今年3月12日，中國商業地產領軍企業萬達集團以14.26億元競得杭州北部軟件園一宗商業商務用地，占地面積8.3萬平方米，約合125畝，可建面積25.4萬平方米。萬達因此進入杭州。作為全球商業地產行業的龍頭企業，萬達將給杭州帶來什么？杭州對萬達意味著什么？正如萬達杭州公司總經理彭輕塵所說，對于了解萬達的一部分杭州人而言，這是“杭州的萬達夢”；但是對于萬達來說，這是“萬達的杭州夢”。

“萬達的杭州夢”

問：對于以住宅開發為主的地產大鱷來說，進入浙江市場的路徑通常是先進入杭州再逐步輻射全省；為什么萬達是先進入寧波、紹興、溫州、金華等城市，然后才進入杭州？換句話說，杭州是萬達在整個中東部最遲進入的省會城市，原因是什么？

彭輕塵：不管怎么樣總是來了。除了西北邊陲極少數省會城市之外，杭州算是萬達進入較晚的省會城市。

杭州是一座與眾不同的城市，歷史神話與現實生活結合得非常好，美得很隨意，而不是通過精雕細琢才能呈現。從人們的言談和手勢中，你就可以發現那種從南宋遺傳下來的精致。只要讀過蘇東坡的詩詞，就沒有辦法不向往杭州。但是杭州又不像其他城市，往往讓人慕名而去，掃興而歸。杭州的美，是一種發自內心的真實。

對于這座獨一無二的城市，任何與它有關的事情都要非常謹慎。因此，萬達在進入杭州之前，做了很多年的調研。既然萬達是肯定要來的，因此也就無所謂來得早還是晚。在做之前想得更透徹一些，比匆忙上馬總要更好一些吧。可以說進入杭州也是非常謹慎的，因為要做就要做成功。

在全國，我們已經開業了68座萬達廣場，計劃到2014年要開業110座萬達廣場。對于了解萬達的一部分杭州人而言，這是“杭州的萬達夢”；但是對于我們來說，這是“萬達的杭州夢”。

問：通常地產大鱷進入杭州的第一個項目往往選擇在下沙（杭州經濟技術開發區）或之江國家旅游度假區，你們為什么選擇杭州城北？

彭輕塵：作為率先實現全國布局的大型商業地產投資及運營商，萬達在中國商業地產行業內居于絕對領先地位，是中國商業地產的領軍企業。萬達廣場是中國商業地產第一品牌，城市綜合體是萬達在世界獨創的商業地產模式。因此，萬達的商業地產模式，決定了萬達與常規房地產開發企業的選擇會大有不同。

和其他城市的大多數萬達項目相比，我們在拱墅區北部軟件園的這塊地已經算是非常成熟了，在其5公里輻射圈內已經聚集了大量的已入住和在建住宅項目。而在其他城市，我們剛剛拿地的時候，往往地塊邊上就是還來不及城市化的農田。當然，6005元/平方米的樓面價和周邊的住宅地價相比看起來很正常，但是對于我們來說已經算是很貴了。萬達25年的開發實踐證明，無論萬達廣場建在哪里，哪里就會是城市中心。

當然，萬達進入杭州的第一個項目落址城北，也得益于拱墅區委、區政府、北部軟件園各級領導的高度重視，他們非常清楚萬達廣場對于城區發展的引擎作用。跟住宅開發不同，萬達的商業地產開發，不僅能帶動這片城區的繁華，為周邊居民提供享受城市中心的便利與愉悅，而且創造了更多的就業機會和長期穩定的稅收。杭州的投資環境非常規范、透明，而且辦事效率非常高，更讓我們印象深刻的是官員對于杭州是有感情的，他們是懷著對這座城市的濃厚情感來做事的。我認為這是杭州的一個傳統，從白居易、蘇東坡那里遺傳下來的傳統。作為杭州官員的白居易和蘇東坡，正是用他們對這座城市的濃厚情感，為杭州創造了一系列經典的物理空間與人文空間。

“讓杭州感受萬達的速度”

問：杭州萬達廣場的功能規劃只有“商業+商務”，而沒有住宅和酒店，甚至也沒有酒店式公寓，這在萬達的產品體系中屬于哪個標準？

彭輕塵：目前萬達廣場并不單純從物業類型上做嚴格區分，而是統稱為城市綜合體。萬達城市綜合體是萬達在萬達集團多年經營商業地產的基礎上，持續發展并逐步完善的核心產品，主要指匯集大型商業中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業態的大型綜合性建筑群。

