在北京，嘉里建設參與開發的國貿至今仍是北京頂級商務地標；在上海，新鴻基開發的國金中心是陸家嘴租金最高的甲級寫字樓之一；在廣州，太古匯被稱為難以復制的城市商業樣板；而在深圳，嘉里建設廣場項目領漲商務租賃市場。

京滬穗深四地“港派”綜合體表現搶眼并非偶然。數據顯示，中國城市地產已經進入綜合體時代，2013-2015年，城市綜合體新增數量以50%～100%速度遞增，其中深圳現有綜合體22個，未來三年將新增7個。在此背景下，“港派”綜合體憑借其運營優勢，后勁十足。

“港派”綜合體領銜樓市

資料顯示，新鴻基開發的上海國金中心綜合體項目，包括服務式公寓、商場、寫字樓、酒店，總投資額達100億元。至今，該項目甲級寫字樓仍是陸家嘴租金最高的物業之一。商場部分自2011年開業，首年租金收入就達4億元。

嘉里建設參與開發的國貿三期是目前北京規模最大的綜合性高檔商務服務綜合體之一，它與國貿一期、二期一起，構成110萬平方米的建筑群。國貿三期辦公樓的月租金更是突破了1500元，會聚了匯豐銀行、美國銀行、美國電話電報公司、AXA、蘋果等大批知名企業入駐。

位于深圳CBD的嘉里建設廣場由三幢高層甲級寫字樓組成，和同屬嘉里集團的福田香格里拉酒店構成目前深圳最大的商務綜合體之一。其中一期自2008年入市以來，出租率一直維持在95%以上。2011年推出的第三座，更是整個深圳市寫字樓租金的標桿。

在城市中心土地資源日益稀缺、開發成本不斷提高的背景下，“城市綜合體”表明房企的全新選擇邏輯。這種綜合了商業、辦公、住宅、酒店、休閑等多種元素為一體的“城中之城”，是中國城市化進程的下一個爆發點。

世聯董事長陳勁松就曾經提及，中國目前“在建中的綜合體規模是建成的4倍，規劃綜合體的規模又是在建的4倍。”數據顯示，2013-2015年城市綜合體新增數量以50%～100%速度遞增，其中深圳現有綜合體22個，未來三年將新增7個。換言之，井噴式的供應、同質化的模式復制也將使城市綜合體面臨著招商、運營等眾多難題。在此背景下，“港派”綜合體的價值正逐漸彰顯。

不同于萬達等內地房企分割出售的模式，香港有限的土地和成熟的商業環境，讓許多香港發展商并不像內地地產商那樣依賴于銷售，在他們的理念中，商業地產尤其是綜合體開發，最需要的是穩健和持續。

嘉里建設也是一家以穩健著稱的港企，年報顯示，嘉里集團的資產負債率一般保持在30%以下。2012年年報顯示，嘉里建設擁有大量持有型物業。其中已竣工投資物業組合所錄得租金收入及經營溢利分別為9.65億港元及5.95億港元。

“現金流一定要健康，一個優秀而有經驗的設計團體，加上開發商要有足夠的忍耐力……” 在內地商業地產市場耕耘多年的嘉里置業(中國)投資有限公司區域市場總經理鄺奕珺曾對媒體表示，這是成功運營綜合體的三個必備條件。而在外界看來，這些都是港企的“先天”優勢。成功操盤廣州太古匯的資深綜合體專家郝繼霖就認為，對比內地房企，港企具有多年開發綜合體物業的經驗。“內地對手們是摸著石頭過河，而港企至少有成功模式可循。”

在深圳，中心區商務物業開發的房企并非嘉里一家，然而像嘉里建設廣場這樣的統一業權的超甲級寫字樓，市場存有量不足10%。更多的開發商是在快速銷售寫字樓套現，因此也對后期樓宇租金造成影響。來自戴德梁行數據顯示，目前深圳福田中心區甲級寫字樓平均月租為193元/平方米，而嘉里建設廣場高層租價卻悄然突破了300元/平方米。目前，已有包括蘋果、思科、微軟、匯豐、戴爾、高盛、穆迪等在內的頂級高端客戶進駐。在這些企業看來，單一業權意味著更好的物業的素質和更專業的物業管理，因此多數巨頭們選擇了5年以上的租約。

有觀點指出，“在選擇寫字樓的大戶型時或者擴租時，客戶可以有較大的自主性。同時，單一業權的物業能夠有效地控制進駐企業的業態，從而實現更好的租戶組合，形成優質企業的聚集效應。這是單一業權物業備受國際大公司和龍頭企業青睞的重要因素。”但是，這也同時意味著開發商需要付出更多的時間和耐心，以及更大的現金流成本。

持續性收益是考驗

和內地動輒數百億，甚至超過千億的公司相比，港企在銷售數據上的表現并不突出，而是看重持續盈利能力，尤其在綜合體物業的開發運營上。

資料顯示，目前新鴻基地產在內地的獨資項目中，經營性商用物業占60%~70%，出售型住宅物業則占30%~40%。上文中提及的投資額達100億的國金中心，公司預計的年租金收入7億~8億元，年租金回報率達到8%。而號稱“十年磨一劍”的廣州太古匯，是廣州迄今為止最高端購物中心的標桿，業內對其回報率同樣看好。由此也驗證了郝繼霖“商業地產需要養”的說法。

在深圳成功綜合體中，也不乏“養”的案例。數據顯示，深圳嘉里建設廣場一期早在2008年正式開始招租，目前的平均租賃價格為260元/平方米。項目第三座2012年第一季度竣工，當年年中已租出約37%。目前二期中低區的租賃的價格在280元/平方米，而高區租賃價格超過每月300元/平方米。從項目起租時間租金分布來看，項目與客戶之間，經歷了雙向精選的過程。此外項目與集團旗下香格里拉的完美結合，也被視為港企的專業操盤實力。

有機構分析人士指出，選擇超甲級寫字樓與五星酒店的組合，打造偏商務功能的綜合體，從而成功避開了福田中心區集中商業型綜合體的貼身肉搏。“這也是港企綜合體經驗老道的體現。

（來源：房地網）