由搜鋪網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)主辦的“第六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇暨中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)接會(huì)”于4月11日在深圳大梅沙京基喜來(lái)登酒店盛大召開(kāi)。

在上午的商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，主辦方邀請(qǐng)到了紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展集團(tuán)執(zhí)行總裁張華容、銀泰置地（集團(tuán)）有限公司副總裁王銳、Rong融道（中國(guó)）執(zhí)行總裁鄭展、九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王敬、銅鑼灣集團(tuán)董事長(zhǎng)陳智、喜悅滑冰場(chǎng)總經(jīng)理王品石、大潤(rùn)發(fā)全國(guó)發(fā)展總經(jīng)理洪萬(wàn)康以及聯(lián)商網(wǎng)董事長(zhǎng)龐小偉等重量級(jí)嘉賓。

圖為九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王敬先生作主題演講

以下是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

各位女士們、先生們，大家上午好。

很榮幸和大家分享一下所謂新型城鎮(zhèn)化下面的一些戰(zhàn)略機(jī)遇的考量。

今天要講的內(nèi)容分為三個(gè)部分，第一個(gè)是新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)熱點(diǎn)話題，作為熱點(diǎn)話題來(lái)講，想談一下我們的看法，第二個(gè)部分是想談一下所謂商業(yè)地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化相關(guān)聯(lián)的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，第三個(gè)部分要講一下不管策略如何，未來(lái)購(gòu)物中心的產(chǎn)品和大的方向上會(huì)有什么樣的趨勢(shì)。可能是三個(gè)既關(guān)聯(lián)又不太關(guān)聯(lián)的主題。

那么我們從城鎮(zhèn)化來(lái)講起，因?yàn)榭赡芪磥?lái)十年我們的感受是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，或者是中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，包括零售行業(yè)，應(yīng)該是一個(gè)大的變局的時(shí)代，或者是叫做一個(gè)大的變革的時(shí)代，可能是和以前的變化會(huì)完全的不同，可能會(huì)有本質(zhì)性的突破，甚至在行業(yè)的格局里面，和競(jìng)爭(zhēng)格局里面也會(huì)發(fā)生很大的變化。那么其中和所謂新型城鎮(zhèn)化的整體的思路會(huì)有一些關(guān)系。

大家知道目前驅(qū)動(dòng)中國(guó)和美國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的核心因素，最近有一本書(shū)很有名，主要的觀點(diǎn)是講中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)的增長(zhǎng)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的復(fù)蘇，哪個(gè)快，那在全球就會(huì)占據(jù)重要的作用。驅(qū)動(dòng)內(nèi)需是國(guó)家的戰(zhàn)略國(guó)策，其中驅(qū)動(dòng)內(nèi)需的兩個(gè)核心，前一段時(shí)間樓繼偉在博鰲論壇上講過(guò)，驅(qū)動(dòng)內(nèi)需兩個(gè)基本的因素，第一個(gè)是城鎮(zhèn)化的因素，第二個(gè)是創(chuàng)新。那么新型城鎮(zhèn)化到底是什么？那么我們今天來(lái)看一看。

城鎮(zhèn)化既然是驅(qū)動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)的一個(gè)最重要的因素，剛才嘉賓講了購(gòu)物中心未來(lái)要增長(zhǎng)，或者是零售行業(yè)要增長(zhǎng)，增長(zhǎng)真正在宏觀的經(jīng)濟(jì)層面上就是內(nèi)需，購(gòu)買力不增長(zhǎng)，可能供過(guò)于求，所說(shuō)的諸多的問(wèn)題，作為商業(yè)設(shè)施建造來(lái)講，大家知道購(gòu)物中心現(xiàn)在的年增長(zhǎng)速度是26%到27%，那么中國(guó)零售行業(yè)的增長(zhǎng)速度大概是12%到13%。互聯(lián)網(wǎng)的零售的增長(zhǎng)速度是90%到110%，這也可以說(shuō)明一些問(wèn)題，傳統(tǒng)零售業(yè)的增長(zhǎng)面臨著一些問(wèn)題，實(shí)體零售的行業(yè)里面，用泛零售的含義來(lái)講，面臨兩個(gè)東西，第一個(gè)是購(gòu)買力沒(méi)有有效的增長(zhǎng)，購(gòu)買力是放緩的，今天來(lái)的零售業(yè)的朋友都知道，泛零售包含其他的零售業(yè)態(tài)。現(xiàn)在租金的增長(zhǎng)速度是比同店增長(zhǎng)速度快，同店增長(zhǎng)速度低于租金的增長(zhǎng)速度，這意味著有限購(gòu)買力不足是現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的較大的問(wèn)題。第二個(gè)是行業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)體零售要向互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)轉(zhuǎn)移一部分的份額，這個(gè)行業(yè)未來(lái)不是很樂(lè)觀，所以新型城鎮(zhèn)化大家都有所期許。