萬達廣場從2002年第1個項目長春萬達商業廣場開業至今，以時間為軸線，萬達廣場已經經歷了產品的演變，從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，已經實現了質的變化。所謂萬達城市綜合體，一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。與之前產品相比，無論是產品種類、選址、規模還是主力商業家的進入，都產生了較大的變化，選址也從過去的核心商圈演變到了城市副中心、新區的中心，規模也從過去的不超過10萬平方米擴大了50萬至100萬平方米，主力商家從百貨、超市、美食廣場、家電、影院到休閑。杭州萬達廣場主要由大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區和寫字樓組成，這取決于這塊地的用地規模和用地性質。如果政府出讓土地的規劃指標中有商業、寫字樓又有住宅，我們當然也樂于開發更完整更具規模的萬達廣場。

問：杭州這個項目最像哪個城市的萬達廣場？

彭輕塵：在2012年開業的萬達廣場中，成都金牛萬達廣場、泉州萬達廣場是最好的。對于杭州萬達廣場，我們有充分的信心，把杭州萬達廣場打造成中國最炫的萬達廣場，超越之前的項目，成為最符合杭州文化、最能代表杭州城市形象的商業綜合體。可以肯定的是，杭州萬達廣場全面超越成都金牛萬達廣場，是我們的工作目標。

問：杭州住宅開發堪稱國內一流，但是商業地產相對比較落后，很多商業綜合體從拿地到開業往往要經歷四五年甚至更長時間，萬達素來速度聞名，杭州萬達廣場大概什么時候可以對外開業？是否和其他城市的萬達廣場一樣“滿鋪”開業？

彭輕塵：要是我們也花四五年時間，那是在浪費我們的投資和公眾的期許，因為我們并不依賴土地的增值來增加銷售額。萬達廣場從拿地到開業的開發周期通常是18個月到24個月。現在大家都在說萬達速度快，事實上不是我們快，而是我們辛勤苦干加巧干。當然，我們萬達不僅要求速度快，更要品質高。所以每開發一座萬達廣場，對于我們來說就是一場大會戰。每一位萬達城市公司的總經理幾乎都是白發叢生。當然，速度快也得益于我們擁有強大的資金實力和管控體系，確保高效的執行力。反過來說，如果我們慢下來，大家就會問，你在全國都那么快，在杭州為什么慢啊？而且政府也會焦慮，你都拿到土地了為什么還不做出來？

“不僅是成長的記憶，更是城市的地標”

問：前段時間有萬達收購銀泰百貨的傳聞，巧合的是，在杭州萬達廣場東西兩向大概3公里左右，各有一座銀泰城（城西銀泰城和中大銀泰城，其中城西銀泰城預計將在今年8月底開業），你們怎么看待將來的競爭？

彭輕塵：競爭肯定存在。但是我們為什么要怕競爭？競爭能夠最大限度地促進這個行業共同進步，而且對消費者也是有利的。一家獨大是不會有發展的，競爭才能促發展。如果銀泰做得好，對我們來說是好事。他們做得成功，證明城市綜合體的成功，證明商業的成功。杭州之大，豈是幾個綜合體就能滿足？

問：我們知道馬云和萬達集團董事長王健林有個著名的賭局，即到2020年，如果電商在中國零售市場占50%，王健林給馬云一個億，反之馬云給他一個億。您怎么看這個賭局？杭州恰好是馬云的大本營，杭州萬達廣場是否可以成為佐證王健林觀點的典范案例？

彭輕塵：萬達為什么總是這么自信？因為我們開出的萬達廣場業績普遍都非常良好。無論技術如何變革，基于物理空間的現場體驗是電商所無法提供的，萬達廣場不僅是很多人經常去的地方，也將是他們成長的記憶，更是城市的地標。杭州萬達廣場也不例外，是一個喜聞樂見、老少皆宜的地方。我們非常注重本土化，不管是前期的建筑規劃設計還是后期的商業運營，都將融入非常濃郁的杭州元素，契合杭州人的審美觀念。比如我們的外立面設計已經數易其稿，毫無疑問，它將是杭州的又一個城市地標。再比如杭州萬達廣場的餐飲，將大量引入杭州本土的品牌餐飲。毫無疑問，我們將力爭把杭州萬達廣場打造成杭州城市綜合體的樣板工程。

“杭州之大，豈是一座萬達廣場就能滿足”

