王健林給他在武漢最大的項目起了一個有野心的名字——“中央文化區”，甚至都沒有冠上“萬達”作為前綴。
這個中央文化區目前還在建造之中。如果一切順利，在2017年全部完工后，這片位于武漢武昌區沙湖與東湖之間，總面積1.8平方公里的區域上會出現一條商業街、一座奢侈品購物中心、一座影城、一個劇場、一個電影科技樂園，還有6個酒店、8棟寫字樓和155萬平方米定位為豪宅的住宅群。
萬達號稱將為這個總建筑面積340萬平方米的項目投資500億元。
這是萬達在武漢的第五個項目。在此之前，萬達已經分別在江漢路、菱角湖和沌口經濟開發區建造了3座萬達廣場，并在積玉橋推出了以酒店和寫字樓為主的萬達中心項目。目前，擁有5個萬達項目的武漢與上海并列為萬達項目數最多的城市之一。
大多數武漢人對中央文化區這個名字還沒有什么概念。但如果你提起“漢街”，他們大都會極力推薦你去逛逛—就像上海人會推薦你去新天地或者田子坊一樣。而那些推薦者甚至也都沒搞明白的是，漢街其實就是中央文化區中商業街的那一部分。
作為中央文化區中最早開工和完成的一期項目，漢街在2011年9月30日開業。這條全長1500米的商業街上集中了近百棟仿民國樣式的建筑，設有5座以屈原、王昭君、俞伯牙和鐘子期、李時珍以及張三豐這些湖北地區歷史名人命名的廣場。而在街區的南側是新近挖掘、用以溝通沙湖與東湖的楚河。
在商業規劃上，漢街被楚河上的兩座公路橋分成三段。東段集中了翠華、稻香、輝哥火鍋以及星巴克、麥當勞、肯德基和必勝客這樣的餐飲品牌；中段密集排布了包括ZARA、H&；M、優衣庫、GAP、瑪莎百貨、無印良品和C&；A等幾乎所有你能想到的國際快時尚品牌；而西段除了一家文華書城和寶大祥購物中心，還有一些咖啡館和酒吧。漢街在2011年開業時恰逢國慶假期，在那個黃金周，這條商業街一共接待了220萬顧客，人流量最多的一天達到了50萬。
住在武昌區的大學老師雷蕾和她的家人現在幾乎只逛漢街，中段的那些快時尚品牌是主要目的地。雷蕾三年前從法國留學回國，對于她來說，漢街把那些原本散落在武漢各地商場中的快時尚品牌集合在了一起，同時這些旗艦店里還有童裝，她也能給一歲半的兒子找到合適的衣服，逛起來效率很高。
但在幾年前，武漢人還很少有這樣的購物習慣。
在被長江和漢江分割形成的武漢三鎮，傳統上有著漢口為商業區、高校集中的武昌為文教區和漢陽為工業區的功能劃分。雖然武昌和漢陽也有一些百貨商場，但大部分武漢人都會傾向于去漢口購物。位于漢口解放大道的武廣商圈是武漢傳統商業最集中的區域。這個并列排布了武漢國際廣場、武漢廣場、世貿廣場、新世界百貨、SOGO百貨五座商場的商圈基本涵蓋了從高端奢侈品消費到中低端購物的需求，也是大多數武漢人購物的主要目的地。
這些商場大多都是百貨類業態，單體空間不大但品牌密集，并且經常有全店性的打折促銷活動。打折通常都能為武漢的傳統商場帶來數倍于平日的客流，在這座人均收入大約為上海的60%的城市，人們對商品價格的敏感度會相對更高。
不過在雷蕾2010年回國時，她發現身邊的閨蜜們開始越來越少地去這些商場。她們不滿意于商場里那些款式更新慢，價格還不便宜的衣服，轉而開始在淘寶上尋找一些快時尚品牌的代購，或是干脆去個性化的小店淘衣服。直到2010年12月，位于漢口菱角湖的萬達廣場開業，這些消費者才又漸漸地回到商場里來。這個購物中心在當時第一次將ZARA和H&M帶入武漢—它們也是最早出現在武漢的國際快時尚品牌。
菱角湖萬達廣場的開業確實在武漢的年輕消費者中引起了不小轟動。這些已經熟悉快時尚，但卻一直只能依靠代購或者去一線城市出差時集中購買的消費者突然找到了一個他們愿意花錢的地方。根據當時的報道，菱角湖萬達開業當天的人流量達到40萬，銷售額超過2000萬元。而這其中有很大一部分消費者是沖著兩個快時尚品牌去的—ZARA首日銷售額突破了100萬元，H&；M也在開業后的3天內賣掉了340萬元的商品。
嘗到甜頭的快時尚品牌也很快在武漢開出了更多的門店。目前武漢分別有3間ZARA、6間H&M、6間優衣庫和2間GAP門店。
