興辦一個(gè)市場，帶動(dòng)一批產(chǎn)業(yè)，搞活一方經(jīng)濟(jì)。市場的布局，與區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)，息息相關(guān)。
隨著地鐵一號(hào)線、東站樞紐等陸續(xù)開通，主城區(qū)周邊郊區(qū)建設(shè)日益完善，杭州專業(yè)市場的分布與業(yè)務(wù)范圍也正在發(fā)生著微妙的變化。
頤高數(shù)碼就在近幾年借此發(fā)展了不少新業(yè)務(wù)，其項(xiàng)目發(fā)展總經(jīng)理兼集團(tuán)總裁助理顧鵬告訴記者，企業(yè)拓展市場的重要考慮因素之一就是地鐵商鋪。頤高選擇在下沙高教園區(qū)等地開設(shè)數(shù)碼市場正因?yàn)榇耍?dāng)然，也有另一層考慮，即周邊高校的存在，與其客戶定位不謀而合。
此外，不少市場正在努力構(gòu)建市場周邊的業(yè)態(tài)，頤高在海寧就曾開過一個(gè)數(shù)碼市場，前期人流量并不密集，公司急中生智引進(jìn)了一家電影院，30萬人次的客流量，一下子讓市場活了起來。
這種靠周邊業(yè)態(tài)引流的方式，是否會(huì)成為專業(yè)市場下一步崛起的“秘訣”呢？
依靠區(qū)域購買力
不被看好的市場實(shí)現(xiàn)單月盈利
一直以來，在市場業(yè)內(nèi)就流傳著這樣一段佳話——
西溪印象城在開始建立之時(shí)，并不被業(yè)內(nèi)人士看好。對(duì)此，頤高的顧鵬很有感觸。
可事實(shí)是，西溪印象城開業(yè)一月后就驚艷了全場。幾乎所有商鋪實(shí)現(xiàn)盈利，結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)情況，這一結(jié)果令人不可思議，印象城內(nèi)甚至出現(xiàn)“一鋪難求”現(xiàn)象。
顧鵬分析認(rèn)為，原來西溪印象城的客戶定位是方圓2公里范圍內(nèi)的消費(fèi)群體，實(shí)際卻是，周邊轉(zhuǎn)塘、五常、老余杭甚至城北的消費(fèi)者都愿意駕車前去購物。
為什么？“我認(rèn)為，這個(gè)郊區(qū)區(qū)塊曾被人忽視，其消費(fèi)能力同樣被忽略。”顧鵬說，這也促使包括他在內(nèi)的不少市場商場研究者開始琢磨，在市中心土地極度緊張的當(dāng)下，市場郊外化未嘗不是好途徑。
同樣，正在新建的杭州水晶城也將眼光放在了區(qū)域地塊的客戶群體上。總經(jīng)理姚利君說：“充分利用區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)大購買力同樣成為商場發(fā)展的一種趨勢(shì)，因此水晶城將客戶定位于城北中高端消費(fèi)人群，打造區(qū)域范圍內(nèi)的時(shí)尚消費(fèi)中心。”水晶城預(yù)計(jì)年底竣工，明年8月開業(yè)。
據(jù)市工商局市場處副處長陳惠斌介紹，杭州地區(qū)專業(yè)市場集群主要以五大區(qū)塊為主，包括勾莊農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、四季青服裝一條街、蕭山新農(nóng)都、九喬國際商貿(mào)城和文三路數(shù)碼一條街。其中，三大集群位于縣市區(qū)或郊區(qū)，這也充分說明市場郊外化趨勢(shì)正逐步顯現(xiàn)。
地鐵沿線帶來市場商機(jī)
有企業(yè)鋪市場點(diǎn)，專跟地鐵走
