2013年9月5日上午，搜鋪網第四屆華東商業地產發展高峰論壇在上海大寧福朋喜來登酒店如期舉行。會上集中展現了華東地區的商業地產項目，全國知名品牌商、華東區域著名品牌商戶在會上共同發布了選址拓展需求。

以下是上午的對話環節：體驗式消費時代，購物中心的品類開發。

嘉賓主持人：喜悅滑冰場總經理王品石先生。

討論嘉賓：

五洲國際集團高級副總裁 趙立東先生；

上海智富企業發展（集團）有限公司副總裁 耿乃興先生；

融道中國執行副總裁、兒童職業體驗館事業部總經理 一拓先生；

大潤發全國發展總經理洪萬康先生；

艾米1895影院總裁 楊紅軍女士。

對話環節

王品石：我以前一直是坐在嘉賓的位置的，從去年開始產生了一些變化，多次參加會議我都是做在主持人的位置上了。我們今天的話題是體驗式消費時代，購物中心的品類開發。講到體驗，其實剛剛幾位嘉賓都已經就體驗，就購物中心在新的零售環境下的發展趨勢做了非常詳細的介紹。我先講一下我個人的經歷。09年的時候，每年的中國商業地產聯盟會議之前都會舉辦一些小的沙龍，來提一些大會的主題。從09年開始，我就開始提兩個主題，一個是網絡購物對傳統商業的沖擊，第二是專業人才和管理人才的缺失。09年沒有講這兩個題目，然后我去年還是提了這兩個主題。

我為什么會提網絡購物對傳統商業的沖擊這個題目，因為我現在是淘寶的五鉆買家。我現在已經是拿著手機隨時隨地的在網絡上買東西了。有一次我到太太去超市購物，結果每拿起一件商品我都會掃一下這個商品。我就跟我太太說，你看這個東西網上，還便宜還送到家。結果出來的時候，我們的購物連籃里是空空的。結果我太太就跟我說，你把這個周末毀了，因為我們來購物是享受購物的樂趣。因此我開始反思，確實我們需要的是一種購物的方式。實體商業在電商的沖擊下，有很多的新技術改變了我們的生活方式，那么實體商業應該怎么應對呢？臺上幾位都是專家，包括趙總、洪總是臺灣的代表，一拓總、楊總包括耿總都是很資深的專家。購物中心的品類發展來說，一拓總作為兒童業態專家，您看的項目也很多，您覺得購物中心在品類上的新趨勢是如何劃分的，包括您的兒童業態在不同的品類當中會產生什么樣的價值和意義？

喜悅滑冰場總經理王品石先生（左）、融道中國執行副總裁一拓先生（右）

一拓：各位來賓大家好，非常高興有機會在這里和大家溝通。首先我想講一個事情，從70后、80后、90后和00后來說，其實時代的變革來說，70后是電腦起來的一代，80后是網絡時代，90后是云時代，00后是什么時代呢？我稱之為X時代。每一次信息技術的變革，也在變革大家的生活和消費的習慣。我們購物業態也是一樣，我們看一下購物中心現在大家一直在提體驗式購物中心，我把它作為一個相對概括的定義，就是以家庭客群為核心的休閑購物娛樂集合體的消費業態，這叫體驗式購物中心。大家已經聽了若干遍，到購物中心不是單純的買東西，更多是吃頓飯，聚個會，看個電影，往往是屬于娛樂業態，體驗式的消費業態已經慢慢的在超過購物業態。因為像以王總為代表的網購一族，逛個超市幾乎都是空手出來的。因此，屬于零售業態的實體店往往成為電商的樣板店，拍照片，掃一下，在網上買一下就可以的。但是有一點，現在家里有孩子的，周末有70%-80%的家庭出去的都得帶個孩子。因此這三五年來，兒童業態成為了購物中心大面積的配比。五六月份萬達已經做了一個舉動，到明年，他的購物中心整個二層的服飾業態全部取消，同時做一個動作，目前在招兵買馬，已經招了二三十人的團隊做了一個兒童事業部，我也被三個獵頭公司通知，年薪百萬以上。作為地產的老大哥，王健林先生已經做了這樣的舉動和行動了。我相信還有相當一部分人還沒有意識到。我想做一個調查，有聽過兒童職業體驗館請舉手，有去過兒童職業體驗館的請舉手，去過的人又有幾個人可以深知兒童職業體驗館的業態對商業中心的帶動呢？08年兒童職業體驗館進入國內，他是一個高吸客量的項目，在國外已經走了十幾年，08年到國內，09年國內開了兩家，2010年開了11家，到現在已經開了幾十家。兒童職業體驗館的趨勢勢不可當。我們的行業老大已經在行動了，大家也可以在這里去了解一下。現在我們主推的是以兒童職業體驗館為核心帶動的，兒童吃喝玩樂購為一體的萬平作用的兒童主題業態，這是我們正在做的事情，也希望在這個過程當中，可以和各位開發商和行業內部人士做互動。

