傍晚，杭州西湖文化廣場銀泰地下一層的康師傅面店里，吃客絡繹不絕。市民老劉一邊吃面，一邊不由感慨：早兩年怎么就沒下決心在這個地方搞個餐飲店！

“人氣商圈、電影院邊上”，這地段，難怪老劉如此捶胸頓足。不過，這樣的位置也不是不能“克隆”。當西溪印象城、城西銀泰、杭州萬達廣場、下沙龍湖天街等多個商業綜合體項目進入建設和開業高峰，杭州多中心、多商圈格局已經突顯，將對杭城商業和市民生活帶來深遠影響，商業和投資機會也同樣多多。

2016年之前，杭州商業項目將達到90個

9月8日，位于城西的銀泰城開業。這是續武林銀泰、慶春銀泰、西湖銀泰、文化廣場銀泰、湖濱銀泰等門店后，杭城主城區的第七家銀泰門店。按計劃，城北銀泰、下沙銀泰也將分別在明年和后年開業。

不怪乎，有市民調侃，杭城已經被銀泰所“包圍”。

事實上，除了銀泰，其他一些商業地產巨頭也紛紛在杭州攻城略地。在城西，西溪印象城已在今年5月開業；在城北，西田城已在6月開業，杭州萬達廣場、水晶城購物中心預計明年底開業，新天地·東方茂都會綜合體在建設中；在城東，杭州大廈慶春廣場店在建；在下沙，龍湖天街已經開建，預計2015年開業。

根據一份統計顯示，2016年之前，杭州商業項目將達到90個，建筑面積780萬平方米以上。其中，超過15萬平方米的商業綜合體將會有16個，在10萬至15萬平方米之間的商業綜合體共有13個。

“結合我們的經驗和管理，即使地理位置相對一般，萬達廣場建成后，也會在短期內形成較成熟的商圈。此前，萬達在國內很多城市已有成功案例。離杭州比較近的有已開業的寧波鄞州萬達廣場。”談到城市綜合體對商圈打造的作用，杭州萬達廣場相關人士對記者表示。值得一提的是，萬達的口號是，“萬達廣場，就是城市中心”。

長時間里，杭州處于以武林廣場、延安路商業街為核心的單一商圈格局中。可以預見，眾多商業綜合體的陸續建成和開業必將使杭城商業格局發生蛻變。

“一本萬利”：用寫字樓的成本建旺鋪出租

日前，杭州聯華華商集團在官方網站上透露，世紀聯華位于西湖文化廣場的大賣場計劃于今年底開業，面積達1.6萬余平方米，員工招聘工作已開始。

“開業時間還沒定。定下來后，會對外宣布。”杭州聯華華商集團一位工作人員對記者說。

盡管還沒有確切的日期，世紀聯華在西湖文化廣場里拉出的招聘廣告橫幅已讓附近居民充滿期待。在這個位置，此前已開出新遠影城、博庫書城及銀泰百貨折扣店，隨著世紀聯華大賣場入駐，西湖文化廣場的商業綜合體基本形成。

位于市中心的居民對商業項目尚如此關注，相對偏遠一些的市民對商業綜合體的期待，更是不言而喻。所以，關于商業綜合體入駐或開業的消息，總會成為附近居民關注的話題和熱門談資。

“家旁邊有個電影院，有個美食廣場，若加上個大賣場或百貨，那該是多么美好的事情。生活品質將瞬間提升。”采訪中，多位市民表達了類似觀點。

其實，除了方便和豐富居民消費生活外，商業綜合體對于投資方、政府、金融機構等等同樣也是多贏。對于政府而言，商業綜合體將增加稅收，拉動消費和經濟。所以，商業綜合體一直是各個區、縣政府的招商重點，并常常會在交通、基建等各方面給予支持。對于金融機構，像萬達、龍湖等這樣的商業地產大佬，加上一般會有項目地塊做抵押，肯定是重點合作伙伴，給予金融支持。

而對于商業地產大佬自身，以建造寫字樓的投資成本，經過包裝和運作，一層至N層都可以當作大街上的旺鋪來收取租金或出售，可以說是“一本萬利”。

商業綜合體為城鎮化“補白”

值得一提的是，和很多地方一樣，杭州不少區塊的發展模式也是：住宅—商業—入住率提升—商業體量進一步增加。也就是說，一般先是有了大量的樓盤交付和部分人口入駐，然后龐大的商業需求刺激了商業配套入駐和布局，之后形成良性互動。

所以，一批商業綜合體的建造和開業，相當于為杭城的城鎮化(城市化)進程“補白”，將使新城(區)住宅的入駐率顯著提升。可以說，商業地產是目前和未來城鎮化(城市化)過程中的重要商業機會。

近年來，有不少的房產開發商一步到位，采取住宅、商業配套同步開發的模式進行房產開發，并以此作為邊上住宅房產的“賣點”，吸引購房者。比如，下沙的龍湖滟瀾山與龍湖天街，萬科的良渚文化村。

目前，擁有現成的成熟商業配套的地塊已經越來越少，樓盤也越來越“郊區化”，商業配套很多時候需要靠房產公司自己開發、建設。因此，在新一輪城鎮化過程中，即便是住宅房產企業，其商業地產經營和開發能力，或與商業地產企業的合作能力，將成為房產企業的重要競爭力，決定著企業的成敗。

