目前，昆明已擁有大小超過20個綜合體，但能夠持續(xù)帶來現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)仍舊吸引了大量開發(fā)商競相角逐。在這場轟轟烈烈的“商業(yè)綜合體”競賽中，我們不禁要問：就昆明本身的城市消費水平而言，是否有這個商業(yè)承載能力？

不少城市綜合體均出現(xiàn)“社區(qū)化”現(xiàn)象

事實上，多年來，昆明城市發(fā)展脈絡(luò)已從百年商業(yè)腹地“三市商圈”成發(fā)散式延伸并觸及八方。隨著一個個新建住宅樓盤的興起，“社區(qū)商業(yè)體”正憑借著自身“小而全”的優(yōu)勢，逐步受到市民的歡迎。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前昆明在建的綜合體項目在對外宣傳時，大多自我標榜為“城市綜合體”，從各個項目自身的體量及定位分析，其中不少項目并不具有稱之為“城市綜合體”的特質(zhì)，冠以“城市綜合體”的名號，已經(jīng)成為少數(shù)開發(fā)商提升項目品質(zhì)、增強投資者信心的“第一板斧”。

正如昆明風之鈴市場調(diào)查與研究咨詢機構(gòu)CEO石遠所說：“社區(qū)商業(yè)體、區(qū)域商業(yè)體與城市級商業(yè)有根本的屬性區(qū)別，這可從地理位置、輻射范圍、規(guī)模體量與物業(yè)價格四方面來體現(xiàn)，不建議將社區(qū)商業(yè)體、區(qū)域商業(yè)體與城市級商業(yè)體三者混為一談。”

就昆明的實際情況而言，很多被標榜為“城市綜合體”的項目，其實就是社區(qū)商業(yè)體。與動則投資數(shù)十億、體量超百萬方的城市綜合體項目相比，這一類商業(yè)地產(chǎn)項目其實具有很大的市場潛力，就其項目定位和相關(guān)配套而言，也更加“親民”，但地產(chǎn)商們對“社區(qū)商業(yè)體”這一定位依舊避之不及，究其根本原因，昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任鄧曉盈認為：昆明主城區(qū)土地稀缺，使得地價趨高，土地開發(fā)運營者若簡單地開發(fā)一種物業(yè)形態(tài)譬如純住宅，很難支撐起高昂的拿地價，因而通常集住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)形態(tài)為一體開發(fā)，多功能產(chǎn)品也層出不窮。

其實無論是大型城市綜合體抑或是區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商業(yè)體，對開發(fā)商而言，最重要的還是如何精準定位、合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，正如云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪所說：“一個城市綜合體有沒有必要建設(shè)，要看周邊的目標人群有多少。建設(shè)好的綜合體在經(jīng)歷了‘跑馬圈地’的起步過程后，也應(yīng)根據(jù)周邊客戶的需求，重視精細化管理，否則發(fā)展會受限，甚至最終落到無法經(jīng)營下去的境地。”只有實現(xiàn)了良性運營，才能最終吸引投資者的目光。

短評

社區(qū)商業(yè)：其實也精彩

隨著近幾年來城市綜合體在昆明街頭的頻繁崛起，有關(guān)昆明商業(yè)走向的討論已不乏見。這些討論基本有一個共同的結(jié)論——昆明商業(yè)不能全是“又高又貴”。

顯然，只有充分考量具體消費支撐、市場客觀情況的商業(yè)規(guī)劃才是合乎城市發(fā)展的。當下的昆明，當城市綜合體高端品質(zhì)化商業(yè)屢見不鮮時，很多業(yè)內(nèi)人士都指出，現(xiàn)代商業(yè)的另一種模式——社區(qū)商業(yè)很有亮相、發(fā)聲的必要。

成為周邊居民不可或缺的商業(yè)配套其中亦大有商機可尋，這是屬于持有者的精彩。由于“近水樓臺先得月”，社區(qū)商業(yè)與社區(qū)居民有著天然的聯(lián)系，其對接生活需求的緊密便捷很容易左右居民消費習慣，成為穩(wěn)定的客群支撐。與此同時，社區(qū)商業(yè)具備規(guī)模小、成本低的經(jīng)營靈活優(yōu)勢，可避免持有者、投資者承擔過大風險。

社區(qū)商業(yè)發(fā)展至今，與其他商業(yè)形態(tài)一樣，都經(jīng)歷著升級更新的過程。現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)已褪去此前圍攏小區(qū)四周的平房鋪面形態(tài)，開始同樣注重消費體驗、商品品質(zhì)及便捷程度，甚至有的大型社區(qū)中，社區(qū)商業(yè)并不簡單等于超市+底商的形態(tài)，而是規(guī)劃動線流暢的商業(yè)街區(qū)，引入超市、零售、服務(wù)業(yè)、早餐店等與居民生活息息相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以提供最便捷日常生活為基礎(chǔ)，逐步發(fā)展承擔周邊社區(qū)活動溝通交流的場所，凸顯人情味。同時，也將實現(xiàn)刺激、支持本土連鎖店與品牌的發(fā)展。

有人笑言，社區(qū)商業(yè)興許就是城市綜合體的“退一步，迎來更多的精彩”，有時，敢于選擇并不華麗卻符合市場實際的商業(yè)業(yè)態(tài)是種智慧。

（來源：昆明日報）