10月25日，嘉凱城公告稱，公司以8625萬元競得位于浙江諸暨市店口鎮(zhèn)一宗核心土地，以打造新型城鎮(zhèn)商業(yè)示范項(xiàng)目。

日前，嘉凱城已成立一家注冊資金達(dá)到10億元的公司，專注城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展。從今年下半年以來，已經(jīng)在浙江、上海和江蘇多地有相關(guān)項(xiàng)目落地。

由于有雄厚的民營產(chǎn)業(yè)作支撐，江浙的一些縣、鎮(zhèn)，具備較高的人口集聚能力和較高的消費(fèi)水平，這對以拉動(dòng)內(nèi)需為主旨的新型城鎮(zhèn)化而言，無疑是最好的基礎(chǔ)。

國家發(fā)改委小城鎮(zhèn)研究中心副主任喬潤令說，浙江省在中國，是市場力量推動(dòng)城鎮(zhèn)化最為成功的案例。

而新一屆政府對新型城鎮(zhèn)化期許之高，已令各方對這一即將開啟的大幕翹首以盼，一些開發(fā)商如嘉凱城者，已開始提前布局。

作為浙江省最大的國資地產(chǎn)上市企業(yè)，嘉凱城因內(nèi)部關(guān)系梳理等因素，近年在業(yè)績上的表現(xiàn)乏善可陳。經(jīng)過一輪調(diào)整后，其管理層最終選擇消費(fèi)型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目發(fā)展，來培育公司新的增長點(diǎn)。

落子試點(diǎn)鎮(zhèn)

嘉凱城新近拿下的地塊，位于浙江省新型城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、首批浙江省小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)——諸暨市店口鎮(zhèn)規(guī)劃中的市政區(qū)。占地面積約為4.2萬平方米，土地用途為商業(yè)，項(xiàng)目定位為集購物、休閑、娛樂和餐飲于一體的城市客廳。

知情人士透露，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府在招商階段，對投資商的要求較高，需要投資者對地塊做綜合性規(guī)劃，并導(dǎo)入相關(guān)的商業(yè)資源。“店口項(xiàng)目對公司實(shí)施城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略具有示范意義，它標(biāo)志著我們的城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略，已從城市區(qū)域中心成功延伸至城鎮(zhèn)。”嘉凱城董秘李懷彬說，“店口項(xiàng)目既符合新型城鎮(zhèn)化所提倡的城鄉(xiāng)一體、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展等要求，也與公司資源與戰(zhàn)略高度匹配。”

上述知情人士說，按照嘉凱城的規(guī)劃，該公司將幫助政府代建城市工程和基礎(chǔ)設(shè)施部分。其中的商業(yè)部分，會(huì)出售給嘉凱城管理的基金，但需要由嘉凱城商管公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。“嘉凱城可能作為劣后級的股東，參與投資這個(gè)商管基金，5+2，7+2都有，一期結(jié)束完了，二期接著發(fā)。退出機(jī)制上，其實(shí)可以看到國家在REITs方面，已經(jīng)在有步驟地放開。”

在商業(yè)資源的匹配上，考慮到電商的沖擊，嘉凱城有意在浙商集團(tuán)傳統(tǒng)的商業(yè)資源外，引入一些擁有獨(dú)特個(gè)性的商業(yè)資源，形成戰(zhàn)略合作伙伴，專門針對城鎮(zhèn)消費(fèi)型商業(yè)項(xiàng)目，“也不排除再控股一部分商業(yè)資源”。

據(jù)了解，目前嘉凱城正在長三角積極推進(jìn)多個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目，既有獨(dú)立的城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目，也有與地方政府整體合作的新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，目前在浙江已確定合作意向的，還有紹興市越城區(qū)占地9.7平方公里的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目，以及紹興另一個(gè)省級鎮(zhèn)改市試點(diǎn)——錢清鎮(zhèn)的相關(guān)項(xiàng)目。

城鎮(zhèn)化邏輯

“選擇這些小城鎮(zhèn)，背后是它有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，才有農(nóng)民進(jìn)城，外來人口導(dǎo)入，這樣才有了消費(fèi)的需求。”一位嘉凱城的高管說。

店口鎮(zhèn)素有“五金之鄉(xiāng)”之名，擁有兩家國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)及6家上市公司。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)方面一直走在國內(nèi)前列，是聯(lián)合國[微博]開發(fā)計(jì)劃署試點(diǎn)城鎮(zhèn)、全國發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，也是浙江省27個(gè)鎮(zhèn)改市試點(diǎn)之一。

“具備雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和實(shí)力，再加上作為試點(diǎn)，擁有縣級財(cái)政體制定制，并擁有較高的財(cái)政分成比例和融資平臺，店口鎮(zhèn)可以動(dòng)用較大財(cái)力去建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，對外來人才流入導(dǎo)入補(bǔ)貼。”浙江省發(fā)展與改革研究所所長卓勇良說。