當(dāng)然過(guò)去15年來(lái)我們看到中國(guó)的城鎮(zhèn)化推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的增長(zhǎng)，這個(gè)毫無(wú)疑問(wèn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)巨大的增長(zhǎng)之后，從住宅地產(chǎn)回到商業(yè)地產(chǎn)我們可以看到，中國(guó)的購(gòu)物中心增長(zhǎng)了26%到27%的增長(zhǎng)速度也是在這樣的背景下驅(qū)動(dòng)。

但是為什么既然城鎮(zhèn)化已經(jīng)帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)6萬(wàn)億的房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)在全球都是很罕見(jiàn)的，為什么現(xiàn)在還提到新型城鎮(zhèn)化呢？領(lǐng)導(dǎo)人都不同場(chǎng)合提到了新型城鎮(zhèn)化呢？我們認(rèn)為這個(gè)新型城鎮(zhèn)化和過(guò)去以往不同。

我們看新型城鎮(zhèn)化的兩個(gè)大的缺陷，城鎮(zhèn)化有三個(gè)大的指標(biāo)，土地城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化三個(gè)比較重要的指標(biāo)。就像GDP和人均收入增長(zhǎng)和通脹，三個(gè)最相關(guān)的數(shù)據(jù)一樣，城鎮(zhèn)化也有這樣的三個(gè)指標(biāo)，土地城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化。第一個(gè)人口成長(zhǎng)化的速度明顯低于土地城鎮(zhèn)化的速度，意味著過(guò)去的城鎮(zhèn)化思想還是外延的增長(zhǎng)，蓋了很多的樓，可能是空置了，不管什么樣的樓，住宅有空置，寫(xiě)字樓也有空置，酒店也有這樣的風(fēng)險(xiǎn)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)從潛在的角度來(lái)看，可能還更大，因?yàn)闈撛诘捻?xiàng)目還很多，所以這個(gè)城鎮(zhèn)化之間的差距，人口城鎮(zhèn)化相反沒(méi)有進(jìn)行。

第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化還有距離，即便人口城鎮(zhèn)化拉大之后，我們可以看到產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的就業(yè)率還是低于人口城鎮(zhèn)化的速度，這意味著人口進(jìn)來(lái)之后無(wú)法解決就業(yè)的問(wèn)題，這也是很大的麻煩，所以說(shuō)有兩個(gè)，第一個(gè)是鬼城和空置，所謂的高樓迭起和實(shí)際上的繁榮的背景。第二個(gè)要預(yù)防拉美城鎮(zhèn)化的陷井，現(xiàn)在巴西、阿根廷的城鎮(zhèn)化都在70%到80%，事實(shí)上一方面是高樓大廈，一方面是棚戶區(qū)，經(jīng)濟(jì)的角度沒(méi)有給人民帶來(lái)價(jià)值，這就是過(guò)去城鎮(zhèn)化的弱點(diǎn)。

所以說(shuō)我們的判斷是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是以內(nèi)涵的增長(zhǎng)為核心的，第一個(gè)是人口城鎮(zhèn)化，人口城鎮(zhèn)化的速度要提起來(lái)，至少要與土地城鎮(zhèn)化的速度同步，甚至在局部地區(qū)可能要超過(guò)土地城鎮(zhèn)化的速度，這樣才能使人口城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化的指標(biāo)匹配。

第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化，這里面我們要增加產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的就業(yè)能力，這里面重要的指標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)率的指標(biāo)是很重要的，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括公共配套，其實(shí)在座的企業(yè)都是第三產(chǎn)業(yè)的泛指，這些行業(yè)會(huì)解決大量的就業(yè)問(wèn)題。