“類似萬達或者萬象城這樣商業地產商會依靠它們的全國戰略去引進一些二三線城市沒有的品牌，比如導入優衣庫、星巴克這樣比較潮流的品牌商戶以及它們的競爭品牌，讓二三線城市也能享受一線城市的消費概念，能看到IMAX的電影也能吃到具有特色的流行美食�！毖镐N（中國）商貿有限公司店鋪開發部全國經理韓勇華說，優衣庫是迅銷旗下品牌。
這些品牌也愿意跟著萬達進入新的市場。“快時尚品牌在二三線城市選址時會考慮物業組合品牌的招商能力，如果能營造出符合快時尚定位的品牌氛圍，它們就會考慮進入。”韓勇華說。
傳統商圈體量的限制以及百貨業態的經營模式使得快時尚品牌很難直接打入類似武廣這樣的成熟商圈。而要在新開業的商業體中尋找符合定位需求的合作方，已經進入綜合體工業化生產的萬達看起來總是能在門店開業時保證足夠的人流和客層。
“一座萬達廣場，一個城市中心”—這是王健林最開始復制萬達廣場模式時提出的口號，而現在這種努力變成了“萬達廣場就是城市中心”。這位商業地產商做生意的方法，就是在非城市中心、但有商業發展潛力的新區拿地，然后通過建造一座業態豐富的商業綜合體，將人流通過商場、影城、酒店、住宅和寫字樓等匯聚起來，形成一個新的商業中心。
今年29歲的楊康就住在菱角湖萬達廣場一街之隔的小區里。在他的記憶中，當2004年全家搬到菱角湖時，這個靠近漢口火車站的區域更接近于一個城郊結合部—除了一些老舊的小區，附近還有幾個建材市場。如果要去購物買些什么，就需要跑到5公里以外的武廣商圈�！拔乙郧吧踔炼疾恢涝趺锤鷦e人描述我家的具體位置，這里根本沒有什么標志性的建筑物�！�
但2010年菱角湖萬達廣場的開業改變了這一切。人們從武漢的四面八方趕來這里尋找快時尚，并且開始在三層餐飲區的巴適或者荷花亭餐廳坐下來吃飯，或是看場電影。一些住宅的開發商也開始涌進這個區域，并且在樓書和廣告上打上“緊鄰菱角湖萬達廣場”的字樣�，F在，菱角湖萬達廣場的日均客流在6萬至8萬，已經達到萬達集團內部“旺場”的標準。
2004年在江漢路開業的武漢第一個萬達廣場就已經證明了萬達對周圍地產價格的帶動能力。這個尚未有寫字樓、酒店和住宅的第二代萬達廣場產品配置了當時武漢硬件配套最好的萬達影城，成為了許多武漢人看電影的首選。而這些電影觀眾的人流直接推高了萬達廣場內店鋪的租金。“那時候江漢路萬達一個小檔位都會有每平方米幾千塊錢的月租，大家漸漸都開始知道，只要買了萬達的鋪子就能賺錢�！�
現在，菱角湖區域的新建住宅每平方米均價已經從三年前的8000元漲到了近期的1.5萬元。而相類似的，在漢街開業的兩年間，中央文化區周圍的住宅均價也從6000元漲到了1.5萬元—目前中央文化區在售的精裝修住宅樓盤均價在2.3萬元。
“一個商業項目要成功帶動周邊的住宅發展，開發商必須有足夠的魄力，這是二線城市本地的開發商很難做到的。因為你都不知道會不會有住宅跟進來，就要開始規劃購物中心�！贝鞯铝盒形錆h公司總經理楊良軍說。他認為，除了從技術上對目標地點的人群做出具體分析，確定他們以后會不會被這個商業體吸引過來，以及根據周邊的競爭對手的情況制定競爭策略之外，“開發商必須對商業有超前的規劃，要知道未來是什么”。
王健林看到的商業未來是體驗式的消費。這是他在武漢中央文化區配置了商業街、萬達廣場、電影城、漢秀劇場和電影主題樂園這么多項目的原因。
“如果從品牌來講，我們的商業街和萬達廣場里銷售的品牌肯定會有與武廣重合競爭的地方。但你知道，人們去武廣，只是單為買東西去的，而他們來到中央文化區，是來吃飯、看電影、唱歌或者住酒店的�！比f達集團總裁助理兼武漢公司總經理王戰峰說。
這一套體驗式消費的鏈條正在逐漸完整。今年7月中央文化區的寫字樓已開始陸續交付，定位于高端奢侈品購物中心的漢街萬達廣場也已定在9月28日開業。到明年，還將會有酒店群陸續開業，漢秀劇場和電影科技樂園也將會完工。而隨著周圍各項目接近完工并開始參與整個中央文化區的互動，已經以接近獨立商業體運營兩年的漢街也正在嘗試調整出最佳狀態。它在經歷了開業期的人流峰值之后，目前穩定的日均人流量為3萬至4萬。