2012年，店口鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值106億元，財(cái)政總收入15.38億元，農(nóng)民人均純收入33627元。每年投入超過5億元，提升城市功能。并將財(cái)政投入重點(diǎn)向就業(yè)、創(chuàng)富、教育、醫(yī)療等八大社保體系傾斜。

比如醫(yī)療，戶籍人口的農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)門診報(bào)銷比例已經(jīng)從3年前的30%提高到今年的60%，新店口人則提高到了50%。比如住房保障方面，新店口人、優(yōu)秀人才和農(nóng)民進(jìn)城補(bǔ)助購房政策，一次性給予6萬—25萬元的補(bǔ)助。

過去三年中，店口鎮(zhèn)在原來6.9萬戶籍人口的基礎(chǔ)上，增加了7萬的“新店口人”。

在紹興，這樣的城鎮(zhèn)并不少見。據(jù)紹興市發(fā)改委主任傅陸平介紹，2012年紹興市28個(gè)中心鎮(zhèn)GDP達(dá)到1138億，占全市的31.4%。過去五年中，28個(gè)中心鎮(zhèn)的公共基礎(chǔ)設(shè)施投入增加兩倍多，面積擴(kuò)大4成，人口增一倍，環(huán)保投入增加38.3%。行政審批事項(xiàng)72項(xiàng)下放34項(xiàng)。

傅陸平介紹，目前紹興28個(gè)中心鎮(zhèn)已經(jīng)全部完成了規(guī)劃，正在細(xì)化功能建設(shè)規(guī)劃。在實(shí)際的操作上，首先注重產(chǎn)業(yè)培育，積極推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和規(guī)模農(nóng)業(yè)旅游業(yè)等。

提前布局者

今年3月，李克強(qiáng)總理履新后的首次基層調(diào)研，首站是江陰市的新橋鎮(zhèn)，調(diào)研的重點(diǎn)是小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)情況。

“關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)思路，新一屆政府尚未給出明確的模式，按照以往的改革經(jīng)驗(yàn)：先明確一個(gè)試點(diǎn)，操作成熟后再予以復(fù)制推廣，應(yīng)是比較常規(guī)的路徑。”中房信分析師薛建雄說，這個(gè)試點(diǎn)的參與各方，無疑都將受到全國的聚焦。

國家發(fā)改委小城鎮(zhèn)研究中心副主任喬潤令認(rèn)為，浙江是國內(nèi)運(yùn)用市場力量推動(dòng)城鎮(zhèn)化最為成功的案例。在中國其他地方，城鎮(zhèn)化是政府來推動(dòng)的。但是浙江從民營企業(yè)開始，從小城鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，高度市場化，提升了一大批小城市。

“但是為什么現(xiàn)在只是雛形，但沒有成為小城市和中等城市？有兩個(gè)主要的問題，一是土地的社區(qū)所有制，太過分散，導(dǎo)致集約性不夠好；二是政府的行政體制的束縛。這兩個(gè)方面需要有所突破。”喬潤令說。

作為浙江省最大國資上市地產(chǎn)商的嘉凱城，對這樣的機(jī)會(huì)頗有期待。

去年以來，嘉凱城啟動(dòng)戰(zhàn)略升級，在原有房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，引入城鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。通過半年多籌劃，城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)在今年年中開始快速發(fā)力，7月開始，在上海、杭州、南京等地均有項(xiàng)目落地。此次店口鎮(zhèn)“城市客廳項(xiàng)目”，則是該業(yè)務(wù)首次下沉至城鎮(zhèn)。

今年9月，嘉凱城對外宣布，擬斥10億元設(shè)立嘉凱城集團(tuán)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“嘉凱城城建公司”)，以全力推進(jìn)公司城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)(微博)獲悉，目前該公司已經(jīng)在工商部門注冊。

嘉凱城城建公司經(jīng)營范圍以城鎮(zhèn)商業(yè)投資為主，同時(shí)開展相關(guān)的城鎮(zhèn)規(guī)劃及設(shè)計(jì)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)、公共配套設(shè)施投資與建設(shè)、城鎮(zhèn)化保障房、安置房、棚戶區(qū)改造及以城鎮(zhèn)商業(yè)為核心的綜合性項(xiàng)目的開發(fā)與銷售等經(jīng)營活動(dòng)。

嘉凱城集團(tuán)今年定下目標(biāo)：力爭用五年時(shí)間，將體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)打造為嘉凱城新的最有特色的主營業(yè)務(wù)之一。計(jì)劃以長三角百強(qiáng)鎮(zhèn)為重心，打造200個(gè)“倡導(dǎo)功能性、強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式和個(gè)性化”的消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目。

“設(shè)立城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展公司，是公司推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)的重要一步。”嘉凱城董秘李懷彬說，“它將作為嘉凱城開展城鎮(zhèn)商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)與投資的主體，爭取將城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營與資產(chǎn)增值服務(wù)，培育成公司新的利潤增長點(diǎn)。”

（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）