第三個(gè)回到土地城鎮(zhèn)化，就要重新定義城市，城市不再是一個(gè)高大全的概念，不再是都要成為國(guó)際城市，97%的城市里面都期望自己成為一個(gè)國(guó)際化的城市。

當(dāng)然，從城鎮(zhèn)化的角度上來(lái)講，無(wú)論是戶籍的變化，還是三座大山的解決，可能會(huì)給我們的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也好，零售行業(yè)也好，都會(huì)帶來(lái)機(jī)遇，我們講一下經(jīng)濟(jì)，我們第一個(gè)講到了屌絲經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，現(xiàn)在沒(méi)有達(dá)到大量的大眾化的階層的需求，大家知道中國(guó)有兩億農(nóng)民工在城市里面，還有七千萬(wàn)的人口，當(dāng)然這兩億七千萬(wàn)里也有人口是不錯(cuò)的，他們的群體也比較年輕，我們管他們叫做“新青年”，可能是更新的一種想法，當(dāng)然在價(jià)值觀的訴求上，他們會(huì)有一些叛逆的訴求，或者是其他的想法，但實(shí)際上他們的收入不高，生活方式會(huì)有所改變，這批上實(shí)際上在中國(guó)構(gòu)成了較大的購(gòu)買力的市場(chǎng)。現(xiàn)在為這些人的細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)的企業(yè)并不多，我們看到相反互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)行業(yè)對(duì)這批人是造成了絕對(duì)的影響，比如說(shuō)淘寶，其實(shí)淘寶的大量客戶60%應(yīng)該是屬于這個(gè)階層，比如說(shuō)現(xiàn)在大量的網(wǎng)游這樣的行業(yè)，包括下面的網(wǎng)店，都給這些人塑造了需求，提供了更好的服務(wù)。那么前段時(shí)間在中國(guó)新城市化論壇里面，大家提到的題目，我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)是有意思的市場(chǎng)，那么他們也需要房子，當(dāng)然可能是更低端的房子。所以我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)是應(yīng)該被我們的房地產(chǎn)的同行，或者是零售行業(yè)的同行所考慮的市場(chǎng)。

第二個(gè)我們看到了橄欖型結(jié)構(gòu)的形成，尤其是巨型城市和大型城市，也就是一二線城市，構(gòu)成了細(xì)分市場(chǎng)，這一點(diǎn)上，大概十幾年前，我當(dāng)時(shí)還在羅蘭公司，我忘了在第幾屆論壇上講，盡管中國(guó)有細(xì)分的人群，但沒(méi)有細(xì)分的市場(chǎng)，所有人的購(gòu)買行為的訴求是有非常近似的特征，有細(xì)分人群，沒(méi)有細(xì)分市場(chǎng)，但是今天可以明確的看到，在上海、北京、深圳、成都這樣的城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的細(xì)分市場(chǎng)，包括中產(chǎn)階級(jí)，還有我們剛才說(shuō)到的屌絲，從收入的角度看，包括新富階層、老年人，不同緯度的細(xì)分都有不同的細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)。但是在三、四線市場(chǎng)，對(duì)很多行業(yè)里講，細(xì)分人群存在，細(xì)分市場(chǎng)卻不明顯，這是從消費(fèi)者來(lái)講。我們按照橄欖型結(jié)構(gòu)來(lái)細(xì)分的話，這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)在三四線城市不明顯。所以不管是關(guān)注哪個(gè)城市，做生意的人群不同。

第三個(gè)除了關(guān)注屌絲市場(chǎng)之外，還要關(guān)注新生代的中產(chǎn)階級(jí)的市場(chǎng)，從購(gòu)買力應(yīng)該是全國(guó)最大的市場(chǎng)，人數(shù)上來(lái)講，差不太多，如果按照DCG的劃分來(lái)講，應(yīng)該是一億兩千萬(wàn)的市場(chǎng)，屌絲的人數(shù)可能是一億四千萬(wàn)左右，人數(shù)屌絲是多一些，但購(gòu)買力是新生代的多一些。新生代的階級(jí)，尤其是35到40歲左右，和以前傳統(tǒng)消費(fèi)不同的購(gòu)買行為很強(qiáng)。