王品石：看來是干什么吆喝什么，顧總說女性80后、90后是主要的消費拉動者。一拓總說兒童是今后主要的消費拉動者。在座有沒有做養老地產的？開個玩笑。

立東總現在在五洲國際，也是有著多年的經驗。能不能給我們分享一下您的心得？

趙立東：大家好，今天這個會內容是很吸引人的。大家一直在談體驗式購物，我跟大家分享一下我從事商業地產十年來的一些過程。我們03年開始建購物中心的時候，有一個超市就可以了。后來慢慢的發展。到05年的時候，我們把真正的城市綜合體業態研究清楚了之后，我們開始的快樂的5年，基本上百戰百勝。近三年來我們遇到了新的困惑，我想大家也有同感。為什么呢？我來談一下我的理解。

第一，從體量來說，太多，同質化競爭偏嚴重。第二，消費者的要求越來越高，就要求我們的從業者需要重新的，站在一個新的平臺上去思考。今天我們講體驗式消費，就要考慮增加什么樣的業態，做什么樣的調整。一些大的購物中心，把餐飲比例調到70%，一些輔助的業態，能夠對購物中心最終發展能夠帶來什么樣的結果，我想大家要認真的去研究。我自己的理解，從大的業態來說，是要增加一些體驗式業態，同時每一個店都要有自己的消費體驗創新。比如說兒童，這也是我們企業著重發展的方向。還有教育，以前老的業態是電影、餐飲、KTV、電玩、運動健身等。我想我們必須要不斷的開拓新的業態。今年我們開了六個購物中心，全部加入了兒童業態，增加配比。從商場運營方面來說，也要增加一些體驗式元素。比如說我們搞比賽，擂臺賽，比如說搞相親會，搞一些寵物展的活動。讓消費者到你的購物中心，有這種欲望到你的購物中心。然后通過你的細致服務，讓這些人成為你的忠實的顧客。這也是我們企業發展的理念。

王品石：我們講體驗，到底是誰在體驗？其實是顧客在體驗，消費者在體驗。我以前說不研究人性做出的商業物業就是耍流氓。您剛剛說我們的體量太多了，沒有辦法不同質化。市場就是這些品牌，我們從09年來看，有一次論壇是講招商難的問題，我覺得招商沒有什么難的，我覺得是6個字，前面四個是知己知彼，我們知道彼此是怎么回事，再有一個就是創新。你說購物中心這些年有什么新的創新嗎？兒童購物體驗是一個，頂多還有電影院進了購物中心，還有一個是滑冰場。經常有人跟我說，我們是五劍齊發，我們有購物中心，有電玩，有真冰場，有電影院什么什么的。我說100個人來跟我談，有99個人都會說這個。香港的元方購物中心，我們看到他的業態非常的清晰，每一層你平均走五六個零售店就會看到一個茶餐廳或者是咖啡或者是休閑的，每一層都有，他是新的業態組合，他是研究過消費者心理的。我在逛商場的時候，走累了，他會想休息一下。他就打破了以前購物中心僵化的格局。這是一種創新。但是我們要注意，香港的餐飲和大陸的餐飲不一樣。他的飯口比較多，他可能有四五個，而大陸只有兩個。如果說只有兩個的話，可能無法承受很高的租金。

還有我到日本的購物中心，他在餐飲的樓層，他做了什么？他根據客單價格告訴消費者，你想花多少錢，你就去那里就可以了。這是一個很貼心的服務，其實什么是體驗，就是心理舒適而已。從這個角度來說，我們做更多的工作讓消費者體驗更好的話，這才是我們購物中心說的，你去錯位經營，體現我們的不同。

