早年由于東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢，許多位于城市中心的商業(yè)體經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致“爛尾”，而近年來(lái)，由于住宅市場(chǎng)被調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，許多看好東莞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者也紛紛進(jìn)入東莞，意圖盤活舊商業(yè)項(xiàng)目。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年開(kāi)始，多個(gè)曾經(jīng)“爛尾”的商業(yè)項(xiàng)目被成功盤活，引發(fā)許多老舊商業(yè)項(xiàng)目重新定位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于城市土地資源減少，新建商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本高，盤活處于中心位置的舊商業(yè)項(xiàng)目，利潤(rùn)并不比新建項(xiàng)目低。

中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目被盤活

8月17日，位于南城鴻福商圈的鴻福少年藝術(shù)宮殿開(kāi)業(yè)，由于主題定位合適，吸引了許多來(lái)自廣州和東莞的投資客前來(lái)購(gòu)買商鋪。記者了解到，該項(xiàng)目曾經(jīng)多次由于定位不合適而導(dǎo)致銷售失敗，此次經(jīng)由來(lái)自廣州的經(jīng)營(yíng)公司重新定位招商，引發(fā)許多投資客的關(guān)注。

同樣，位于東城中心區(qū)的舊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目東城星璽商業(yè)廣場(chǎng)在2011年年底重新定位包裝后入市，銷售火爆，引起市場(chǎng)熱議。日前，廣州上市公司海印股份也宣布，將以7億元的資金租下東城星璽商業(yè)廣場(chǎng)15年，以打造高端購(gòu)物中心，這也意味著該舊商業(yè)項(xiàng)目被重新盤活。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入東莞后，東莞商業(yè)地產(chǎn)也重新煥發(fā)新機(jī)，一些位于中心位置的爛尾商業(yè)項(xiàng)目被來(lái)自外地的經(jīng)營(yíng)策劃公司看好，重新定位包裝后進(jìn)行銷售，正在融入已經(jīng)形成的成熟商圈當(dāng)中。

鎮(zhèn)區(qū)舊商城借新政抱團(tuán)出擊

中心城區(qū)老舊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被盤活，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)體也借政府新規(guī)劃重新定位，主動(dòng)抱團(tuán)出擊，力圖打造新商圈。

本月初，虎門鎮(zhèn)出臺(tái)《關(guān)于大力扶持童裝業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，將出臺(tái)多項(xiàng)向童裝企業(yè)傾斜的政策措施，打造“廣東省童裝專業(yè)鎮(zhèn)”、“中國(guó)童裝名鎮(zhèn)”。

一些舊商業(yè)項(xiàng)目趁著《意見(jiàn)》出臺(tái)之際，重新定位，抱團(tuán)出擊融入新商圈。日前，位于富民新商圈核心地段的百達(dá)國(guó)際商城就借新政出臺(tái)將項(xiàng)目重新定位為童鞋采購(gòu)中心。據(jù)了解，該項(xiàng)目此前也曾經(jīng)多次更改定位，但均由于定位不合適，經(jīng)營(yíng)不善而沒(méi)有將人氣做旺。《意見(jiàn)》發(fā)布后，該項(xiàng)目馬上進(jìn)行重新定位，并在8月初正式進(jìn)行重新招商，與其他商城一起打造富民新商圈。

據(jù)了解，目前虎門鎮(zhèn)將整合并充分利用富民商務(wù)中心、創(chuàng)豐大廈、富民雙子城、百達(dá)國(guó)際商城、富民農(nóng)批等地塊，培育出一個(gè)集孕、嬰、幼、童服裝和用品為一體的，國(guó)內(nèi)最具規(guī)模、配套最完善、檔次最高端、商貿(mào)最發(fā)達(dá)的新商圈。

調(diào)查：老舊商業(yè)項(xiàng)目具備投資門檻低、選擇多等優(yōu)點(diǎn) 盤活后受青睞

舊商業(yè)體投資門檻低

記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，不少舊商業(yè)項(xiàng)目之所以被盤活，除了重新定位合適外，其面積小，投資門檻低也是吸引投資者的一個(gè)主要原因。

據(jù)了解，舊商業(yè)項(xiàng)目重新定位后，往往被經(jīng)營(yíng)者切割成小商鋪進(jìn)行銷售，與一些新建商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)輒100平方米的商鋪相比，這些舊商業(yè)項(xiàng)目商鋪面積僅十幾二十平方米，有些甚至只有七八平方米。

此外，這些商鋪由于地段位置好，均價(jià)約在30000~50000元/平方米左右，雖然單價(jià)不菲，但是商鋪的總價(jià)卻只有二三十萬(wàn)元。對(duì)于手上有一些積蓄的小投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇。

鴻福少年藝術(shù)宮殿項(xiàng)目總經(jīng)理李偉江就表示，小面積商鋪首先降低了投資門檻，適合大多數(shù)的投資者，特別是入門級(jí)的投資者，另外一個(gè)就是現(xiàn)在住宅限購(gòu)的大氣候下，很多民間資金需要尋找出口，從投資的角度來(lái)說(shuō)，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn) ，而小商鋪則提供了更多的選擇給投資者。