我們從人口城鎮(zhèn)化的角度上來(lái)講，到底人口城鎮(zhèn)化以后我們要做怎么樣的生意呢，我們從消費(fèi)者細(xì)分市場(chǎng)上來(lái)看可能有如上三個(gè)機(jī)會(huì)。

第四個(gè)是有一個(gè)有趣的現(xiàn)象，我們大膽的預(yù)測(cè)一下，過(guò)去房地產(chǎn)商，包括零售商在中型城市在過(guò)去幾年都出現(xiàn)過(guò)回流的現(xiàn)象，中型城市回流是因?yàn)橹行统鞘械牧鲃?dòng)性很差，人口流動(dòng)性很差，購(gòu)買力的流動(dòng)性都是外在的流動(dòng)性，我們叫做流出型購(gòu)買，中型城市的人要到大型城市中去，所以購(gòu)買力帶到大型城市中去了，我們叫做聚合效應(yīng)，在傳統(tǒng)的零售學(xué)的理論上來(lái)講是非常明顯的，零售學(xué)中有一個(gè)很重要的名詞，叫做旅行零售。小型的城市流出型的購(gòu)買是多數(shù)，流入型的購(gòu)買是少見(jiàn)。可能新型城鎮(zhèn)化之后，可能會(huì)出現(xiàn)流入型購(gòu)買。這個(gè)主要看中國(guó)的戶籍改革是要從中型城市中展開(kāi)的，也許會(huì)帶來(lái)大量的人流。

那么從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化的角度，我們這里寫(xiě)了第三產(chǎn)業(yè)的公共配套的這樣一件事，這個(gè)是針對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講，對(duì)于零售商來(lái)講，我們從市場(chǎng)的角度上看，覺(jué)得很冤，但是這次新型城鎮(zhèn)化之后，這種局勢(shì)可能是不可阻擋的，中國(guó)新型城鎮(zhèn)化未來(lái)十年要解決內(nèi)需的問(wèn)題，政府本身沒(méi)有太多的錢，政府本身來(lái)講，第一個(gè)它可能沒(méi)有那么多的錢，第二個(gè)是從這屆政府的調(diào)性來(lái)看，政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲可能會(huì)比較多，房地產(chǎn)商的角色可能會(huì)發(fā)生比較大的變化。所以我們認(rèn)為這個(gè)意思和未來(lái)的綜地開(kāi)發(fā)是一個(gè)主流，對(duì)你來(lái)講，不做公共配套的話，地就很難拿到。去年的土地出讓，綜合用地大概占了百分之四十幾，住宅用地占了百分之四十幾。

接下來(lái)講一下土地城鎮(zhèn)化，重新塑造城市可能會(huì)帶來(lái)幾個(gè)機(jī)會(huì)，新型城市首先是節(jié)能環(huán)保，和諧的、有效率的城市，這樣的話，人口密度可能是重要的指標(biāo)，我們認(rèn)為多中心的結(jié)構(gòu)是必然的趨勢(shì)，也許我們回頭看一下社區(qū)的作用，從美國(guó)近十年的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史上看，美國(guó)的瑞斯商業(yè)地產(chǎn)投資總價(jià)值的百分比來(lái)看，區(qū)域型的投資中心占了58%，所以說(shuō)全球最大的購(gòu)物中心的專項(xiàng)基金西蒙的主流產(chǎn)品是在區(qū)域中心和社區(qū)中心，所以我講這個(gè)東西可能是一個(gè)重要的中心評(píng)價(jià)的基本。

當(dāng)然另外一個(gè)機(jī)會(huì)體現(xiàn)在新市鎮(zhèn)的建設(shè)上，重新評(píng)價(jià)區(qū)域中心和社區(qū)中心的機(jī)會(huì)，第二個(gè)從新市鎮(zhèn)的建設(shè)上來(lái)講，毫無(wú)疑問(wèn)是未來(lái)重要的發(fā)展方向，到底要建設(shè)什么樣的新市鎮(zhèn)？是否要建設(shè)商業(yè)一體化的新市鎮(zhèn)？前面已經(jīng)有一些企業(yè)在操作這樣的項(xiàng)目，我是在十幾年前我在另一個(gè)企業(yè)，我當(dāng)時(shí)做了一個(gè)環(huán)北京的戰(zhàn)略布局，6個(gè)市鎮(zhèn)，我看最近房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估好象也進(jìn)入30強(qiáng)了，而且最近的發(fā)展很快。