現在購物中心大量的出現，有很多的電影院，前些年，天津有一個項目，他們的老總跟我說，我一對外說，15家電影院來跟我談，而且當時的租金已經很高了。現在中國電影院的數量正在快速的擴張，在這樣的情況下，楊總進入到這樣一個領域，您是如何看待電影院的發展，包括他給購物中心的體驗所能帶來的實質性的幫助。

楊紅軍：可能在座的大家從事傳統商業到現在，大家可能都是做純商業的。我94年開始做IT的時候是在百貨公司，后來進入到互聯網時代，我覺得百貨做不下去了。后來我也經歷了互聯網的高潮，從98-00年，哪一個時代還沒有到現在電商發展這么好的時候，到今天為止，我從IT行業轉入到艾米1895影院，其實我們和傳統的影院有很多差別，我們做艾米1895影院的時候，從消費體驗來說，它把電影和商業的體驗融合到一起了。和傳統業態有很大的差別，他是個性化的，他是小房間，任意時間都可以消費的。最開始的時候，我們是一個獨立的文化業態，沒有和商業地產聯系在一起。大半年過去之后，我們發現很多的客戶來源都是來自于商業地產的。

五洲國際集團高級副總裁 趙立東先生（左）、艾米1895影院總裁 楊紅軍女士（中）、上海智富企業發展（集團）有限公司副總裁 耿乃興先生（右）

現在我們在長春、河南信陽、江蘇淮安、無錫、蘇州都有了。很多商業地產看到我們的產品都興奮，因為現在大家面臨電商的沖擊，因此他要把現有資產的盤活。因為我們的產品基本上只需要15-20平方米，三四個人在一個房間就可以。因此，整個業態的出臺，我們是個性化的，我們這個產品本身在一個商業購物中心當中，是有購買能力的人在消費我們的產品，因此他對整個品類的配置規劃，包括對其他商業的帶動，本身是有很大的變化的。現在我們和商業聯系的非常緊密，剛剛一拓總說要給兒童打造一個休閑場所，我們的兒童對家庭、情侶、朋友聚會來說都是很好的場所，我們現在做了6家店，基本上是中等收入偏上的人群是我們的客戶群。這類人群來說，購物中心是很需要的。他真正的有消費能力，他講究品質，他愿意走出來做這種消費體驗。在體驗式的時代里，像我們這樣的業態組合到購物中心里，我覺得真的是讓大家來購物中心的一個理由。前幾天我在網上看到了一篇文章是有關體驗式消費的。文章提出要讓購物中心給大家走出門的理由。怎么樣讓大家走出門到我們的購物中心，我覺得購物中心不應該叫購物中心而是叫體驗中心，從理念上來講，從內涵來說，購物中心現在已經發生了很大的變化。從目前的形勢下，我希望我們做一些改變，我們要做個性化的產品，做個性化的服務，為消費者帶來新的體驗。現在微信有一句廣告語叫“微信是一種生活方式”，而我們艾米也是要打造一種新的生活方式，這是大影院做不到的，這也是得到購物中心認同的理由。我就分享到這里，謝謝大家。

王品石：艾米1895影院的出現滿足了很多人的需求。這么多年我們去看電影，所有的電影院都是一樣的。現在我們想看什么樣的電影可以自己挑了，尤其是談戀愛的。接下來我們請耿總談一下。耿總是論專業、論人品都是我最敬佩的人之一，因為他涉及到的領域非常多，橫跨各種各樣的業態。耿總是上海智富企業集團的副總裁，我們請耿總給大家分享一下您的購物中心管理開發的經驗。

耿乃興：一我們是做項目的，作為一個地產商，說到底就是投資蓋一個樓，這個樓里面需要什么，從地產商的角度來說，體驗式消費既然是一個趨勢，那么我們就要順應這個趨勢。我們在昆明有一個項目，其實這個項目不是一個購物中心，而是一個公園式的綜合項目，昆明的氣侯非常好。昆明有一個順口溜，上海說我們是經濟中心，昆明說我們20度。杭州說我們是人間天堂，昆明說我們20度，北京說我們是政治中心，昆明說我們20度。說能不能不說溫度，昆明人說，我們冬天不用蓋厚被，夏天不用開空調。對于這個項目， 我給他的解決方案是什么呢？我說以婚禮為主題。這個項目是昆明最高貴的區域，他有一個很大的公園，有600畝地，我說你要把公園做好。昆明四季如春，景色非常好。你把這個公園你要有七八塊草坪把婚禮作為主題。如果說每到周末，有幾場婚禮，可能來參加婚禮的賓客就會非常多。如果說在這個過程當中，你在這里購物、就餐，每隔十分鐘就有一場婚禮經過，后面是三五百的穿的很體面的親友。這是不是一種體驗呢？這里面可以做的文章很大。

