江蘇最大地產(chǎn)企業(yè)新城控股集團(tuán)有限公司(下稱“新城控股”)苦等11年，終于在2012年11月29日登陸港股，成為自恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)之后登陸港股規(guī)模最大的內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)。今年前7月，新城控股完成了88億元的銷售額，占全年銷售目標(biāo)200億元的44%。2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷就未來的發(fā)展規(guī)劃和企業(yè)的戰(zhàn)略布局、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展思路等問題接受了記者的專訪。
逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的持有
記者：去年，新城控股趕上了港股上市的末班車，今年也是貴司上市后的第一年，有沒有對未來具體的規(guī)劃？
歐陽捷：大致從2003年開始，我們的復(fù)合增長率大概在30%-35%之間，這個(gè)在地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中還是屬于快的，不過與地產(chǎn)前20強(qiáng)企業(yè)相比，我們的發(fā)展速度還算偏慢的，其實(shí)從去年到今年，我們已經(jīng)慢了下來，在慢的過程中，其實(shí)就是在調(diào)整和進(jìn)行內(nèi)部優(yōu)化。
目前來講，還是希望以規(guī)模發(fā)展為主，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)未來十年還是以規(guī)模發(fā)展的階段，十年后偏向以質(zhì)取勝。我們也希望趁著這白銀十年的光景，把企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模做大，至于目標(biāo)的達(dá)成上，我們也是希望能按照內(nèi)部的目標(biāo)和要求去做，至于對外公布的指標(biāo)是多少，還沒有確定。在規(guī)模做大后，我們也在考慮做均衡性，并不是一味追求規(guī)模。
記者：新城控股近年來也是往商業(yè)地產(chǎn)這塊發(fā)展，目前在這塊的發(fā)展現(xiàn)狀怎樣，對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展如何考慮？
歐陽捷：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我們做的時(shí)間并不是很長，新城控股原來還是以住宅地產(chǎn)為主，近幾年也看到了商業(yè)地產(chǎn)的前景，我們也做了一些嘗試。
商業(yè)上，我們目前是有三個(gè)層面，第一個(gè)就是做生活廣場，主要是圍繞社區(qū)來做，這個(gè)體量不是很大，大概兩三萬平方米，主要是為社區(qū)進(jìn)行配套服務(wù)。第二層面是城市廣場，一般指的是我們城市的副中心，即城市綜合體，這方面我們可以來講有一個(gè)基本的成功模型，我們在上海的青浦和蘇州的吳江，都有我們的城市廣場系列項(xiàng)目。第三種模式是國際廣場系列，做得比較高端，有國際品牌的支撐，這一定是在城市的最核心的區(qū)域，但相對來說是可遇不可求的，地塊也不是隨便能拿得到的。所以未來，我們還是以生活廣場和城市廣場為主要的發(fā)展模式。
目前商業(yè)的比例大概是20%左右，我們也在精挑細(xì)選商業(yè)項(xiàng)目，但我們希望逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的持有。
“融資不成障礙”
記者：江浙今年出現(xiàn)了房企棄殼的首例，你如何看待這種現(xiàn)象？
歐陽捷：這種現(xiàn)象一定會出現(xiàn)得越來越多，在1997、1998年的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)有8萬多家，現(xiàn)在是5萬多家，可能用不了幾年，就會變成3萬多家。且目前的金融體系改革，還會加速這種分化的速度，利率市場化下，小企業(yè)難以為繼，不但融資成本越來越高，就算能承受利息成本，可能也難籌錢，因?yàn)橛X得風(fēng)險(xiǎn)太大，所以小企業(yè)會被淘汰出局，而唯一的辦法就是將殼賣掉，不做了。而強(qiáng)者恒強(qiáng)，大企業(yè)越來越有錢，房地產(chǎn)融資開閘對大企業(yè)更有利。
