東北城市沈陽也許是中國商業地產興建熱潮的最佳縮影。

在這個常住人口不到1000萬的城市，已經被接近3000萬平方米的商業地產項目“擠滿”。

記者在沈陽青年大街上看到，從沈陽軌道交通2號線五里河站步行至工業展覽館站，僅僅兩站路，就有11個綜合體項目在青年大街兩邊一字排開，甚是壯觀。在這里，夏宮城市廣場、茂業中心、沈陽友誼時代廣場乃至體量超百萬平方米的新世界、佳兆業中心、嘉里中心都在繁忙建設中。

政府對樓宇經濟的渴望和開發商對商業地產的狂熱一拍即合，使得中國一些二線城市正在以世界上其他任何地區都無法匹敵的規模建造城市綜合體。青年大街上，三步一棟寫字樓，五步一個購物中心。轟鳴的機械聲背后，是幾乎每公里配備一個城市綜合體的惡劣生存環境。

20個同質項目貼身肉搏的背后

全長30公里的沈陽金廊沿線，超20個規模10萬平方米以上的商業地產項目正拔地而起，綜合體項目集中的青年大街正是其中的主要部分。這就是當下的沈陽，一個典型的被塞滿了商業綜合體的二線城市。

根據CBRE世邦魏理仕的統計數據，目前沈陽在建以及已落成的綜合體共有29個，合計建筑面積達2650萬平方米。綜合體形態主要由住宅、商住公寓、酒店、寫字樓和購物中心組成。其中，多數項目都集中在金廊沿線。

沈陽金廊區域，南起渾南新區南界，北至沈北新區蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個區及開發區，全長約30公里，面積約75平方公里。該區域定位為沈陽中央都市走廊，以商業地產和公共服務建筑為主。

在金廊沿線，從北向南，依次有沈陽天地、華府天地、恒隆廣場、裕景中心、華潤中心、嘉里中心、佳兆業項目、茂業中心、世茂五里河、夏宮、新世界等項目相繼落地。恒隆集團、世茂集團、嘉里建設、瑞安建業、新世界地產、華潤集團、韓國樂天等商業地產巨頭均悉數到位。

讓人費解的是，金廊沿線已建成及已公布規劃的項目中，區域內大部分商業項目業態重疊現象嚴重，都是定位中高端，且集住宅、星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的城市綜合體。個別找不到賣點的項目甚至在項目現場打出了諸如“180萬平方米不是一切，但是一切都很親切”、“不合體，才是綜合體”的“雷人”廣告語。

RET睿意德董事兼副總經理梁煒驊對記者稱，上述開發巨頭在進入沈陽之前，都十分清楚政府的規劃，亦都預見到金廊沿線未來嚴重的同質競爭問題。“這些大牌開發商進入沈陽肯定不是盲目的，他們拿地前都做過詳細的財務核算，都有很好的成本控制，最終預期到綜合體中部分產品有較大的盈利空間，才拿的地。”

世邦魏理仕沈陽分公司商業服務部董事王曉兵則稱，在東北三省中，沈陽市政府外出招商引資的頻率較高，引進的開發商，很多都會給予稅收減免、寫字樓租金補貼以及拿地政策上的支持。

瑞安建業相關負責人則向記者坦言，公司進入沈陽的初衷是看中了沈陽在東北無可替代的地理位置、經濟地位以及商業發展潛力。與此同時，沈陽天地項目作為皇姑區重點商業項目，確實也得到了政府的大力支持。

更有知情人士指出，早些年，進入沈陽的開發商可能還有特殊待遇，例如一些配套商用物業是可以用來置換低價宅地的。“政府要形象，地產商則要住宅賣出的利潤，一拍即合。因此，金廊的項目地價普遍便宜。”

公開資料顯示，嘉里建設在2007年時拿下青年大街東側地塊的總價是27.65億元，折合樓面地價僅約1333元/平方米。如今項目還未開售，但青年大街上在售住宅項目已普遍在10000~17000元/平方米。

