商業(yè)地產(chǎn)池塘究竟能容納多少游泳者？這幾年，商業(yè)地產(chǎn)江湖馬蹄嘈雜，熱鬧非常。各路大佬和行業(yè)外資金紛紛跳進(jìn)這深淺難測(cè)的池塘，其中不乏資深游泳健將：如新鴻基地產(chǎn)和中海地產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)各有16年、20多年。但更多的是倉(cāng)促轉(zhuǎn)型的投機(jī)者盲目參加這一盛會(huì)。在淺水區(qū)玩玩，可能皆大歡喜；一旦進(jìn)入深水區(qū)，嗆水者將不在少數(shù)。
近三年多來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長(zhǎng)30%左右，增速是同期住宅開(kāi)發(fā)的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴(kuò)大至2倍。大量住宅企業(yè)和非地產(chǎn)資金流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)被不少人視作投資“避風(fēng)港”和“藍(lán)海”，數(shù)量、體量猛增，大躍進(jìn)現(xiàn)象漸漸明顯。
商業(yè)地產(chǎn)大干快上，硝煙滾滾，泥沙俱下，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷勢(shì)頭和運(yùn)營(yíng)難題初顯，區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫已然顯現(xiàn)。為什么商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫必然會(huì)出現(xiàn)？三炮不才，提出以下九條觀點(diǎn)，與業(yè)內(nèi)人士交流、商榷：
一、問(wèn)題的根源自然離不開(kāi)困擾中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的土地財(cái)政和唯GDP思維。地方官員們?yōu)榱俗非驡DP的快速增長(zhǎng)，追企業(yè)本屆任期的政績(jī)，普遍將土地作為戰(zhàn)略大棒，拼命揮舞。在城市建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方面，追求大而全，城市建設(shè)以“攤大餅“思維進(jìn)行無(wú)序擴(kuò)張。地方官員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃不作為和亂作為，都可能造就更多商業(yè)地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，貽害無(wú)窮。健康的城市化必須讓大量失地農(nóng)民融入城市，繼而實(shí)現(xiàn)職業(yè)和社會(huì)身份的真正轉(zhuǎn)變。目前很多地方的城市化，并沒(méi)有輔之以農(nóng)民的市民化與現(xiàn)代化，農(nóng)民仍游離于城市之外，是一種“偽城市化”。地方官員基于GDP思維的造城運(yùn)動(dòng)，催生了太多政績(jī)工程、形象工程和商業(yè)爛尾樓， “偽城市化”將加速商業(yè)地產(chǎn)泡沫化。開(kāi)發(fā)商們?cè)诘胤焦賳T這種思維的鼓勵(lì)、誘導(dǎo)甚至脅迫之下，雖說(shuō)“藝高人膽大”，但有時(shí)候，“藝低膽更大”。他們樂(lè)于低價(jià)拿地，大額貸款，快速擴(kuò)張，賭性十足，樂(lè)于圈更大的地，建更高的樓。這樣的結(jié)果難免造成很多商業(yè)地產(chǎn)的失敗項(xiàng)目。
二、城鎮(zhèn)化浪潮和多年的房地產(chǎn)調(diào)控（主要是住宅調(diào)控）助推商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)。住宅作為不符合國(guó)際慣例的畸形投資品，一直是國(guó)人積淀財(cái)富甚至用來(lái)增值財(cái)富的重要投資手段。連續(xù)多年的多重政策打壓和限購(gòu)，住宅保值增值的神話逐漸破滅，散戶資金和行業(yè)外資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，形成泡沫虹吸效應(yīng)，加上商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)基本民生，不是官方調(diào)控重點(diǎn)，伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)熱潮，未來(lái)幾年將繼續(xù)上演商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的重頭戲。商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)全面開(kāi)花，多個(gè)城市項(xiàng)目密集，忽悠型招商之后，零售商虧損，拖欠租金，紛紛逃離，銀行見(jiàn)勢(shì)不妙收緊銀根，地產(chǎn)商最終資金鏈斷裂而崩盤(pán)，新一輪蕭條開(kāi)始，其周期似不過(guò)5-8年。
三、部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型、升級(jí)、調(diào)整的過(guò)程中，誤將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做未來(lái)的“藍(lán)海”，前期準(zhǔn)備嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和限購(gòu)的大環(huán)境下，不少開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，病急亂投醫(yī)，紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，有的甚至啟動(dòng)跨地區(qū)開(kāi)發(fā)、分銷模式。偏偏就有那么多玩慣短平快住宅項(xiàng)目的，牛哄哄、樂(lè)顛顛的玩起了商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模小了，還不樂(lè)意。