到2017年，深圳購物中心面積將達922萬平方米，比2012年增長111%。

今明兩年，深圳預計有16個購物中心集中開業，絕大多數為自持經營。

深度城市化時代，商業地產從快銷轉型長線運營大勢所趨。

做商業，正成為中國主流房企的共識。在世聯地產2012年年報中，對國內24家主流開發商2013年發展策略的統計顯示，過半企業提到，今年以及未來將布局商業地產或加大在該領域的投入。在此背景下，包括深圳在內的城市購物中心井噴式供應，也逐漸成為常態。

然而，零售物業與過往傳統住宅開發的迥異，決定了在實現深圳地產商業夢前，需要破解諸多疑問，最先面對的就是快銷與持有之間的困惑。如果說開端于2009年的商業地產開發熱潮，在2013年開始結果的話，那么現在可以看做是中國零售物業的真正原年。這也意味著在商業地產領域，房企仍有調整、磨合的時間。

滿城盡是“銷品茂”

2005年，福田COCO Park正籌備開業，開發商曾經套用做住宅的思路，等項目做好后再去招商。那時，深圳中心區隨處是工地，深圳商業地產幾乎是一張白紙。7年后，當第二家COCO Park在龍崗開業時，成熟的商業體驗與區域首家購物中心的沖擊力，吸引大量人流。按照星河的說法，是積累多年經驗后，踩準節點入市。

幾年時間，足以給深圳商業地產市場帶來翻天覆地的變化。世聯監測數據表明：北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都七大城市，未來5年購物中心面積將至少翻一番。到2017年，深圳購物中心面積將達922萬平方米，比2012年的438萬平方米增長111%。

曾經深圳購物中心只有萬象城、COCO Park、益田假日廣場(小區網 論壇)等屈指可數的幾家，然而就在今明兩年，深圳預計有16個購物中心集中開業，分布于傳統的中心商圈以及新興的原關外綜合體中。其中歡樂海岸、皇庭 IA Mall和東大門商業中心是少數位于傳統核心商圈的購物中心，更多的則是集中在龍華區、龍崗區以及寶安區。而在體量方面，觀瀾湖新城、龍華區九方購物中心和沙井京基百納廣場都超過了10萬平方米，定位高爾夫主題的觀瀾湖購物中心，光是停車位就規劃了3000多個。而著名的崗廈城市更新項目深圳中心所規劃的商業面積更高達約30萬平方米，相當于華潤萬象城的兩倍。

購物中心供應放量，在世聯地產商業部總經理宋春生看來，是2009年后商業地產開發逆市崛起，2～4年的開發期將使得大量項目于2013年竣工開業。但值得關注的是，由于商業面積供應過量以及消費支撐力的限制，風險正在釋放，例如招商周期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升，最終可能導致商業地產項目投資回報周期延長，由當前樂觀的5～6年普遍延長至8～10年。

“自持”的誘惑

既然風險正在放大，為何還有如此多房企持續投入？一方面缺地已久的深圳，早就在通過城市更新釋放空間，而每個項目幾乎都有配備集中式商業。而對于房企而言，自持零售物業統一運營的價值也逐漸被發掘。

華潤置地自2004年開始在深圳成功運營萬象城，更從深圳走向商業地產全國擴張之路。公司2013年中業績顯示，截至7月底，收租物業和物業管理營業額達港幣22.66億元，同比增長33.3%，接近上半年公司綜合營業額的15%。

即使是深圳本地的民企，多年的商業地產運營，也給企業帶來了持續收益。以星河集團為例，COCO PARK為代表的城市綜合體和以麗絲卡爾頓為代表的酒店業務在2013年將為集團提供12億元以上的營收。公司負責人表示，雖然經濟環境對商業地產造成了一定的影響，但比去年還是有較大的增長，預計全年的增幅在20%左右。寶能集團日前也宣布，計劃在5年內開發建設40座創新型購物中心，總投資達1200億元，并且是統一自持經營。