沈陽嘉里中心官網數據顯示，嘉里中心的住宅部分沈陽雅頌居，占地面積約4萬平方米，建筑面積約30萬平方米。粗略估算，哪怕不計政府補貼，只要住宅部分銷售順暢，項目基本就能實現收支平衡。

巨量供應下的風險

或許受到誘人政策催化，2007年以來，沈陽商業和住宅用地供需都空前高漲。2007年，沈陽共出讓商業、住宅用地共611萬平方米，到2012年時，這一數據已再次創下新高，全年成功出讓居住、商業用地達到了1800萬平方米。

面對天量土地進入市場，一些已經進入沈陽的大牌開發商開始嗅到了危險的氣息。

2011年7月，星獅地產將其3年前斥資3.67億元在青年大街上購入的金廊9-4地塊，以出售項目公司的形式，整體賣給了大連友誼集團，作價4.23億元。公告顯示，除稅后凈收益僅900萬元人民幣。

在青年大街的最好地段，2007年拿地、2008年底奠基的嘉里中心建設進度依舊緩慢，這個總建筑面積高達180萬平方米的商業航母，拖拖拉拉6年，記者在現場看到，目前項目還有不少面積的建筑未出地面。

“像星獅這樣想把手里項目整盤或部分脫手的開發商不在少數。而嘉里中心這幾年幾乎就是放了幾個打樁機在里面，優哉游哉地造造停停，不知道什么時候才能造好。”一位知情人士指出，在如今商業地產泡沫翻涌的沈陽城里，新建綜合體項目拖延工期、推遲開業已經成為一個普遍現象。

洗牌開場

在這場看不見的硝煙中，資金實力強勁的開發商，無止境地拖延工期；拖不起的開發商，則已經開始倒下。

青年大街上的華豐嘉德廣場已經停工一年有余。記者在現場看到，沒有了腳手架，偌大體量的鋼筋水泥建筑裸露在外，在青年大街上顯得格外突兀。懸掛于大樓上的案名“嘉德廣場”四個字也早已殘破不堪。

該項目銷售中心的工作人員告訴記者，項目暫時不賣了，什么時候賣需要等通知。業界有消息稱，華豐嘉德廣場項目資金鏈斷裂，開發商正尋求項目合作或出售。

在青年大街的最北端，記者看到，華府廣場二期在工地圍墻上貼出了巨幅廣告，宣稱商場將在4月26日盛大開業。5月8日，記者到達現場時項目工地圍墻還未拆除，看起來正式開張還有待時日。

據知情人士稱，華府天地由于地處黃金地段，二期商場招商簽約率其實不低，但目前開發商給商戶的信心走弱，導致商戶的觀望情緒濃郁。“應該還是錢的問題，開發商現在希望大量低價出貨項目里的住宅項目回籠資金，小戶型精裝修房折后售價不超過1萬元/平方米。在這么好的地段，幾乎算低價傾銷了。”

事實上，緊鄰華府天地二期的一期商場項目經營多年，如今仍有超八成的鋪面全部空關。記者看到，華府天地一期僅靠一個能夠填補區域空白的電影院以及一些餐飲鋪面勉強維持人流。“開發商做了很大的努力，卻一直效果甚微。不知道華府天地二期是否會走上一期商場的老路。”

一位大型上市房企高層在談及沈陽項目時，更是直接用“別提了！”拒絕回答記者的問題。他表示，沈陽項目經營不善，區域消費力也不足以支撐，已經難以起死回生，如今已成為該公司內部一個無法觸碰的“雷區”。

市場分析人士指出，洗牌已經來臨，未來在沈陽，商業項目停工、轉手都將成為常態。

按照沈陽市城鄉建設委員會公布的計劃，沈陽“金廊工程”的核心部位將有百余棟百米高樓拔地而起。到2013年全運會前，這個數字將接近200棟，總建筑面積近1600萬平方米。

目前看來，這個計劃或許將大打折扣。

（來源：第一財經日報）