很多開(kāi)發(fā)商只看到機(jī)會(huì)，看不到風(fēng)險(xiǎn)，在資金、人才儲(chǔ)備、資源準(zhǔn)備不足的情況下，以一種“集體無(wú)意識(shí)”的態(tài)勢(shì)和“短平快”操作思路進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。不想在前期規(guī)劃調(diào)研階段花大錢(qián)，盡量不找專業(yè)機(jī)構(gòu)，或只找便宜的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，盡量少花錢(qián)拿到方案。便宜必然犧牲品質(zhì)，老板舍不得花錢(qián)，代價(jià)可能就是項(xiàng)目死掉。其實(shí)沒(méi)那么多“藍(lán)海”，商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海只是個(gè)美麗的傳說(shuō)。行業(yè)優(yōu)勢(shì)壁壘太容易被打破。用“模仿跟風(fēng)，后發(fā)制人”的套路死守“藍(lán)海”很難成功。在一片實(shí)質(zhì)性的紅海里，采用同質(zhì)化的短平快開(kāi)發(fā)思路，必然造就項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)困境。生于真紅海，死于偽藍(lán)海。商業(yè)地產(chǎn)做不起來(lái)，不就是一堆廢磚爛瓦？
四、資本與投資者的盲目追捧也是助力區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫的一股力量。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫泛起之日，也正是資本“禿鷲”們開(kāi)始尋覓腐肉之時(shí)。私募基金等形式的資本禿鷲，正在四處尋找商業(yè)地產(chǎn)的老弱病殘項(xiàng)目。部分房產(chǎn)私募基金的年利率在25%以上。昂貴的資金成本，貪婪的狩獵方式，仍擋不隹眾多項(xiàng)目投懷送抱。掠食與被掠食、忽悠與反忽悠的資本游戲才剛剛開(kāi)始，中小投資者在這場(chǎng)資本盛宴中充當(dāng)?shù)木烤故谦C手還是獵物，不言自明。雖有好鋪養(yǎng)三代，更有爛鋪毀一生。商業(yè)地產(chǎn)硝煙滾滾，泥沙俱下。曾國(guó)藩說(shuō)：“久利之事勿為，眾爭(zhēng)之地勿往。”熱鬧之后，必是慘烈的一地雞毛。殘酷競(jìng)爭(zhēng)之下，冰點(diǎn)凍死一批企業(yè)，沸點(diǎn)燙死一批企業(yè)。找準(zhǔn)定位、皮糙肉厚、運(yùn)營(yíng)得力的，才能活下來(lái)。
五、部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目難以得到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的有力支撐。在多年全社會(huì)追求一切向錢(qián)看的大背景下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化態(tài)勢(shì)明顯，不少企業(yè)家和中小投資者更喜歡以錢(qián)生錢(qián)的資本游戲，不再熱衷實(shí)體經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。全民資產(chǎn)房產(chǎn)化和與商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫之間，有著必然的邏輯聯(lián)系。
六、同質(zhì)化、山寨化、功利化是引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域機(jī)構(gòu)化泡沫的重要推力。城市綜合體全國(guó)遍地開(kāi)花，同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍追求大而全，面積動(dòng)輒幾十萬(wàn)平米以上，千萬(wàn)平米級(jí)的項(xiàng)目也不鮮見(jiàn)。“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象漸次出現(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)的汪洋中，不存在永不沉沒(méi)的泰坦尼克。耶穌說(shuō)：“你們要走窄門(mén)，因?yàn)橐綔缤觯情T(mén)是寬的，路是大的，去的人也多。”商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域機(jī)構(gòu)化泡沫在醞釀之中，成都、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、天津、鄂爾多斯等部分城市愈演愈烈。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)期長(zhǎng)，對(duì)策劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理的要求更高。俗一點(diǎn)說(shuō)，住宅房產(chǎn)方面，剛需買房的和灰色收入炒房的買家比較好糊弄；商業(yè)地產(chǎn)針對(duì)的人群不一樣，錢(qián)雖多，人不傻，不好蒙。弄不好，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就成長(zhǎng)期“房東”了。商業(yè)地產(chǎn)的普遍同質(zhì)化，代表著一種集體惰性，目前正是需要顛覆性假設(shè)和思維的時(shí)機(jī)。任何模式一經(jīng)固化就是過(guò)時(shí)，哪怕是萬(wàn)達(dá)模式、凱德模式、恒隆模式。當(dāng)一個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始固化時(shí)，往往就是顛覆者出現(xiàn)之時(shí)。城市綜合體遍地開(kāi)花了，但這些花，開(kāi)好了就是現(xiàn)金奶牛，枯萎了就是現(xiàn)金漏斗。垃圾商業(yè)地產(chǎn)最后就是垃圾場(chǎng)。
