1月15日，雅戈爾發布公告稱，其旗下全資子公司雅戈爾置業，近日與寧波維科置業有限公司簽署合同，參與寧波維科城西置業有限公司的增資擴股，該項目預計將于2014年下半年預售。

這是時隔兩年有余，雅戈爾再次發布拿地公告。

其實，即使雅戈爾置業久未拿地，其地產庫存也一直嚴重堆積。據公司董秘劉新宇表示，雅戈爾集團的庫存中，僅有7%來自于服裝，即剩下的93%庫存均出自房地產項目。

“都快爛在手里了。”有業內人士向理財周報記者表示，為擺脫其目前的庫存壓力，置業本身或許難逃虧本銷售以盤活資金的出路。

雖然該公司董事長一度公開表示將加大在品牌服裝主業的投資力度，但一方面，服裝行業整體低迷；另一方面，占據雅戈爾集團收益近半的房地產行業庫存一再積壓。

有地產行業分析師調研認為，長遠來看，“在有資金鏈保證的前提下，置業的運轉不是問題。”

只是在短期內，該如何保證雅戈爾集團資金鏈的正常流動？

入股拿地意在緩沖

“寧波知名企業，大型房地產開發商。”這是寧波博信房地產估價有限公司總經理王錫軍眼中的雅戈爾置業。

在2011年以前，雅戈爾置業拿地頗為“豪爽”，全部土地均以參與招拍掛方式獲得，且多個項目以“地王”價收歸囊中。其入主上海的第一塊地，正是目前認籌中的普陀區“長風八號”單價地王項目。

而此次入股寧波維科置業的拿地方式，縱觀雅戈爾置業拿地歷史，其實并不多見。

對此，多位業內人士均表示，其入股拿地，意在緩沖。

在王錫軍看來，時隔兩年，雅戈爾再拿地，且一改往日一貫招拍掛的作風，通過入股方式，是在遭遇國家對于房地產行業政策調控后的一種應對措施。

“在一二線城市布局地產項目，拿地步伐不能停滯。”有業內人士表示，雅戈爾置業此次以入股的方式與同為大型國企的維科置業合作，一方面可以保證其繼續拿地，另一方面亦可緩解其自身目前面臨的資金壓力。

“目前而言，公司已經在拿地方面趨于保守，應該是在逐步度過風險期了。”王錫軍分析道。

也有業內人士認為，為應對目前的土地存貨困局，“他應當會偏向做中端地產產品，且不再會通過‘地王’拿地。”

部分地產庫存虧本銷售

上述業內人士表示，雖然國內上市的房地產公司均有一定的庫存壓力，但是雅戈爾置業拿地的速度卻遠快于其開發地產項目的速度。

雅戈爾2012年第三季度報告顯示，其存貨金額達到近240億元人民幣，而根據其董秘劉新宇公開表明，其中服裝庫存僅有17億元，占總存貨金額的7%。

換言之，截止到2012年9月，雅戈爾集團的庫存中，有93%來源于房地產項目。

“都快爛在手里了。”上海易居房地產研究員劉衛衛這樣評價雅戈爾置業目前的項目去化進程。

根據年報顯示，雅戈爾2009年至2011年的存貨周轉率平均為0.44，總資產周轉率平均約為0.33，對比同樣有較高房地產份額的紅豆集團，其上述三年的存貨周轉率平均為0.56，總資產周轉率平均約為0.34。

其如此高比例的房地產庫存，卻主要是在兩年前獲得。

“2009年和2010年是雅戈爾置業的集中拿地時段，那時候拿的地當然是豪宅啊”，據劉衛衛分析，正是2011年全國房地產調控風暴，給了當時有多項豪宅用地的雅戈爾置業以極大的打擊。正因為此，其多個項目目前的銷售業績均“并不好看”。

據統計，雅戈爾從2009年至2011年的銷售毛利率平均為37.21%，而紅豆集團，其年銷售毛利率平均為24.20%，后者的毛利率相對偏低，即銷售壓力偏小。

“他有幾個項目估計要虧本銷售以盤活資金了。”業內人士告訴記者，定位中高端住宅地產項目的雅戈爾置業，要減輕庫存壓力以保證資金鏈流轉，很有可能會面臨虧本出售的風險。

雖然雅戈爾集團董事長李如成一再強調，雅戈爾的主業一直都是服裝行業，但不可否認的是，雅戈爾置業的收入構成，一度占據了其集團近半數的份額。

2009年，雅戈爾集團的房地產項目占集團總收入構成的42.15%，2010年達到47.14%，雖然2011年降為30.38%，但是在2012年中期報表中，房地產項目的收入占比就已經達到了47.10%。

對比同行業，紅豆集團旗下地產公司收入占比在2009年為25.27%，2010年達到55.80%，2011年回調為34.77%，而2012年中報的20.22%均低于前三年中報的收入占比。

資金鏈是最大掣肘

一直以來，服裝、地產、投資三駕馬車并駕齊驅，拉動了雅戈爾整條資金鏈的運轉。

雅戈爾集團創建于1979年，在其服裝行業的龍頭地位逐步確立之后，1992年，創立雅戈爾置業，開始在房地產領域嶄露頭角。1993年，進駐股權投資領域。經過35年的發展，三駕馬車共同拉動的發展模式逐步構成。

然而，就目前而言，雅戈爾的發展面臨資金鏈緊張的掣肘。

集團董事長李如成一度向媒體公開表示，由于近期房地產行業受到政策調控影響，股票市場持續低迷，雅戈爾將擴大品牌服裝的生產經營，回歸服裝主業。

但服裝行業近期持續處于低迷狀態。

“現在整個服裝行業庫存多得嚇人！”一名長期從事服裝行業的銷售人員告訴理財周報記者。

據統計數據顯示，2012年上半年，我國87家服裝公司的庫存量達到732億元，相比2010年，87家服裝紡織類公司累計庫存量501億元，2011年為699億元。2012年整個服裝行業庫存積壓情況可見一斑。

另一方面，近幾年來，雅戈爾在股權投資領域也獲益平庸。

從2009年開始，雅戈爾每年都會參與多家上市公司的定向增發項目，然而，由于股票市場持續低迷，這些項目并未能給其帶來較為可觀的收益。

當然，從長遠看，雅戈爾置業的發展，前景可觀。

“其實從常規的住宅開發角度看，雅戈爾置業的發展進度很正常嘛。”高通智庫分析師朱萬芬解釋道，單個住宅地產項目的開發周期最少2-3年，而建設整個大盤最少需要5-10年，這期間地產公司的資金壓力其實非常大。

“所以這幾年，雅戈爾因為地王項目和資金鏈問題，放緩了拿地和開工速度。置業的人說，到今年會調整戰略方向，速度不會做得特別快了。”朱萬芬說。

只是，就短期而言，服裝行業低迷、地產庫存積壓、投資收益不可期，雅戈爾如何保證其資金鏈正常運轉？這仍是一個謎。

（來源：理財周報）