昆明的項目從開始有想法，到現在，到前幾天我去看，我們的想法還是在不斷的完善。基本上，如果以婚禮作為一個主題及把這個項目拉起來，我們想一天的話，早上可以游玩，中午就餐，下午電影院，傍晚的時候做婚禮，晚上是婚宴，婚宴結束之后，同學們見面了，同事們到一起了，接下來幾個小時，大家還可以聚會。把這一天的活動都串起來。這樣的話，必然要有一些商業設施，現在的年輕人，要結婚了，提前一年就要開始健身，美容了。在婚禮之前一年里會產生各種各樣的消費，首飾、禮服、婚慶用品、婚禮策劃等等一切都可以串聯起來。我想我們不能僅僅停留在購物中心的體驗，要強調整個項目的體驗，整個設計的體驗。

王品石：確實，未來還叫購物中心嗎？洪總是我的老師，每一次跟洪總在一起交流也是受益匪淺。我經常和開發商說，如果說你想每平方米想多賣點錢，你找家樂福，找沃爾瑪是可以的。但是最好的是大潤發，他對你的項目拉動是最大的。大潤發走了這么多年，洪總對項目的判斷是有一套科學的體系的。我們延續剛剛的話題，您所看到的，從超市的角度去看商業項目的品類開發，以及我想跟您探討的，未來大數據會對超市業態產生什么樣的影響？包括之前我和銀泰交流，我說馬云是不是要去做物流地產？現在物流產業是一個新的噱頭，但是我覺得不會那么簡單，背后還要做什么？馬云從他的背景來說，他考慮的是大數據。在美國，根據分析，很多年輕男性當了爸爸之后，買尿布的同時還順便買啤酒，如果說啤酒和尿不濕放的太遠，爸爸可能會覺得麻煩直接推車就走了，為了增加購買率，他們就把尿不濕和啤酒放在一起。

未來，我覺得數據的來源，一方面是網絡，另一方面就是我們的超市。那么未來電子商務會對我們的實體商業會產生什么樣的影響呢？

洪萬康：我今年65歲了，從年齡來說我是最大的，但是從經驗來說我不是最豐富的。我一直在大潤發，沒有離開過大潤發，也沒有從事過其他的業態，為什么呢？因為才疏學淺，能夠把超市做下去我已經覺得很不容易了。電子商務對我們傳統產業的影響很大，有人問我，你們現在發展的如何？我說我們還在開店？他說網絡對你們沒有沖擊嗎？我想大概是會有幾個方面的影響。

大潤發全國發展總經理洪萬康先生

很多年前，超市進入的時候，大家擔心大超市對小商業的沖擊。但是現在我看他們也活的很好。從這一點來說，超市作為一個傳統的業態，他依然會長期存在于這個社會。但是如何適應我們現在的這個時代，根據我們消費者的需要，我們怎么樣去變，我們現在正在迷盲和探索過程當中。

互聯網時代的到來，服務行業增加了更多的服務的方法。以前你到我店里買，現在我可以送到你家里，實際上是多了一個服務手段。但是人總是要到外面體驗的，一直宅在家里的，像王總這樣的人，我看到之后都是要發暈的。他到我們超市不買東西，他比價，然后到網上購物，他是消滅超市的殺手。

王品石：我估計我也是顧總最討厭的人，因為我十幾年沒有去過美發店了，因為我自己理發。

洪萬康：中華的傳統美德都在你身上體現了。但是80后、90后不一樣，他們恨不得把明年的錢在今年都花了。一方面他們可以啃老，另一方面，老一代人給他們創造了一些條件。他們也會利用一些先進的互聯網手段來達到他的目的。并不是說他們的消費是為了省錢，其實更多是為了省力而不是省錢。但是他們也會去體驗。我覺得我們還有生存的空間，只是說我們怎么去變。大潤發也在探索，第一，我們在服飾區域我們基本上只賣自己的產品，我們自己開發自己的品牌，我們自己研發，向優衣庫學習，我們賣自己的東西。自有品牌在超市里會越來越多。