地鐵一號(hào)線開通，有心人會(huì)發(fā)現(xiàn)，其站點(diǎn)設(shè)置與市場的密集度存在聯(lián)系，就拿龍翔橋市場來說，距地鐵口不過幾百米。
這是地鐵選擇市場的結(jié)果，根據(jù)周邊的人流量和業(yè)態(tài)來設(shè)置。另一方面，這也為市場帶來更多便利，在同等購物條件下，更多人會(huì)傾向選擇交通便利的市場。
一直以來，頤高集團(tuán)都在研究地鐵商鋪，其中最重要的就是如何選擇好的地段去開設(shè)數(shù)碼市場。就拿頤高在下沙高教園區(qū)設(shè)立的數(shù)碼市場為例，一方面是貼合下沙高教園區(qū)學(xué)生的消費(fèi)需求，一方面也少不了地鐵的功勞。
顧鵬還拿其他國家、其他城市與杭州做了比較。“就拿日本東京來說，城市就有60多條地鐵線，在地鐵站點(diǎn)附近，商業(yè)氛圍非常濃厚，上海也是，共有10多條地鐵線。”顧鵬告訴記者，市場跟著地鐵走的趨勢(shì)顯而易見，更明確地說，是“市”跟著地鐵走，所以才導(dǎo)致“場”的移動(dòng)。
億豐最家空間家居博覽中心也同樣從地鐵沿線獲得了“利好”，特別是杭州地鐵2號(hào)線二期工程環(huán)評(píng)第二次公示，公示表明2號(hào)線二期工程線路起于一期工程終點(diǎn)豐潭路站，依次沿著文二西路-古墩路地下敷設(shè)，最后止于良渚新城的良渚站，這也讓億豐最家空間家居的經(jīng)營戶興奮不已。
“當(dāng)然，地鐵站周邊的潛在客戶群有所不同，如何確定商品檔次和價(jià)格，這是市場需要區(qū)別調(diào)查的，不能一概而論。”這是顧鵬的觀點(diǎn)。
建電影院帶熱市場
構(gòu)建周邊業(yè)態(tài)方式值得推廣嗎
盡管對(duì)于不少批發(fā)市場而言，客戶的積累并非一朝一夕，然而對(duì)零售市場來說，先構(gòu)建周邊業(yè)態(tài)，再進(jìn)行市場推廣也是常有的手段。
采訪中記者也發(fā)現(xiàn)一些典型例子，有市場借助超市的開張、周邊餐飲氛圍的增強(qiáng)而有意識(shí)地在市場建設(shè)上下功夫，進(jìn)行客戶資源的利用，更有甚者，有市場干脆化主動(dòng)為被動(dòng)，通過業(yè)態(tài)構(gòu)建吸引客戶。
頤高集團(tuán)曾在海寧開過一個(gè)數(shù)碼市場，一年經(jīng)營下來，市場一直虧本，這讓市場經(jīng)營主體很擔(dān)心——倘若兩三年難回本，經(jīng)營戶一旦流失，便意味著市場會(huì)逐漸走向空殼市場的命運(yùn)，最終被淘汰。然而，如今市場卻是蒸蒸日上，這源于決策者當(dāng)時(shí)的決定——引入一家電影院。顧鵬透露，在引入電影院那年，市場人流量達(dá)到30萬人次，不少觀影者在購買完電影票后，會(huì)在市場內(nèi)閑逛，故而成為潛在消費(fèi)者。
30萬，讓這家市場活了起來。而記者也觀察了杭州地區(qū)的電影院分布，周邊往往也是市場林立或建立了商業(yè)綜合體。
“但業(yè)態(tài)發(fā)揮的作用尚屬錦上添花，且對(duì)部分專業(yè)市場來說，需要對(duì)客群進(jìn)行充分研究后，才能確定是否具備推廣意義。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，就拿鋼材市場、木材交易市場來說，就算周邊構(gòu)建再多的業(yè)態(tài)，對(duì)市場也不能產(chǎn)生絕對(duì)性的影響。
利好消息下
切忌過度投資制造泡沫