電商發展影響商業綜合體投資者的決策

對于商業網點規模，我市有一個《杭州市城鄉商業網點發展導向性規劃綱要(2011-2020年)》。根據該規劃，到2015年末，杭州將初步形成2個市級商業中心、3個市級商業副中心、7個區域商業中心、9個區域商業副中心的大格局。

其中，2個市級商業中心，指的是武林市級商業中心和錢江新城市級商業中心。3個市級商業副中心分別是蕭山的江南市級商業副中心(包括濱江區的一部分)、余杭的臨平市級商業副中心和下沙市級商業副中心。

“不過，規劃趕不上變化。未來的商業發展和布局，還是有諸多變數。比如，最近，多個商業綜合體在城北開建后，城北商圈異軍突起。相比之下，濱江就感覺弱一些。”杭城一位地產業內人士表示。

“商業綜合體的布點越來越多，讓更多居民可以在家門口購物，一定程度可以減緩電商帶來的沖擊。另外，盡管電商發展迅猛，OTO模式(Online To Offline，即把線下商務的機會與互聯網結合在了一起，讓互聯網成為線下交易的前臺)及產品品牌形象的樹立和提升很多時候也需借助線下的布點。”浙江財經大學工商管理學院陳穎博士分析說。

據陳穎的觀察，隨著電商的崛起，網購對服飾類商品的分流非常明顯。相比之下，餐飲區塊一般是商業綜合體中最受市民歡迎的，也是電商很難代替的。所以，相比以往，近期新建的綜合體中，餐飲、娛樂比例呈現越來越高的趨勢。經營者更多重視各類體驗式消費，希望以此帶動百貨業。

據悉，在前些天開業的城西銀泰城，服飾、名品、主力店的比例約占42%，餐飲和配套的比例則達到了58%。

“資金總是逐利的。此前一些商業地產的成功，使很多企業對這個領域有了投資沖動。商業綜合體的布局和建設像雨后春筍一樣出現。但是，數量這么多，呈現同質化的趨勢，競爭將比較激烈，也并不是都能成功。所以，要參與各類相關投資的話，盡量找一些運作經驗豐富和有特色的品牌開發企業，以降低風險。”上述地產業內人士提醒。

本土商業地產企業有待崛起

不久前，“商業地產大佬”—萬達集團董事長王健林取代娃哈哈的宗慶后，成為中國首富，再次引發各界對商業地產中機會的關注。不過，杭州本土的商業地產大佬目前還沒有。

說到優秀的本土地產企業，杭城市民首先會想到綠城和濱江。不過，這兩家地產企業更多的專注于住宅地產。

據悉，除了住宅，綠城集團目前明確的戰略發展重點領域是生態農業、養老地產及與地產相關的電商項目等。至于濱江房產，在其2012年的年報中，提及發展戰略，談到“大力發展生活房產，爭取每年留5萬平方米住宅小區生活配套商鋪物業，5-10年內留存50-100萬平方米小區商業”。這似乎離“商業地產大佬”也有些距離。

其實，上述企業不太投資商業綜合體，除了他們是專注于住宅地產外，也體現了這個行業的門檻，即需要有一定的行業積累和經驗。

商業百貨巨頭與知名品牌商家的合作，關系有些微妙。想當年，為了引進LV等大牌，杭州大廈總經理童民強和他的經理們剛開始可謂吃盡了苦頭。后來，杭州大廈在業界獲得認可后，大牌們則是爭破腦袋希望在杭州大廈求一處安身之地。

“萬達的核心競爭力，主要體現在公司的號召力和長期經驗、積累。萬達與一大批國內外一流的品牌商家建立了戰略合作關系，合作商家超過5000家。”杭州萬達廣場相關人士對記者表示。

目前，在杭州已開業的商業綜合體中，當屬銀泰、萬象城(華潤集團旗下)、杭州大廈等最為出名。兩前者，都非本土企業。銀泰商業集團于1998年在杭州設立第一家門店，目前僅在省內就有18家百貨店和2家購物中心。很多杭城市民以為銀泰是杭州本土企業。不過，根據其年報披露的信息，其注冊地其實在開曼群島，執行總部在北京朝陽區。

所以，作為本土企業，杭州大廈在商業地產領域最被看好。杭州大廈目前的年營業收入已經突破60億元。去年6月，杭州大廈拿下西子國際項目(位于慶春廣場，一個集購物、寫字樓、酒店等于一體的商業綜合體)40%的股權。“目前，紹興柯橋等地的杭州大廈購物中心，由杭州大廈商業投資管理咨詢公司與當地企業合作，主要是品牌、管理輸出，并不直接管理。”童民強對記者透露，等西子國際項目建成后，由杭州大廈直接經營管理的將有兩個門店，一個位于武林廣場，一個位于慶春廣場。

今年8月21日，省國資委批準杭州解百間接收購杭州大廈方案。收購成功后，上市公司的融資平臺和多年的零售百貨經驗積累，將為杭州大廈成為商業地產大佬奠定基礎。

當然，需要指出的是，所謂“有容乃大”，杭州目前的商業格局也體現了這個城市的包容性。不管是本土企業，還是外來企業，杭州都一視同仁，為其投資、創業提供便利和良好的外部環境。這也是杭州經濟的重要競爭力所在。

（來源：浙商網）