世邦魏理仕、戴德梁行等房地產服務運營商日前公布的數據顯示，天津受國內經濟增長放緩以及外圍經濟持續疲弱的影響，2012年天津商業地產市場有喜有憂。寫字樓需求小幅受抑，2013年供應壓力較大；優質零售物業市場將繼續擴張，供需兩旺，購物中心作為推動市場活躍的主要動力，今后仍需多元化發展。

寫字樓需求受抑供應壓力大

世邦魏理仕天津分公司發布的2012年第四季度報告顯示，2012年天津優質寫字樓市場整體表現平穩。截至第四季度，天津優質寫字樓平均租金報價為每月每平方米132.1元，較上一年上升1.0%，在經過2011年租金大幅上漲11.3%后，整體市場漸趨平穩。

在經歷了連續四個季度沒有新項目落成后，四季度，位于濱海新區的泰達M SD -B1區寫字樓落成并投入使用，為市場提供64，500平方米寫字樓面積，新增供應較2011年有明顯下降。截至第四季度，天津優質寫字樓總存量達到138萬平方米，市場整體空置率為16.9%，較去年同期下降5.6個百分點。

世邦魏理仕天津分公司環球研究部高級分析員侯勇認為，市場需求以金融類企業為主，且多為內資公司，以擴租和辦公環境升級為目的的租賃需求成為寫字樓租賃市場的主要推動力，而物流類企業的需求則明顯減少。

據D T Z戴德梁行調查顯示，2012年第四季度，經濟增速下滑使得部分企業更傾向于選擇性價比高的物業，高端物業需求減少，全市甲級寫字樓租金環比微降0.73%，至每月每平方米121.74元，約合每天每平方米4.06元。

預計今年天津將有多個新增寫字樓項目上市，總建筑面積約80萬平方米，供應壓力加大。所有新增供應中，濱海新區約占供應總量的60%，主要集中在泰達M SD和響螺灣區域。而市中心也將有包括金谷大廈、世紀都會商廈、茂業大廈在內的約32萬平方米的寫字樓面積竣工，市場壓力同樣存在。雖然穩定的市場需求能為寫字樓市場提供一定的支撐，但大量的新增供給必然會推升未來幾季度的市場空置率，租金上漲將受到抑制。

戴德梁行研究部高級助理董事魏東認為，2013年有大量新增供應投放市場，并分散于各個商圈，屆時寫字樓租戶可能出現一定調整。開發商對于未來大體量供應的不樂觀預期獲獎實行租售結合等多種運營方式。預計業主會采取優惠措施以吸引租戶，租金將會出現調整，而空置率會隨著供應的增加而上升。

零售物業繼續擴張 商業市場表現活躍

2012年，天津優質零售物業市場繼續擴張，M assim oD utti、T N G T、R eplay等多新零售商進入天津市場，年度供應量和吸納量均達到歷史最好水平。世邦魏理仕數據顯示，截至第四季度，天津優質零售物業市場首層平均租金上升2.1個百分點至每天每平方米22.2元。

2012年，天津優質零售物業市場共有5個項目約60萬平方米的新增供應，年度供應量達到歷年新高，購物中心約占總供應量的86%，進一步提升了購物中心在全市優質零售市場中的比例。友誼精品廣場、大悅城、金元寶濱海國際購物中心、綠游天地均取得了不俗的市場表現。三季度開業的銀河國際購物中心更是匯集了G ucci、Prada、Fendi等眾多國際頂級時尚品牌。年輕時尚品牌持續在天津擴張，H &M繼大悅城、河東萬達廣場(小區網 論壇)、銀河國際購物中心后于第四季度在濱海新區綠游天地開設其在2012年的第四家店。

魏東表示，2012年下半年地鐵2號線和3號線的開通，對于整體商業市場發展起到較大的促進作用。預計2013年，世紀都會軒、星光天地廣場、友誼新業廣場、嘉里中心等項目都將開業，未來商業項目分散于各區域，社區商業發展迅速。新增供應使得全市存量繼續走高，受限于平穩的需求，市場租賃競爭將更加激烈。

2013年，預計將有包括世紀都會商廈、金元寶于家堡購物中心在內約68萬平方米的新增供應，供應總量基本與2012年持平。新項目的大量入市，將加大業主對于品牌尤其是知名品牌的市場競爭，而一些業態單一、硬件條件差的項目也將不得不升級改造、調整租戶以順應市場。預計2013年天津整體市場的空置率將進一步攀升，租金下行壓力加大。

多元化模式發展是未來趨勢

近年來，天津市內商業地產發展迅速，包括友誼路區域、濱江道-和平路區域、小白樓區域、海河沿岸區域等在內的傳統商圈都得到了新的發展。然而，今后天津商業地產的發展方向在外圍。

戴德梁行華北區商業部服務助理董事張哲韜認為，天津商業區域外擴已成為必然。目前，外環補圓工程已經全面施工，天津市城區面積的擴大也將帶動商業區域向外圍擴展。而從市場上來看，永旺友誼南路店、百盛二店、和記黃埔等已經成為今后2年的主要項目。從供應量上看，濱海新區尤其是開發區將成為商業地產市場重點，泰達時尚廣場(小區網 論壇)、M SD商業區等都會在2013年投入使用。

魏東認為，近年來天津商業市場表現活躍，天津市各購物中心品牌同質化嚴重，商業競爭激烈。傳統百貨受規模所限，購物體驗不足使其受到電商沖擊大于體驗業態購物中心，未來傳統零售加入體驗元素經營將成為一個新的發展趨勢。新進入市場的商戶應做到以下三點才能在市場立足并快速發展：一是面對激烈的同業競爭經受住考驗，二是客戶培育上有特色，三是品牌業態根據需要及時調整。

戴德梁行策略發展顧問部助理董事陳聰介紹說，天津、沈陽、成都、青島等二線城市購物中心發展相比于一線城市體量都較大，基本都在20萬平方米左右；二線城市購物中心存在階段供應過量和商品同質化。此外，國內海外商業品牌開發商如華潤、萬達、恒隆、永旺等都積極在二線城市布點擴張。對于購物中心運營來講，購物中心依業態、品牌的不同，租金差異懸殊，且二線城市購物中心仍然存在非統一業權情況。未來，隨著城市的不斷外擴，社區型購物中心將會受到關注；對于購物中心自身來講業主為了增加租金收益，將逐步減少大型主力店，而配以更多的次主力店；商業市場品牌細分將隨著購物中心的發展更為明顯。

張哲韜認為，商業市場需要多元化模式發展。一是戶內外結合，如北京的三里屯；二是戶外與景點結合，如天津佛羅倫薩小鎮、北京斯普瑞斯等；三是結合游樂場和購物的大型購物樂園。陳聰建議，天津等二線城市，個性、主題性商業是未來發展趨勢。電子商務對零售百貨業態沖擊大，但一站式服務仍受到更多消費者的青睞，將來會朝著更加多元化、復合化發展。

（來源：經濟參考報）