有星河集團內部人士認為，如果零售物業也似住宅那樣賣掉，就不是做商業了，“享受不到通過運營產生的溢價”。據記者了解，福田COCO Park開業至今7年，從市場估值上來說，早已收回成本。而對于新開業的龍崗COCO Park，星河內部測算的結果同樣樂觀。美聯物業全國研究中心高級主任徐楓則指出，開發商持有零售物業，更容易與資本市場對接，完全可以通過對優質商業地產的資本化運作，實現給住宅業務的資金支持。

然而，并非每家房企都熱衷自持商業。今年上半年保利地產董事長宋廣菊指出，在商業地產投資方面，每年投資額占比不會超過30%，商業物業的90%將進行出售。同樣對商業持謹慎態度的還有萬科總裁郁亮，其多次在公開場合指出，萬科做商業定位是給住宅配套，而持有自營，更非公司重點。

有觀點指出，自持商業勢必是為了運營增值，而從目前購物中心的供應量和擬進駐的品牌數量來看，不斷有“僧多粥少”的局面。世聯商業地產研究總監陳曉偉也分析，商業品牌的同質化以及商業定位的差異化，是深圳新增購物中心亟需解決的難題。而世聯提出的 “策招售營一體化”，就是要尋找零售物業精準的前期定位和最合適的財務模式，以求在市場中脫穎而出。

深度城市化下的必然

與萬科、保利等內地龍頭地產商對自持商業運營的極度謹慎形成鮮明對比的是，新加坡凱德、香港恒隆地產、九龍倉、太古地產、瑞安集團、長江實業等均傾向于長線持有那些位于城市核心地段的優質物業，而華潤置地、中糧地產、益田集團、星河集團、招商局、華僑城集團等企業也傾向于對旗下優質商業進行長線持有。

其中，被視為“亞洲上市的最大購物中心開發商、擁有者及管理者之一”的凱德商用目前已在新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度等國家的52個城市擁有及管理100多個商業地產項目。該公司近年來更明確表示將繼續加速在中國商業地產領域的發展，并趁金融危機期間大勢擴展，力圖于未來數年內將在中國擁有并管理的購物中心數量擴大至100家，從而對萬達的龍頭地位形成了強勁挑戰。

在香港擁有海港城、時代廣場等優質物業的九龍倉去年僅海港城租金收入就已高達75.08億港幣，營業盈利57.57億港幣，僅憑一個海港城的租金盈利就已相當于萬科2012全年凈利潤的四成，并為其逆市收購綠城中國股權提供了充沛現金流。

至于招商局集團旗下的蛇口工業區，據稱目前每年租金收入也可高達7億元以上，并正隨著深圳租金的穩步上漲而水漲船高。而憑借深圳萬象城一戰成名的華潤置地短短數年間已持有投資物業總建筑面積220.83萬平方米，并正借助萬象城模式在全國迅猛擴張，其高達1300億港元的市值已隱隱有趕超萬科之勢。其中深圳華潤中心2012年度租賃營業額也已高達11.11億元，其利潤相當于萬科等高周轉型公司銷售兩三個樓盤的利潤總和。

與此形成鮮明對比的是，早在2009年就已計劃進軍商業地產的龍頭房企萬科，似乎仍在以銷售住宅的思路運作商業地產，其旗下萬科紅商業廣場、壹海城等至今仍采用“售后返租”模式。

事實上，香港地產商在發展初期也曾大量采用貨如輪轉、強調高速周轉的發展模式，不少品牌地產商早年都曾大量出售旗下工業廠廈、商鋪等商用物業。然而當香港城市化水平發展到更高階段時，新鴻基、太古、九龍倉、恒基、新世界、長江實業等發展商們不約而同選擇了長線持有、精心運營的商業地產發展模式。像海港城、太古廣場(小區網 論壇)等優質持有型物業不僅為地產商們提供了源源不斷的租金收入，成為其抵御香港史上多輪經濟危機的穩壓器，同時也為上述地產商贏得了資本市場的高度青睞。