位于漢街東段的稻香海鮮火鍋已經給武漢人帶去一種新的餐飲文化體驗。這家提供早茶的香港茶餐廳會在上午吸引到許多武漢本地人拖家帶口地來體驗新的“過早”—這是武漢人對吃早餐的一種特殊說法，而在傳統的武漢生活中，熱干面是過早的主角。
另一家漢街上經常需要排隊等餐的茶餐廳翠華也在準備推出早茶和夜宵的服務�！拔錆h的消費者的確有著與香港不一樣的飲食文化。”翠華餐廳的負責人對《第一財經周刊》說。這家香港上市的茶餐廳公司正在加速擴張內地市場，武漢是它在上海之外選擇的第二座城市。為了適應當地人的口味，這家老牌的港式茶餐廳還特地推出了四川特色菜，以及生滾鍋粥、燒味系列等武漢人更熟悉的港式菜式。而由于武漢的顧客習慣同時點選前菜、主菜、甜品及飲品等不同類別的產品，再加上翠華在內地定位為高端餐廳，翠華漢街餐廳的客單價相比香港要高。
漢街的商鋪還從去年四季度開始進行了一些微調。萬達商業管理有限公司武漢區域公司總經理張百鋼發現，在缺乏與寫字樓、酒店和高端商場呼應的情況下，漢街的人流構成與他們的預期有些差別。“我們原來設定的主流目標客群是白領、私營企業主、精英人士以及政府官員。但現在40%至50%都是年輕人，并且他們長期固定消費的比例也非常高。”因此，在最初的招商中由于客單價低而被排除的玩偶飾品店Infancy在這之后被重新引入，而側重于攝影體驗的武漢本地影樓品牌薇拉攝影則代替了原來做藝術品銷售的正剛畫廊。
在萬達集團今年上半年的工作會議上，王健林宣布將取消萬達廣場直接經營的服裝業態，將其轉入萬達百貨的體系，并同時在萬達廣場中增加生活服務類業態。這被視為萬達在商業業態中拋棄純零售模式，轉型體驗式消費的重要信號。
不過張百鋼還沒有打算對漢街上集中的快時尚品牌進行調整�！半m然一次性引入十個快時尚品牌的轟動效應已經過去，但這些扎堆出現的快時尚品牌依然具有對客流的吸引力。尤其是每個快時尚品牌的消費者其實都有細微的差別，這些人現在都可以匯集到漢街上來。”
王戰峰和張百鋼這幾天正在忙著籌備漢街萬達廣場的開業。這家據稱會有幾乎所有一線大牌進駐的高端精品購物中心，將會給中央文化區帶去另一批消費能力更強的客群。
與此前跟隨菱角湖萬達廣場來到武漢的ZARA和H&M類似，更多的品牌也想借助萬達對人流的吸引能力，將門店布局到武漢。
華潤萬家旗下的高端超市品牌Ole‘成為了漢街萬達廣場的超市主力店�！拔覀冊诘谝淮芜M入某座城市時，選址上總會首先考慮在當地有指標意義的城市綜合體。這能讓我們通過第一家店就占領到當地供應鏈和品牌的制高點，在剛進入市場就一炮而紅�！監le’超市南區營運總經理吳杰說。
并且這個原來主力開拓一線城市的高端超市品牌也正在試圖把高端生活方式的體驗同步介紹到更大范圍的地區�！拔覀兊某欣飼畜w驗式的概念廚房和咖啡水吧項目，并且通過強調進口商品的品類中心概念，讓消費者參與到西式的生活方式體驗中，這樣武漢的客群才會很快地接受我們�！痹趨墙芸磥恚琌le‘超市進入二線城市的最大難度在于，消費者會如何了解、接受和喜歡這樣的超市品牌。
而在這些已可得見的商業之外，更接近旅游業態的體驗項目也有了些雛形。位于漢街東端，近似紅燈籠造型的漢秀劇場已經結頂。這個秀場將會在明年開業后作為萬達與弗蘭克·德貢公司合作的大型舞臺秀的表演場地，后者已經成功在拉斯維加斯和澳門制作出了兩臺大型舞臺秀。
漢街西端還在建的電影科技樂園中，總面積6萬平方米的室內空間中會有4D、5D、6D影院及仿真影院、互動影院、室內過山車等八個電影科技娛樂項目。這個形似編鐘的室內電影文化公園開放后預計每年能接待超過350萬的游客。
王健林正在做的，就是把所有這些與體驗有關的業態打包起來。對他來說，這些體驗到最后都會以轉化為消費的方式令他獲得投資回報。并且當他把這些體驗項目都模塊化之后，就可以像復制萬達廣場一樣，把這種文化旅游地產項目也復制到全國。
在武漢“中央文化區”之后，王健林還有一系列類似的與旅游文化相關的商業地產計劃，不過沒有辨識度的名字將被放棄，未來，它們將被稱為“萬達旅游城”。
（來源：第一財經日報）
