、恒大，這些傳統的住宅地產開發商都紛紛的大規模的進入商業地產，這也是一個市場競爭的加劇。”

從傳統的住宅地產到商業地產，這個轉型果真是一本萬利的嗎？“現在商業地產開發商大部分是住宅出來的，很多地方是不適合做商業地產的，但（他們）非要做商業，就會產生很多問題。首先是資本，之前靠賣房子能快速回籠資金，但是商業地產是燒錢的游戲，是需要大量資本沉淀的行業，還有一個最大的問題就是團隊，商業地產經過了十年，尤其是近十年的高速發展，人才是匱乏的，這方面的團隊是稀缺的，在這幾方面都沒有準備好，冒然的轉型到商業地產是很大的危機。”梅永豐發表自己的看法。

同時，他也看到了行業內的另一種轉型，即從商業地產轉型到旅游地產或者文化地產，如萬達、龍湖、世貿等等，梅永豐認為，這些大型開發商已經走過了前期的摸索階段，已經積累了很多的經驗，他們把目光放得更遠，開始轉型到主題地產上面。

當前住宅市場飽受宏觀調控之困，純商業地產又面臨激烈的競爭和高風險，不少房地產企業都在進行戰略轉型，尋找新的領域和機遇。對于資金實力雄厚的企業而言，主題地產顯然是個不錯的選擇。萬達、龍湖、萬科、世茂等企業已經紛紛增加旅游地產項目的規模。另一方面，由住宅市場成交額可見，大多購房者仍處于觀望中，相反，商業地產和主題地產以新政的規避性、良好的投資空間、實用性被廣大買客看好。

未來的商業地產一定是機遇和挑戰并存。在梅永豐看來，商業地產趨勢將會如下演進：

一、從冒進到穩中求進

經過多年的發展，很多人開始真正意識到商業地產并不好做，盲目轉型只會遍嘗失敗的苦果，激進擴張只會導致資源浪費，開發商將變得越來越理性。梅永豐說，今年在商業地產增長的過程中，前九名都是二三線城市，如成都的商業地產增速在全國排行第一，昆明的商業地產總量有1400萬平米，700萬人口人均2平米，人均占有面積超過了北上廣。 

二、從量變到質變
     商業地產不能單純地講究規模，更要講究質量，每個平方產生的效益是多少，這個才是關鍵的。

三、零售行業的增速將會制約商業物業的增速

商業物業的增速明顯高于零售行業的增幅，這是目前行業存在的現象，這導致了商業地產租賃市場疲軟。梅永豐指出，往年零售品牌，給一個店面他們都搶，現在很多零售企業放緩了開店的節奏，甚至放棄開店計劃，這樣導致了很多商業項目招商不滿，空置率攀升。“尤其是在廣州，廣州在今年有七八個大的商業地產項目都延遲了開業。”他舉了一個例子。

四、行業洗牌

商業地產是一個“燒錢”的行業，隨著商業地產競爭越來越激烈，很多商業地產開發商都退出了這一領域，行業寡頭將繼續領跑大市

五、三四線城市將成主要陣地

未來中國的商業地產將大規模轉戰上三四線城市。隨著商業地產持續開發推進，一線、二線城市土地資源日益稀缺，可供開發的商業用地也將日益減少，大批開發商將重振旗鼓，將戰線投放到土地資源相對充沛、城市發展后勁充足的三四線城市。參加過萬達2012年10月28日在北京的盛大招商會，梅永豐感慨頗深，萬達作為國內商業地產一哥，在面世的100多個項目中，有50多個新項目都集中在三四線城市。他認為這是未來商業地產的趨勢，但他同時也強調，三四線城市人口較少，商業發育程度相對低級，如果大規模的啟動商業地產，風險也是非常大的。

六、購物中心三化：主題化、區域化、社區化
    以前大而全或者小而全的定位已經越來越不符合商業地產的需求，未來這樣的購物中心將越來越少，反之主題會越來越鮮明，無論是K11、大魔方、荷里活、青衣城，都開始把文化主題進行融合延伸。“購物中心的主題化已經成為必然的趨勢，未來哪一個購物中心沒有貼上標簽，主要針對什么樣的客群，以什么樣的主題做的話，這樣的購物中心會變得很困難，因為原來的老的購物中心會越來越少。”梅永豐如是說道，他進一步指出，商業地產的區域化和社區化趨勢也在加強。“現在大型的購物中心投入非常大，而且市中心的地也非常難拿，市中心的競爭也非常激烈，區域化和社區化也是未來購物中心的潮流，像上海的五角場萬達，北京華潤五彩城，深圳的綠景。”

（搜鋪網 周松平/文）