七、部分項(xiàng)目重招商、輕運(yùn)營(yíng)造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難，中小投資者深陷其中。香港恒隆主席陳啟宗在新地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上曾有驚人之語(yǔ) ：“凡是需要招商的都是失敗的！住宅轉(zhuǎn)商業(yè)的早晚會(huì)死掉！”盲目上馬的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在緊縮的大環(huán)境下，多數(shù)會(huì)寄望于通過(guò)其住宅、公寓的快速銷售，并將商鋪進(jìn)行拆分散售，迅速回籠資金，實(shí)現(xiàn)收支平衡。不少傳統(tǒng)物業(yè)公司常參與營(yíng)運(yùn)管理，物業(yè)管理人員習(xí)慣以“包租婆”角度來(lái)看商業(yè)運(yùn)營(yíng)，重管理，輕運(yùn)營(yíng)。不少項(xiàng)目招商似乎正變成一種零和游戲。開(kāi)發(fā)商（還有部分助紂為虐的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)）設(shè)計(jì)出種種資本陷阱，讓中小投資者往里跳。商業(yè)地產(chǎn)拆細(xì)出售，缺乏一個(gè)強(qiáng)有力的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，各個(gè)小業(yè)主自發(fā)出租或自營(yíng)，部分物業(yè)返租期滿陸續(xù)返還業(yè)主，小業(yè)主為租售十分頭疼，很容易陷入“各自為戰(zhàn)，自生自滅”的境地。總之是千瘡百孔，疑難雜癥，都是急功近利惹的禍。如果中小投資客夠理性，倒霉的就是妄圖圈地圈錢(qián)的開(kāi)發(fā)商了。個(gè)人的錢(qián)是理智的，但集體無(wú)意識(shí)影響下的錢(qián)，卻是非理性的。一定程度上，他說(shuō)出了大家不敢說(shuō)的話。三炮曰：凡需招商，必含忽悠；凡需忽悠，必含泡沫；凡泡沫，久必破。商鋪板塊多數(shù)胡亂分割出售或出租，多家租戶經(jīng)營(yíng)思路各異，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的大雜燴，最終人氣冷落，一蹶不振。商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而不是地產(chǎn)金融。以短平快的住宅地產(chǎn)思維，來(lái)操作慢商業(yè)地產(chǎn)，難免演變?yōu)槿Φ厝﹀X(qián)游戲，在后期招商、運(yùn)營(yíng)等方面必然反復(fù)耍流氓。
八、電商的迅速崛起對(duì)于部分無(wú)優(yōu)勢(shì)、無(wú)特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成巨大威脅。電商在價(jià)格、速度、運(yùn)營(yíng)成本方面的巨大優(yōu)勢(shì)，使得不少非體驗(yàn)性傳統(tǒng)零售商業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)困境。傳統(tǒng)零售業(yè)如果不通過(guò)增加便捷性，走線上線下一體化的道路，將很難擺脫劣勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)PK電商，誰(shuí)將性價(jià)比、服務(wù)體驗(yàn)和品牌號(hào)召力做的更好，誰(shuí)就會(huì)占有更多市場(chǎng)份額。不斷創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，是商業(yè)地產(chǎn)的不變主題。
九、商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)，專業(yè)規(guī)劃、招商及商管人才缺乏。商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)也就一二十年歷史，各大學(xué)鮮有相關(guān)專業(yè)，相關(guān)社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也是良莠不齊，人才儲(chǔ)備堪憂。中國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)估計(jì)，2011年中國(guó)購(gòu)物中心的數(shù)量約2600個(gè)，初建項(xiàng)目和在建項(xiàng)目短短五年將激增到5000個(gè)。這意味著2015年相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)在110萬(wàn)人以上。但目前的合格有效的人才供給有10萬(wàn)人么？
綜上所述，雖然商業(yè)地產(chǎn)總體上屬于伴新型城鎮(zhèn)化大潮而生的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫在所難免。商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商立足于賺快錢(qián)就壞了。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)不能賣，更不能分拆賣，開(kāi)發(fā)商應(yīng)牢牢掌握品牌策劃定位、業(yè)態(tài)組合及招商、商業(yè)氛圍營(yíng)造、視覺(jué)系統(tǒng)規(guī)劃的主動(dòng)權(quán)，亂搞一通，基本會(huì)搞砸。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是“不動(dòng)產(chǎn)”，呼喚理性發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。立足自持、穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)的基本要求，急功近利、炒來(lái)炒去絕非經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的正道。
（來(lái)源：聚道網(wǎng) 作者：王少山）