記者：那貴司目前的融資現(xiàn)狀怎樣？
歐陽捷：H股上市后，我們的融資渠道已經(jīng)打開了，融資本身已經(jīng)不成為障礙。直接融資方面，海外的資金成本肯定要比國內(nèi)的低很多，我們還是會考慮這方面的事情。對我們來講，現(xiàn)在主要是看融資的窗口期是否合適，融資成本是不是強(qiáng)大，這還是要和我們的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略去匹配，如果企業(yè)需要，就必須要加大融資的力度。可能在不太恰當(dāng)?shù)拇翱谄冢谫Y成本會略微高一點(diǎn)，反之就會低一點(diǎn)，所以我們會選擇合適的窗口期。我們現(xiàn)在在海外還有20多億元的融資，還沒有進(jìn)來，我們現(xiàn)在拿地完全可以靠這些錢去做。目前有些地也是通過海外融資來做的，當(dāng)然也有些是通過國內(nèi)的資金去匹配，所以未來的關(guān)鍵是怎樣把錢用好，用在刀刃上。
記者：規(guī)模化發(fā)展之下，肯定也會拉高負(fù)債率，公司在這方面是怎么考慮的？
歐陽捷：因?yàn)樾鲁乔靶┠甓紱]有融資，都是靠自有資金在滾動，所以我們的負(fù)債率相對來講偏高。但可以從兩個(gè)方面去看，一個(gè)就是在企業(yè)規(guī)模化前提下，同時(shí)企業(yè)模式又是高周轉(zhuǎn)的模式，負(fù)債率適當(dāng)高一些，是有利于去達(dá)成這樣的目標(biāo)。如果企業(yè)拿不到錢，又沒有一定的負(fù)債率，又沒有高杠桿去撬動的話，規(guī)模就做不上去，我們也在關(guān)注這個(gè)問題，就是看他的風(fēng)險(xiǎn)有多少，只要是在可控的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，我們就覺得是合適的。
記者：房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)越來越多的競合現(xiàn)象，貴司以后發(fā)展會不會采取合作的方式？
歐陽捷：我們以前做過，我們上海的一個(gè)項(xiàng)目和萬科合作，合作過程中，交換了一些信息和經(jīng)驗(yàn)，我們也學(xué)到了很多東西，這種方式對雙方來說都是有益的，但這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模比較小，真正的價(jià)值和效益體現(xiàn)得還不是很充分。我們也不排除以后再有機(jī)會去做一些合作的項(xiàng)目。
當(dāng)年拿地當(dāng)年就銷售
記者：貴司目前也是高周轉(zhuǎn)？項(xiàng)目去化程度怎樣？
歐陽捷：一般來講，當(dāng)年拿地，就一定要求當(dāng)年銷售。上半年拿地的項(xiàng)目，基本上下半年都要銷售。比如我們的吳江項(xiàng)目，今年5月份拿的地，今年11月份就要銷售。去化程度要看區(qū)域，總的來講，長三角這塊我們的去化速度還是比較快的。
記者：貴司也一直專注于長三角的運(yùn)營，有沒有走出長三角發(fā)展的規(guī)劃？
歐陽捷：我們現(xiàn)在定的戰(zhàn)略是“泛長三角”，就是除了長三角之外，我們還會向山東以及長江中游地區(qū)比如武漢、長沙、南昌、合肥發(fā)展，這些區(qū)域都是會去的。
記者：有沒有意向項(xiàng)目？會不會往三、四線城市發(fā)展？
歐陽捷：我們現(xiàn)在在杭州拿了項(xiàng)目，正在洽談的項(xiàng)目很多，武漢、長沙我們都有開發(fā)的項(xiàng)目，也在繼續(xù)尋找新項(xiàng)目，同時(shí)在濟(jì)南、青島、寧波都在看項(xiàng)目，主要都是二線為主。我們看中的就是東部城市群下的城市以及中西部的一些省會城市。對于三、四線我們是這樣理解的，在東部的城市群里，他們是有機(jī)會的。就如我在論壇上講到的蘇州，它是“在上海的大樹下，種蘇州自己的碧螺春”。但是其他地方就不一定，比如中西部地區(qū)，只有省會城市才有機(jī)會，這些省會城市也在發(fā)揮抽水機(jī)效應(yīng)，就是把省內(nèi)下面的三、四線城市的人口資源等都吸引過來，導(dǎo)致下面的三、四線城市很難有發(fā)展機(jī)會，所以我們也很難考慮進(jìn)入這些區(qū)域的三、四線城市。
（來源：時(shí)代周報(bào)）