問：寧波有三個萬達廣場，萬達在杭州是否會有第二個甚至第三個第四個萬達廣場？換句話說，萬達在杭州將會有怎么樣的戰略部署？

彭輕塵：杭州作為浙江的經濟金融文化中心，城市建設快速發展和商業空前繁榮，有著省內其他城市無可比擬的城市地位和經濟總量。除了杭州的主城區外，萬達對在臨安、蕭山、余杭、富陽、桐廬、建德等縣市都進行了深入的調研，我們認為這些城區都具備了建立萬達廣場的潛力，這些城市的經濟實力和消費能量，完全能夠承載起萬達廣場這樣的大型商業綜合體。

“從無到有”相對比較難，但“從一到多”就容易了。萬達實行的是城市公司負責制，一旦杭州有合適的項目，我們隨時就可以啟動第二個甚至第三個第四個萬達廣場。很多城市都有不止一個萬達廣場，杭州為什么不能有更多項目呢？杭州之大，豈是一座萬達廣場就能滿足？

問：對于下一個萬達廣場，你們的選址標準是什么？

彭輕塵：萬達廣場的選址一般有兩種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經濟新增長點。如上海五角場、重慶南坪商圈等；第二種是選擇城市的新開發區，看好城市的再造，發展迅速，如寧波鄞州區、蘇州工業園區等；第三種是城市的CBD，如北京CBD萬達廣場。當然，現在萬達廣場的選址與之前有了一些變化，比如傳統市中心的核心商圈我們一般很少進入，而是更多著眼于有可能培育成次級商圈的區域。因為城市核心商圈土地十分稀缺，競爭激烈，土地成本極高，而城市副中心及新區土地成本較低，規劃起點更完善，更適合營造高品質的項目；而且，目前中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區轉移，從而為商業項目實現較好的消費基礎；再者，城市副中心及新區的土地一般規模較大，可以開發多種產品，降低開發風險。

除了土地本身，我們選址的另一個重要標準就是當地政府對我們項目的支持力度。比如在我們杭州萬達廣場落戶拱墅的過程中，拱墅區委、區政府、北部軟件園的領導為萬達營造了非常好的招商氛圍，知商親商，在政策和服務方面都提供了很大的幫助。

“近幾年，每年要開出約20座萬達廣場”

問：萬達已經形成了一個龐大的商業帝國，除了商業地產之外，萬達還有高級酒店、文化旅游、連鎖百貨產業，對于這些產業下一階段的目標是什么？

彭輕塵：大連萬達集團創立于1988年，形成商業地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產業。2012年，企業資產3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈利潤超過100億元。已在全國開業68座萬達廣場、38家五星級酒店、6000塊電影屏幕、57家百貨店、63家量販KTV。2015年目標是：資產4000億元，年收入2500億元，年納稅300億元，凈利潤200億元。

萬達商業地產股份有限公司是全球商業地產行業的龍頭企業，已在全國開業68座萬達廣場，持有物業面積1290萬平方米，規模全球第二，計劃到2014年開業110座萬達廣場，持有物業面積2300萬平方米，成為全球規模第一的不動產企業。萬達商業地產公司擁有全國唯一的商業規劃研究院、全國性的商業地產建設團隊、全國性的商業管理公司，形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。目前這個階段，我們每年要開出約20座萬達廣場。

萬達酒店建設公司是中國五星級酒店投資規模最大的企業，能獨立完成五星級酒店的設計、建造、裝飾、機電等全部工程，目前已開業38家五星和超五星級酒店。計劃到2015年開業80家五星和超五星級酒店，營業面積超過300萬平方米，成為全球最大的五星級酒店業主。萬達酒店管理公司是萬達集團全資的五星級酒店及度假村管理企業，擁有五星級的萬達嘉華、超五星級的萬達文華、頂級的萬達瑞華酒店品牌。萬達酒店管理公司的目標是五年內成為中國著名酒店管理品牌。

萬達文化產業集團是中國最大的文化企業，注冊資金50億元，資產310億元，2012年收入208億元，已進入電影院線、影視制作、影視產業園區、舞臺演藝、電影科技娛樂、主題公園、連鎖娛樂、報刊傳媒、字畫收藏、文化旅游區等10個行業。計劃2016年收入達到400億元，進入世界文化企業前20名；2020年收入達到800億元，進入世界文化企業前10名。文化旅游正成為萬達新的支柱產業。

萬達集團是全球最大的電影院線運營商，擁有國內的萬達電影院線和美國AMC影院公司，開業影城495家，6000塊電影屏幕，占有全球近10%的市場份額。

萬達百貨已在北京、上海、南京、成都、武漢等地開業57家百貨店，計劃到2015年開業120家店，營業面積360萬平方米，成為中國最大的連鎖百貨企業。

（來源：杭州網-杭州日報 作者：劉德科）