最后從城市建筑的角度來(lái)看，我們會(huì)看到新型城市的出現(xiàn)，過(guò)去中國(guó)的城市建設(shè)主流思想是大而粗的，大的樓房的興起，沒(méi)有形成街區(qū)，樓與樓之間的連接是靠汽車來(lái)連接的，所以街區(qū)型可能就高而疏和低而密要走一段時(shí)間，這個(gè)是新型城市化可能會(huì)帶來(lái)的某些機(jī)遇。

房地產(chǎn)企業(yè)我們從價(jià)值鏈的角度上看，價(jià)值鏈的集成、重組、分拆三個(gè)戰(zhàn)略角度上講，可能有三種可能性，在戰(zhàn)略上會(huì)有比較大的想法和突破，第一個(gè)我們講價(jià)值鏈的集成模式，這里面首先是多價(jià)值鏈集成，其實(shí)就是跨界投資的模式了，這個(gè)模式就是要融為一體綜合商社的模式，從綜合角度上來(lái)講，我個(gè)人認(rèn)為，上次在萬(wàn)科我也討論這個(gè)事情，萬(wàn)科頂層設(shè)計(jì)的思考應(yīng)該是5000億以上，從戰(zhàn)略的角度應(yīng)該是考慮5000億，而不是2000億，萬(wàn)科要達(dá)到5000億的目標(biāo)的話，采用現(xiàn)在的增長(zhǎng)模式的話，我認(rèn)為不太可行，可能會(huì)有一些難度，能夠增長(zhǎng)到3000億、4000億就不錯(cuò)了，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里面，現(xiàn)在900億的指標(biāo)的思考都可以在5000億的基礎(chǔ)上去思考，如果是5000億的話，這個(gè)可能是一個(gè)新的增長(zhǎng)的選擇。萬(wàn)達(dá)在中國(guó)是比較像這個(gè)模式的結(jié)構(gòu)。當(dāng)然過(guò)去可能并不是這樣思考的，也許是自然慢慢競(jìng)爭(zhēng)之中構(gòu)成的這樣的模式，但是事實(shí)上來(lái)講，萬(wàn)達(dá)頂層設(shè)計(jì)應(yīng)該有這個(gè)戰(zhàn)略的趨向性了，前一段時(shí)間我們還做了前瞻性的研究。以前可能是被動(dòng)的，現(xiàn)在是更主動(dòng)的走向這個(gè)戰(zhàn)略模式。全球里面，類似于和記黃埔，類似于華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)都有這樣的頂層設(shè)計(jì)。

第二個(gè)戰(zhàn)略我們是叫做價(jià)值鏈重組，應(yīng)該是美國(guó)、歐洲主流的商業(yè)房地產(chǎn)的、不動(dòng)產(chǎn)的戰(zhàn)略模式，最重要的。就是說(shuō)我們通過(guò)內(nèi)外圈的重組，比如說(shuō)把投資和融資作為一個(gè)組合，那就形成了一個(gè)以機(jī)構(gòu)基金為核心的開(kāi)發(fā)模式，今天我覺(jué)得在中國(guó)的市場(chǎng)里面，類似于福星控股，大范圍上有這樣的明顯動(dòng)作，基金已經(jīng)做了，大范圍可能是漢斯，發(fā)了很多的基金，很多都是這樣的模式。我們可以看到內(nèi)圈形成的機(jī)構(gòu)式的做法，形成了外包業(yè)的外包，外圈當(dāng)然是外包了，外包業(yè)務(wù)來(lái)講，中國(guó)現(xiàn)在發(fā)展的苗頭也很強(qiáng)，尤其是PM公司的模式現(xiàn)在是非常強(qiáng)的。我看后面有這種討論，PM模式里面做得比較好的綠城代建，也是比較重要的模式。其他的圍繞著機(jī)構(gòu)的做法，然后后面外圈的打法，價(jià)值鏈重組的模式。