如果說住宅銷售獲取的只是一次性收入的話，海港城、萬象城等優質商業地產所帶來的則是持續數十年源源不斷的巨額收益。對優質商業銷售還是自持精心運營，孰優孰劣，其實已一目了然。凱德、恒隆、太古等企業正是由于深諳其中奧秘，而紛紛選擇了長線持有內地一二線城市優質商業的發展路徑。

北京、上海、深圳、廣州等國內一線城市也如當年的新加坡、香港一般邁入了深度城市化時代，城市核心地段的優質商業也已漸漸變得可遇而不可求，地產商之間的競爭也將逐漸由注重快速銷售轉向長線運營能力。

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萬象城

華潤持有型物業代表作

萬象城是華潤置地持有物業的代表作，也是我國內地最具示范效應的都市綜合體，其發源于深圳。對于萬象城都市綜合體模式，華潤選擇的是差異化市場擴張路徑，不但形態以匯集高端購物中心、超甲級寫字樓等諸多功能于一體的物業組合為主，并且堅持“只租不售”的經營管理模式，從而避免了化整為零的管理風險。2002年，第一座萬象城在深圳誕生并一躍成為我國最具示范效應的購物中心。10年過去，萬象城已分布在深圳、杭州、無錫、南寧、沈陽、成都、青島、重慶、泰州、溫州、贛州等10余座城市。

此外立足于滿足年輕的家庭式消費的五彩城，與萬象城一道組成了華潤置地在持有物業層面的“都市綜合體+區域商業中心”雙軌制模式。

資料顯示，過去2年，華潤置地完成了綜合營業額從337億港元至443億港元的爆發式增長，其中酒店經營等投資物業營業額達到38.36億港元，雖然僅占總營業額的兩成左右，但增速達到37.4%，遠遠超出房產業務的23.1%。

COCO Park

年輕、時尚、潮流與體驗

福田星河COCO Park開業于2006年，開創了國內首個情景式公園版購物中心，集購物、美食、娛樂、休閑等多功能于一體，給深圳商業帶來一種全新的體驗與風格，被譽為“時尚生活策源地”。“年輕、時尚、潮流、體驗”已成為星河COCO Park的代名詞，更是其積累沉淀的核心基因。而星河商業最大的特色就是從COCO Park的內涵中來體現。

2012年9月，作為星河COCO Park首個品牌復制作品、龍崗首家大型綜合購物中心，深圳龍崗COCO Park的開業即刻備受市場關注。龍崗星河COCO Park的出現，極大的豐富了龍崗及周邊地區的購物、生活、娛樂、休閑暢快體驗，并以一系列極具創意特色的營銷活動贏得大批忠實粉絲。

隨著星河集團未來布局全國戰略的實施，星河商業地產在商業領域的投資也將逐步增加，“星河COCO Park”作為星河最為耀眼的商業品牌將會被繼續復制下去。該品牌所有物業也均為星河集團自持經營。

益田假日廣場

整體估值已高達60億元

緊鄰深南大道的益田假日廣場是一座集體驗式購物中心、生態寫字樓、國際超五星級威斯汀酒店為一體的大型城市綜合體。這一總建筑面積達13.58萬平方米的綜合體項目開業5年來已成為深圳運營最為成功的購物中心之一，同時也被視為與地鐵規劃銜接最為成功的商業項目。

益田假日廣場作為益田集團旗下首個商業項目，在運營上也極為精益求精，所有商業面積全部自持經營，并成功引進了Ole’精品超市、深圳首家蘋果專賣店等，并不斷根據市場反饋對商家進行優惠調整。

據透露，當年益田假日廣場地塊售價僅為約1億元，目前銀行系統對深圳益田假日廣場的整體估值已高達60億元，并已成為益田集團旗下最為重要的資產之一。與此同時，嘗到商業運營“甜頭”的益田集團也有意在商業地產領域繼續深耕細作，并規劃了益田假日廣場、益田假日世界、益田假日天地、益田假日街區等四條產品線，其中位于大運城邦的益田假日天地有望于明年國慶期間正式開業。

（來源：深圳新聞網）