第二，中國是一個創造奇跡的國家。按理說線上買東西和線下買東西價格應該是差不多的。供應商也應該遵守商業的游戲規則。但是中國的情況不一樣。我最近到國外去，老外問我，他說你們傳統的商業遇到互聯網是什么樣的情況？你們有沒有抗議？我說我向誰提抗議呢？他說這些供應商應該對你忠誠，不應該隨意把商品隨便賣給任何一個經營者。我說中國這樣的制度很難建立。而且現在中國又推出了很多優惠政策，對銷售量比較低的微小企業免稅。這對我們這種大型企業也是有沖擊的，我們是要開店的，我們也是從小開到大的。很多事情我們正在摸索過程當中，國家也在摸索過程當中進步。但是這個當中，會去調整。像互聯網發展今后一定是突進了，而傳統商業也是有著他的生存空間的。

但是現在有很多的問題，我覺得大家要好好的思考。因為我是負責發展的，每天都在接觸很多的開發商，但是很多開發商它的定位很有問題。想想也有道理，因為很多的開發商歐是從傳統的房地產轉型過來做商業地產的。所以他本身就是想怎么把現金流搞好。但是他對自己的商業、物業是不是有一個負責任的態度，但是不見得。我們傳統的理念，一鋪養三代，我們的投資者買了商鋪干什么也不知道。這就對后續管理帶來很大的問題。

很多品牌商談到管理和體驗問題，大家都要很好的考慮這些問題，我看到很多的公司拿的方案都是千篇一律的，他們不是不懂，他們要迎合開發商的需求，他說我知道，但是他沒有辦法。他首先要把商鋪賣掉換錢回來，這個要長期去考慮的話，我們商業地產不是這樣做的。商業地產一定要先招租，先定位，再規劃，然后再去建設。

在中國商業發展過程當中，會越來越成熟。上海的購物中心很多，但是管理的好的不多。而重邦，他一年的活動有100次，真的很了不起。當時所謂金融中心要來到之前，我曾經和他們在交流的時候，他說我早就發通知給所有的商家，所有的租金降10%。他們對所有的客戶可以幫助他們，再困難來的時候我們一起渡過難關。我覺得他們在經營時是花心思的。我們今天是做零售行業的，實際上是服務型行業，核心思想就是為人民服務。任何一個品牌，任何一個業態，天天想著顧客，天天把自己放在顧客的角度上去想問題，我想你這個業態也好，品牌也好是不會被消滅的。

真正的品牌是在消費者的心中，而不是花很多的廣告去宣傳。老百姓口口相傳出來的品牌是最得人心，擁有最強生命力的。

那么多年從事零售行業，我覺得關鍵就是要天天想顧客，天天想如何為顧客服務。根據時代的情況不斷的改變自己，如果說不改變自己的話，就會被時代所淘汰。

王品石：洪總每一次都用樸實的語言，簡單的道理來說明問題。其實確實沒有那么復雜。從洪總身上我們看到了大潤發的精神。前一段時間，有一個網上超市他的生鮮上線了，但是又下來了。因為全世界冷鏈物流都是最難的事情。未來的互聯網沖擊，我們原來認為說最難的一點，中國老百姓到超市很多是為了買生鮮的。但是日本說冷鏈物流把這個問題解決了，這對我們傳統的銷售會產生很大的沖擊。對于這個未來的趨勢，你怎么判斷的？

洪萬康：人的消費種類有很多種。我覺得生鮮通過網絡銷售是必然趨勢，他會存在，而且會發展，技術問題我們都會解決。但是很多消費者是要體驗的。我們在超市里面看到很多的消費者，他會嘗一下，會吃一吃，看看味道好不好，他會摸一摸，這些都是體驗的一部分，這些都是服務的不同種類和手段。服務的人群也是多種多樣的。我覺得生鮮通過互聯網走向每家每戶那是必然的。

還有一點，我們現在很多搞購物中心的。你們有沒有想過，我們過十年之后，過二十年之后，看看我的購物中心，是不是還符合我們時代的需求？我們很多購物中心建立了之后很可怕，里面是一塌糊涂的。如果說我們是一個有責任心的開發商，他要看他開的購物中心是不是可以成為一個世界的典范，成為大家都要去體驗的場所。所以我覺得還是要有社會責任感去建我們的商業地產項目。

王品石：時間的關系，我們這一環節就到這里，謝謝各位嘉賓的分享。

（搜鋪網 上海報道）