最后講一下價(jià)值鏈分拆，它是更好理解的模式，就是細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者的模式。細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者的模式里面，我覺(jué)得全國(guó)的地產(chǎn)里面，比如說(shuō)漢斯做的很好，全國(guó)持有170棟寫(xiě)字樓，還有AEG，它是美國(guó)最大的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)商，也是非常不錯(cuò)的地產(chǎn)商。細(xì)分市場(chǎng)都有很好的企業(yè)存在。我們今天在大賣場(chǎng)的領(lǐng)域里面，在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)里面成為一個(gè)絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者。

剛才講主要是從行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，我們看一下剛才提到的，從消費(fèi)者的角度來(lái)講，也有細(xì)分市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，這個(gè)是一個(gè)矩陣分布圖，是分析消費(fèi)者營(yíng)銷最好的工具，是哈佛大學(xué)的，計(jì)算方法比較復(fù)雜，我只是原理性的講。就是說(shuō)從細(xì)分市場(chǎng)的角度來(lái)講，有價(jià)值的圖譜來(lái)看細(xì)分市場(chǎng)是怎么樣的。把消費(fèi)者的購(gòu)買行為分為10個(gè)感性和10個(gè)理性的因素，是全矩陣的方法，是比較有意思的，我們也做這方面的研究。如果大家對(duì)這個(gè)有興趣，我們可以下來(lái)探討。

成為細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者顯然是很重要的模式。

剛才我講了，這三種途徑都可以在某種意義上實(shí)現(xiàn)彎道超車，因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)是這樣的格局，900億的是6家，500到900億是2家，300到500億是9家，100億到300億是34家。過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)不太重視戰(zhàn)略，過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)比較高，風(fēng)大了，豬都會(huì)飛，所以誰(shuí)都可以賺錢，但是今天可能你面臨的市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)和以前不一樣的。我以前是做戰(zhàn)略咨詢出身，我在美國(guó)做戰(zhàn)略的時(shí)候，我們十幾年前，我們?cè)谧鰬?zhàn)略的時(shí)候，大多數(shù)有零售行業(yè)、消費(fèi)品、電信、石油，很多行業(yè)，我們做了非常多，但是只有房地產(chǎn)行業(yè)比較少，我可能只給萬(wàn)科做了組織結(jié)構(gòu)，其他的涉及比較少。我的意思是，戰(zhàn)略對(duì)你已經(jīng)很重要了，要客觀自己的未來(lái)，沒(méi)有價(jià)值鏈和戰(zhàn)略的企業(yè)是失敗的。

當(dāng)然除了企業(yè)的戰(zhàn)略組合之外，我們也想講一下區(qū)域進(jìn)入的想法，區(qū)域進(jìn)入的角度來(lái)看，這個(gè)是麥肯錫的一個(gè)城市群的結(jié)構(gòu)性的分析，我們可以看，大中型，城市是以城市群來(lái)結(jié)構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的，所以我們有一個(gè)觀點(diǎn)，點(diǎn)面結(jié)合，以點(diǎn)帶面，這個(gè)對(duì)零售行業(yè)我認(rèn)為也是有價(jià)值的。城市群的發(fā)展策略可能是未來(lái)區(qū)域策略的重要的考量，城市群內(nèi)在的轉(zhuǎn)移和人口流動(dòng)可能是未來(lái)一個(gè)重要的影響。比如說(shuō)蘇州人在購(gòu)買品牌的時(shí)候偏好是在上海，長(zhǎng)沙購(gòu)買品牌的時(shí)候偏好是在深圳，這就是城市群導(dǎo)致的內(nèi)在的消費(fèi)者的特征。所以我們講城市群的邏輯可能會(huì)跨越省際的邏輯。

這個(gè)是大概商業(yè)地產(chǎn)里面企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略，這個(gè)我給大家做了一個(gè)交流。

后面我們講三個(gè)方面的東西，未來(lái)的購(gòu)物中心方向及持續(xù)優(yōu)化的東西。

新型城市化會(huì)給我們帶來(lái)機(jī)遇，企業(yè)的戰(zhàn)略可能給我們帶來(lái)未來(lái)的盈利市場(chǎng)，但是不管企業(yè)戰(zhàn)略如何，你都要在產(chǎn)品和持續(xù)優(yōu)化上不斷的努力，不管你做什么樣的戰(zhàn)略，都是這樣，在運(yùn)營(yíng)面上都要有這些努力。