舊項(xiàng)目盤活后受廣州客青睞

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由于盤活舊商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)公司大多來(lái)自廣州，因此也帶來(lái)了不少?gòu)V州的投資客，有個(gè)別項(xiàng)目廣州投資客比例甚至占到了五成以上。

李偉江告訴記者，他們公司在東莞成功銷售了萬(wàn)菱廣場(chǎng)和康城國(guó)際商鋪，經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本地的投資客比例在下降，外地的投資客比例在上升，初步來(lái)看，來(lái)自廣州等地的外地投資客占到了一半以上。他認(rèn)為，廣州投資者心態(tài)比較成熟，對(duì)于主題商場(chǎng)接受程度比東莞的投資者更高，只要有合適的產(chǎn)品，他們不介意是不是在廣州，在東莞也同樣愿意投資。另外，從價(jià)格上看，東莞商鋪的價(jià)格比廣州的商鋪價(jià)格便宜得多，有些商鋪總價(jià)僅十幾萬(wàn)元，但是未來(lái)的升值潛力卻很大。

有業(yè)內(nèi)人士也表示，廣州商鋪價(jià)格高昂，而東莞商業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，商鋪價(jià)格便宜，未來(lái)的發(fā)展前景被看好，因此吸引廣州人前來(lái)購(gòu)買。“四五十萬(wàn)元在廣州可能不能投資什么，但是在東莞卻可以一次性付款買一個(gè)商鋪。”該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)格低、前景好是廣州小投資客愿意到東莞買鋪的一個(gè)主要原因。

回顧：早年定位不合適，許多東莞“爛尾”商業(yè)體等待被“盤活”

2003年，東莞迎來(lái)首輪商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高峰期，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在短短幾年內(nèi)像雨后春筍般冒了出來(lái)，華南MALL、第一國(guó)際、世博廣場(chǎng)等商業(yè)體紛紛在東莞城區(qū)出現(xiàn)，然而由于當(dāng)時(shí)許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，定位不合適，導(dǎo)致了當(dāng)年許多商業(yè)項(xiàng)目由于經(jīng)營(yíng)不善而成為“爛尾”商業(yè)體讓人惋惜。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，東莞有不少“爛尾”商業(yè)項(xiàng)目處于城市中心位置，而由于定位經(jīng)營(yíng)不善，不少商鋪早已經(jīng)關(guān)門停業(yè)，有些商場(chǎng)只有少數(shù)門店開(kāi)業(yè)，勉強(qiáng)維持，等待著新的機(jī)遇。

廣東正太凱盈投資管理有限公司相關(guān)人士告訴記者，目前東莞城區(qū)有不少“爛尾”商業(yè)體，造成“爛尾”的原因有多方面。如有些舊商業(yè)體與興旺的商業(yè)體相鄰，處于同一個(gè)區(qū)域，應(yīng)該說(shuō)大環(huán)境的機(jī)遇相同，但由于定位不適合，就會(huì)有不同的境遇。“如東城中心的外貿(mào)服飾城就是一個(gè)例子，周邊的商業(yè)很發(fā)達(dá)，位置地段也處于商業(yè)中心，但是該商業(yè)項(xiàng)目卻經(jīng)營(yíng)不起來(lái)。”另外一個(gè)原因是由于區(qū)域行政、經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化周邊人口結(jié)構(gòu)變化等，使得原有業(yè)態(tài)不適合，抑或有新的商業(yè)中心出現(xiàn)，導(dǎo)致舊商業(yè)體逐漸被邊緣化。

業(yè)內(nèi)人士：看好盤活舊商業(yè)體，定位合適利潤(rùn)高

廣東正太凱盈投資管理有限公司這名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，舊商業(yè)體能夠被盤活，有兩個(gè)原因：一是商業(yè)體本身所處的區(qū)域迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，如交通、臨近商圈形成帶動(dòng)等；二是商業(yè)體本身的定位契合了周邊的發(fā)展、招商運(yùn)營(yíng)成功。

他表示，目前之所以有許多公司愿意盤活舊的商業(yè)體，是因?yàn)槔麧?rùn)不一定比新建商業(yè)項(xiàng)目低。“城市發(fā)展到一定階段，土地資源有限，開(kāi)發(fā)新的商業(yè)體的成本包括時(shí)間成本都很高，而且風(fēng)險(xiǎn)也大。但是原有老的商業(yè)體在形成之初就有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)的，盤活舊商業(yè)體也是很多區(qū)域管轄政府愿意看到的。”他認(rèn)為，現(xiàn)在拿地新建商業(yè)投入大、風(fēng)險(xiǎn)大，而舊的商業(yè)體如果地段好，或者區(qū)域商業(yè)發(fā)展空間存在，盤下來(lái)后定位適合，利潤(rùn)和回報(bào)率并不比一手開(kāi)發(fā)低。

（來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)）