無論是政府機(jī)構(gòu)，還是學(xué)者、市場主體，對(duì)實(shí)體市場的現(xiàn)狀并不唱衰。
就拿買掃帚或拖把為例，市場價(jià)格較超市的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依舊存在，倘若采取網(wǎng)購，加上運(yùn)輸費(fèi)用，這便又成了一樁“虧本”的買賣。“一打襪子、一對(duì)耳環(huán)、一束干花……即使網(wǎng)上市場交易額并不低，但相較于實(shí)體市場，前者并不能取代后者。”顧鵬說，因此市場的存在很有必要。
在國外，網(wǎng)絡(luò)購物也十分常見，卻并未取代實(shí)體市場。這也就是顧鵬堅(jiān)持市場發(fā)展的原因，也許是因?yàn)橹袊幕ヂ?lián)網(wǎng)普及不久，網(wǎng)購風(fēng)潮剛剛興起，大家一時(shí)間特別崇尚網(wǎng)上購物，而很多情況下，商品的銷售經(jīng)過了層層渠道加價(jià)，這只能說明，商業(yè)氛圍還不到完全成熟的時(shí)候。
“在國外，網(wǎng)絡(luò)售價(jià)和實(shí)體市場售價(jià)最多相差10%，這時(shí)候，消費(fèi)者便會(huì)作出新的選擇。”顧鵬告訴記者。
利好消息的不斷涌現(xiàn)，讓不少投資者產(chǎn)生一種錯(cuò)覺：投擲千金，是否便能迎來市場的春天？
“未必可以，一方面，直接拿地難度過大，另一方面，如今的市場不少已經(jīng)往綜合體方向靠攏，并憑借周邊的商住、辦公、賓館等各種業(yè)態(tài)，市場才能更好發(fā)展。”杭州市貿(mào)易局市場體系建設(shè)處處長吳堅(jiān)提醒，在諸多利好消息前，市場投資者、舉辦者、經(jīng)營者依舊需要保持清醒的頭腦，切忌過度投資產(chǎn)生“投資泡沫”。如今，主城區(qū)已經(jīng)不再提倡新建市場了。
九喬國際商貿(mào)城
會(huì)成下一塊市場蛋糕嗎
九喬國際商貿(mào)城的建設(shè)，是不少業(yè)內(nèi)人士頗為關(guān)注的。三年前，九喬國際商貿(mào)城的定位是市場集聚群，而如今，它的定位是杭州市的國際商貿(mào)城，是一個(gè)集商場、超市、商業(yè)綜合體、商務(wù)、景觀旅游、市場、住宅為一體的綜合性商貿(mào)城。
“定位轉(zhuǎn)變出于多方面考慮，一是由于信息化和電子商務(wù)的發(fā)展對(duì)不少專業(yè)市場產(chǎn)生沖擊，另一方面是源于已有的專業(yè)市場經(jīng)營模式較傳統(tǒng)，光靠市場集聚很難打響九喬品牌。”杭州市貿(mào)易局市場體系建設(shè)處副處長柴翔表示，現(xiàn)在很多區(qū)塊都強(qiáng)調(diào)“新城”概念，每個(gè)新城都各具特色，例如錢江新城凸顯商務(wù)功能，城東新城凸顯交通樞紐功能，而九喬商貿(mào)城則是為了凸顯商貿(mào)服務(wù)功能。目前，一期的四季青和華貿(mào)鞋城已入駐，二期正在建設(shè)中。
然而，目前九喬區(qū)域的住宅、配套、人氣都還不夠火熱。柴翔表示，市場只是九喬商貿(mào)城的一部分，而且市場能不能實(shí)現(xiàn)整體搬遷需要等待時(shí)機(jī)，九喬商貿(mào)城的整體規(guī)劃、市場主體方的意見都將成為影響因素。從這一角度來說，它極有可能成為下一塊市場“蛋糕”。
“對(duì)整個(gè)九喬商貿(mào)城項(xiàng)目來說（不包含地下室），市場只占1/16左右。”杭州市貿(mào)易局市場體系建設(shè)處處長吳堅(jiān)告訴記者。
（來源：每日商報(bào)）