產(chǎn)品永遠(yuǎn)是企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的主題，沒(méi)有產(chǎn)品不行，購(gòu)物中心有產(chǎn)品，百貨中心有產(chǎn)品，零售、大賣場(chǎng)有產(chǎn)品，每一個(gè)產(chǎn)品都不同。

我們從最近未來(lái)的趨勢(shì)上看，我們看一下消費(fèi)者的變化，我們認(rèn)為消費(fèi)者的購(gòu)買行為有了巨大的變化，因?yàn)橘?gòu)買者要尋求更大的話語(yǔ)權(quán)這樣的特性，主要是互聯(lián)網(wǎng)和無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)造成的，實(shí)際上我們可以看到企業(yè)的整個(gè)忠誠(chéng)度，我們可以看到忠誠(chéng)度在下降。

2012年網(wǎng)購(gòu)1.3萬(wàn)億，占整個(gè)行業(yè)的6.2%，未來(lái)從美國(guó)的增長(zhǎng)速度上來(lái)看，至少還有20%的增長(zhǎng)空間在，而且增長(zhǎng)速度很快，90%到11%，但是會(huì)對(duì)我們的線下零售會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是不會(huì)危言聳聽(tīng)說(shuō)一點(diǎn)銷售都沒(méi)有了，美國(guó)這樣一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達(dá)的國(guó)家，線下零售起來(lái)主流，65%對(duì)35%。所以未來(lái)購(gòu)物中心多元化是一個(gè)思想，體驗(yàn)互動(dòng)也是一個(gè)思想，更多的是一個(gè)場(chǎng)所。

新技術(shù)對(duì)購(gòu)物中心的影響也比較大，營(yíng)銷的模式上對(duì)行為的影響也很大。

哈佛對(duì)新生活方式的研究里面提到了這樣的概念，就是MOST的概念，M的概念大家會(huì)比較理解，它不是電影院的意思，是故事的意思，產(chǎn)品要有自身的故事，強(qiáng)調(diào)主題和故事的概念。O是戶外、體育、景觀型的生活，可能是未來(lái)人們的生活方式，適合O的產(chǎn)品是會(huì)越來(lái)越多的，是一個(gè)趨勢(shì)。如果從購(gòu)物中心的角度上來(lái)講，可以看到開(kāi)放和半開(kāi)放的購(gòu)物中心產(chǎn)品的出現(xiàn)，會(huì)得到更多的推廣。

第二個(gè)是想說(shuō)一下SO LO MO的概念，這個(gè)在購(gòu)物中心里面最重要的、前瞻性的一個(gè)想法，不同場(chǎng)合已經(jīng)提了好幾回了，但是我不知道多少人想了這個(gè)想法，購(gòu)物中心現(xiàn)在已經(jīng)是社交的想法了，這是重要的思考方式。從這個(gè)角度來(lái)看，有兩個(gè)角度，第一個(gè)是Social是什么，吃飯?jiān)谥袊?guó)作為一個(gè)社交的行為來(lái)講，應(yīng)該是一個(gè)核心的模式，吃飯，至少是過(guò)去的核心模式，所以說(shuō)餐飲才會(huì)有這么高速的增長(zhǎng)，但是如果社交方式變了呢？或者是餐飲的形式發(fā)生了變化呢？Social的滿足形式就會(huì)下降，所以大家要重視這個(gè)。第二個(gè)是Local，大家都想尋求差異化，我和大家講一下，其實(shí)從大賣場(chǎng)的領(lǐng)域，在歐洲和美國(guó)的品牌復(fù)合率大概可以達(dá)到80%到90%，而的品牌復(fù)合率，高度連鎖的也就是50%、60%，所以中國(guó)更差異化一點(diǎn)。生態(tài)的服裝、行態(tài)的服裝從區(qū)域上差別就很大，在廣州購(gòu)物中心存活的服裝在杭州就不一定存活。所以中國(guó)的區(qū)域化特征非常明顯，Local是差異化的前提。大家現(xiàn)在總說(shuō)要全國(guó)招商，全國(guó)的品牌，全球的品牌，這些品牌差差是不給你帶來(lái)差異化的品牌，某種意義上來(lái)講，因?yàn)樗�你帶�?lái)的是客流、交易，但是不一定是你差異化的表現(xiàn)，差異化的表現(xiàn)應(yīng)該轉(zhuǎn)過(guò)角度來(lái)看Local。第三個(gè)是Mobile，和互聯(lián)網(wǎng)的連接越來(lái)越多了，最近我們給大悅城在做這個(gè)東西，做成了估計(jì)有點(diǎn)意思。

