內(nèi)地房企赴港IPO大軍中再添新兵，這一次是去年因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而 “出名”的深國投商用置業(yè)有限公司（以下簡稱深國投商置）。日前，據(jù)外媒消息，該公司計劃在香港首次公開募股，融資規(guī)模約10億美元，最早可能于第四季度上市。
此前，深國投商置常務(wù)副總裁竺海群曾多次公開表示，到2014年，其開業(yè)的購物中心數(shù)將達到20家，而到2016年，希望能達到50家。記者注意到，去年華潤集團突然“棄子”后，名不見經(jīng)傳的龍柏商置接手了深國投商置，而失去了華潤集團這個強大的金主后，赴港上市無疑成為公司擴張過程中重要的融資手段。
借“豪門”擴張夢碎
根據(jù)外媒消息，目前已確認由中國國際金融有限公司和摩根大通負責(zé)深國投商置負責(zé)本次發(fā)行工作。同時有知情人士透露，公司正在權(quán)衡合適的IPO時機。
記者致電深國投商置核實公司上市計劃，公司戰(zhàn)略發(fā)展部相關(guān)負責(zé)人并未正面回答，但也透露出了上市的意圖。其表示，深國投商置是一家以商業(yè)地產(chǎn)為重點的公司，必然會根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，適時選擇不同的融資方式。
公開資料顯示，2003年深圳國際信托投資有限公司（深國投）開始介入商業(yè)，深國投商置因此成立。深國投商置的主業(yè)是為全球最大的零售商沃爾瑪量身定做購物廣場，以配合其在中國的擴張。
2004年起，深國投商置已經(jīng)不再滿足于僅做沃爾瑪?shù)摹敖ㄖぁ保肓硕嗉彝赓Y合作方擴展產(chǎn)品線，包括與摩根士丹利、美國西蒙地產(chǎn)合作組建了“印象城”購物中心，與新加坡嘉德置地合作投資創(chuàng)建購物中心品牌“嘉興茂”，還與高摩盛、蓋里提國際共同打造了GMS恒光品牌購物中心等。深國投商置順勢瘋狂擴張，甚至一度被業(yè)內(nèi)視為 “神話”。2004年至2006年，深國投在全國獲得了60多個項目，至2009年已經(jīng)開業(yè)23個項目。
然而，在2008年金融危機中，深國投商置的外資合作伙伴幾乎無一幸免，外商自身無暇顧及，在華戰(zhàn)略紛紛縮水，深國投商置依賴外資擴張夢碎。此后一年，外資方合作方幾乎全部撤出，5個印象城購物中心除合肥項目轉(zhuǎn)讓給華潤集團，剩余四個均成為深國投旗下獨資項目。而33個嘉信茂購物中心則與合作方嘉德置地平分，屬于深國投商置的項目統(tǒng)一更名為“新一城”。
2009年，在深國投商置熬過最艱難的一年后，華潤集團火速接手，深國投更名為“華潤深國投信托有限公司”，而深國投商置則暫時剝離至華潤投資公司旗下，發(fā)展戰(zhàn)略也由單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營于一體的企業(yè)。但此次接收后不到兩年，深國投商置再遭易主，新大股東變?yōu)樯钲谑旋埌厣讨谩?
而由于持有型商業(yè)地產(chǎn)培育期漫長，資金流動能力弱，急速擴張中的深國投商置財務(wù)狀況堪憂。根據(jù)被龍柏商置收購前上海產(chǎn)交所披露信息，截至2011年10月31日，企業(yè)營業(yè)收入4.6億元，凈利潤為8704萬元，負債則高達68.13億元。
北京東方興業(yè)投資有限公司董事長王德勇認為，公司規(guī)劃2016年建立50座商業(yè)購物中心的野心頗大，在華潤退出后，以自身資金滾動開發(fā)的形式很難達到這個擴張速度，必須解決融資問題，香港IPO計劃無疑可行性較高。
發(fā)展印象城品牌系列
竺海群表示，公司在一些地方拿地并沒有優(yōu)勢，在未來品牌戰(zhàn)略上，將首先著眼于在二三線城市發(fā)展印象城品牌系列。據(jù)悉，印象城定位于區(qū)域家庭型購物中心，鎖定受眾為時尚、年輕、家庭群體。
目前，深國投的土地儲備也大多集中在南京、東莞、成都、湛江、長沙等二三線城市。王德勇認為，相比一線城市商業(yè)項目對于資金的巨額需求，二三線城市的商業(yè)物業(yè)資金門檻要低得多，這也許是深國投有能力大量拿地、開發(fā)的重要原因。
王德勇分析，目前很多二三線城市土地樓面均價不會破2000元，但一線城市樓面價卻動輒上萬甚至過5萬元，“二者對資金的要求不是一個級別的。”
不過，進入的門檻低并不意味著更有機會獲利，事實上，正是由于地價優(yōu)勢，房企近幾年扎堆進入二三線城市拿下商業(yè)用地，未來二三線城市購物中心的體量驚人，“過剩”的警鐘在業(yè)界也早已敲響。
根據(jù)仲量聯(lián)行對50個二三線城市的統(tǒng)計顯示，過去3年間，中國主要二三線城市有近1000萬平方米的零售物業(yè)和250萬平方米的甲級寫字樓竣工。2012年和2013年，我國年新增商業(yè)建筑面積分別超過3500萬平方米和4400萬平方米，到2013年底，購物中心累計存量將達2.5億平方米。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長郭戈平預(yù)計，中國購物中心在2015年將達到4000家。按照我國323個地級市計算，相當(dāng)于平均每個地級市將出現(xiàn)12家以上購物中心。
王德勇認為，商業(yè)物業(yè)自持的話，流動性比較差，資金周轉(zhuǎn)速度很慢，即使熬過三五年的培育期后，也只有擁有較強的運營能力的群體才能換來正現(xiàn)金流。
仲量行大珠江三角洲研究部主管陳錦平分析，隨著新增商業(yè)供應(yīng)的落成，二三線城市商業(yè)物業(yè)市場空置率也開始攀升，短期內(nèi)很可能出現(xiàn)過剩，但是居民收入上升，城鎮(zhèn)化的發(fā)展都會配合新增供應(yīng)，中長期來看會淡化供大于求影響。
（來源：每日經(jīng)濟新聞）