這個(gè)講未來(lái)的兩個(gè)產(chǎn)品方面，下面講一下產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化是一個(gè)很重要的過(guò)程，不管怎么做，都要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化的東西。當(dāng)然在運(yùn)營(yíng)優(yōu)化的內(nèi)部反映之后，重塑品牌的價(jià)值也是重要的，因?yàn)槠放剖悄銉?nèi)在管理的折射到關(guān)聯(lián)方的認(rèn)知，最近有兩個(gè)非常有名的購(gòu)物中心，我們叫做連鎖型的購(gòu)物中心要上市的企業(yè)，我們?cè)趲退麄冏銎放茟?zhàn)略，這個(gè)是讓我比較吃驚的，因?yàn)橐郧昂苌儆匈?gòu)物中心找我們做品牌戰(zhàn)略，今天已經(jīng)有了，我感到很高興。行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了一定的狀態(tài)，品牌來(lái)講也會(huì)對(duì)戰(zhàn)略和差異化產(chǎn)生不同的影響。

這里面講一個(gè)品類管理的思想，我們?nèi)ツ甏蟾庞眠@個(gè)東西優(yōu)化了5個(gè)購(gòu)物中心，簡(jiǎn)單講一下原理，因?yàn)楝F(xiàn)在購(gòu)物中心大的構(gòu)架里面，雙層結(jié)構(gòu)的體系是非常不合理的，品類之后就是品牌了，這個(gè)構(gòu)架的思想不合理，而且缺少很大的理論支持。因?yàn)槲覀冞^(guò)去，我原來(lái)在全球最大的零售咨詢企業(yè)工作，也是全球ECR和品類的發(fā)明者。這方面我們做了很多。所以說(shuō)品類管理的邏輯是從重新定義自己的業(yè)態(tài)、品牌之間的關(guān)聯(lián)度來(lái)形成三層架構(gòu)的思想，這是品類的定義。然后通過(guò)品類角色的判斷來(lái)尋求差異化的變化，我們有一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，現(xiàn)在的購(gòu)物中心在核心定位上來(lái)講應(yīng)該是品類競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，而不是完整定位的時(shí)代，那個(gè)時(shí)代過(guò)了。過(guò)去做區(qū)域中心，我們做城市中心，現(xiàn)在都做區(qū)域中心怎么辦？可能就出現(xiàn)了品類中心的背景。品類中心的角色可能更多程度上是從品類的劃分來(lái)做的，這是一個(gè)原理，這是我們的矩陣，不是說(shuō)就是這個(gè)了，具體問(wèn)題要具體問(wèn)題，它是這樣的一個(gè)做法，來(lái)判斷哪些是我的品類。

最后還有一個(gè)，我們叫做品類戰(zhàn)略，在既定的品類角色項(xiàng)下，我們可以看到它對(duì)企業(yè)的影響是不一樣的，可能從企業(yè)的戰(zhàn)略上來(lái)看，有些人是銷售額，可能有些人是客流量，這個(gè)可能是重要的一個(gè)思想。

最后當(dāng)然還有品類的戰(zhàn)術(shù)，就是如何選品牌，主要是通過(guò)滲透率的數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)通過(guò)品牌做的，這個(gè)通過(guò)渠道來(lái)做的。

所以說(shuō)從品類的管理上來(lái)看，是循環(huán)往復(fù)的過(guò)程，建立了這個(gè)體系之后，可以在這個(gè)體系的角度上持續(xù)優(yōu)化。

大概我們?nèi)ツ曜隽?家，樂(lè)天百貨我們做了9個(gè)，保利水城我們也做了優(yōu)化還有兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

今年馬上做的是金融街購(gòu)物中心，還有天河城。我們今年計(jì)劃優(yōu)化10到15個(gè)。

謝謝大家。