11月6日，廣州市國土局發布一則出讓公告，決定以掛牌方式出讓蘿崗區科學城KXC-K3-1地塊使用權，于12月15日進行現場競價。

這則通告引起了外界的關注。這是因為，該地塊曾于今年6月25日掛牌出讓，并在今年7月24日由大連萬達商業地產股份有限公司（下稱“萬達”）競得后動工建設。

二次掛牌

此前的掛牌資料顯示，科學城KXC-K3-1地塊位于開創大道以南、科豐路以西，用途為商業用地兼容商務用地（B1/B2），宗地面積89753平方米，建筑面積314135.5平方米，容積率≤3.5，建筑密度≤65%，綠化率≥10%，建筑限高120米，掛牌起始價72252萬元，保證金14451萬元，加價幅度500萬元。

由于公告中對競買人設置嚴格條款，該地塊曾被質疑為某企業“量身定制”。公告顯示，該地塊競買申請條件之一是“競得人須在項目中建設一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應至少有一個廳為世界先進電影放映技術廳IMAX廳，競得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”。

資料顯示，IMAX在華最大戰略合作伙伴為萬達院線，雙方早在2011年就達成戰略合作。

不出所料，7月24日，萬達在沒有對手的情況下，以73252萬元競得該地塊，僅比底價高出1000萬元，該地塊也計劃打造成為蘿崗萬達廣場。但時隔僅三個月后，已開工的蘿崗萬達廣場被突然叫停。

“這塊地已經解除合同，政府收回來了，現在這地塊是政府的。”廣州開發區土地儲備交易中心一位人士告訴記者，由于該地塊已經動工建設，所以二次出讓時合同注明該地塊上有在建工程，是要計價付費給錢的。“誰競得誰支付。”

11月6日的掛牌公告里也稱：“該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費用為1.45億元，競得人須在簽訂合同后30日內繳交該價款。”

對比兩次掛牌信息，變動并不大。主要的變動有兩條：一是重新掛牌出讓起始價已由72252萬元升至82618萬元，保證金也由14451萬元升至16524萬元；二是在競買人條件中，新公告將“影院中應至少有一個廳為世界先進電影放映技術廳IMAX廳，競得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”的要求刪除。

目前尚不清楚這一修改是否為了避免被質疑為企業“量身定制”。

項目建設未停止

不過，盡管已經被政府收回，但該項目并沒有停工的跡象。

11月28日，記者走訪蘿崗萬達廣場項目施工現場看到，往工地上輸送鋼筋、水泥與木材等建筑材料的重型貨車絡繹不絕，項目分成幾個片區，每個片區都有不少工人正在施工。

該項目一位片區工地負責人對記者說：“從6月份開始，這里的工作一直沒停過。9月份以來，我們一直都在趕工期，因為業主（萬達集團）的項目周期一般都比較短。”他補充說，“隨著施工進程的加快，施工方（中建二局）最近可能還會新招一批工人，目前項目部已經為他們配套建好了簡易宿舍。”

記者注意到，離食堂不遠的圍墻上，確實張貼著招聘食堂工作人員的通知，并要求應聘人員能夠盡快到崗工作。

隨后，記者來到蘿崗萬達廣場項目辦公區，項目總監羅先生接受本報記者采訪時說，他并不清楚“蘿崗萬達廣場項目中途被叫停”的事情，并表示“目前這一項目開展順利”。

記者在萬達廣場項目監理部發現，一位項目監理的辦公桌上放著2013年9月20日、10月20日的安全監理報告，報告顯示了當月不同項目片區工程施工質量的詳細情況。

已經被政府收回的土地，為何建設仍繼續進行？

“它不停是它的事，因為計價也只計算到收回的那個時點，至于它是繼續建設還是正在收尾那是它們的事了。”前述土地儲備交易中心相關人士如此告訴記者。

因此，如果是其他企業競得該地塊，則除了多支付一部分土地出讓金外，還需要另外支付1.45億元的已建工程款，優勢顯然沒有萬達明顯。

萬達模式

至于具體收回原因，前述土地儲備交易中心人士表示“并不清楚”，得咨詢蘿崗區國土局。記者11月29日多次撥打蘿崗區國土局電話，但一直無人接聽。

盡管具體收回原因尚未得知，但從與蘿崗萬達廣場同樣命運的其他兩幅地塊的情況或許能看出一些“端倪”。

11月1日和10月31日，東莞市國土局與湛江市國土局分別發布收回萬達所拍得土地的公告。

東莞市國土局公告稱：2013年8月8日發布《東莞市國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告》（WGJ2013077），公開出讓位于厚街鎮珊美村、寶屯村掛牌編號為2013WG039、面積139778平方米的1宗國有建設用地使用權，并于2013年9月11日成交。根據上級國土資源管理部門的審查要求，經東莞市人民政府批準，取消厚街2013WG039地塊的成交結果，終止履行該地塊已簽訂的《國有土地使用權出讓合同》。

根據公開信息，東莞該地塊起拍價為132680萬元，最終由萬達以14.35億元競得，溢價8.14%。

湛江市國土資源局公告稱：2013年8月30日，大連萬達商業地產股份有限公司與該局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：440801-2013-000008）。“根據國土資源部的要求，我局與該公司協商停止履行《國有建設用地使用權出讓合同》，該公司同意并交回原受讓宗地的國有建設用地使用權。按有關規定，納入政府儲備用地，適時重新組織出讓。”公告顯示。

公開信息也顯示，湛江地塊底價6.2億元，萬達以6.7億元拍得。

這三塊地塊的特點是，均在掛牌前期與地方政府達成共識，競拍日均幾乎以底價拿地，溢價率很低。此次東莞和湛江收回的公告分別提及“根據上級國土資源管理部門的審查要求”和“根據國土資源部的要求”，頗為耐人尋味。

“萬達低價拿地的模式大家都清楚。”廣州市房協專家委員、廣州市社科院研究員彭澎認為，萬達的品牌優勢十分明顯，地方政府也愿意通過引進萬達來改善城市環境，因為萬達進入之后，周圍的地塊也會隨之升值，所以給萬達低一點的地價也值得。在這個過程中，地方政府甚至會為其“量身定制”出讓條件，這也必然會存在一些違規的地方。

彭澎認為，現在主管部門對土地出讓更加規范，一些類似為某個企業“量身定制”等不合規的做法將逐漸被堵住。

合富置業首席市場分析師龍斌也認為，對地方政府來說，引進萬達這樣的知名企業可以帶動當地經濟發展，但通過市場競爭的話價格就比較高，萬達未必愿意來，所以地方政府愿意犧牲地價方面的利益。“很多時候都是地方政府主動去找萬達進來的，所以在地價方面就給得比較低，甚至為其量身定制。”

不過，龍斌認為，這樣的模式雖然帶動當地經濟發展，但是會破壞應有的市場公平競爭法則。“市場競爭應該是公平競爭，土地招拍掛就應該公平公正公開，如果設置了很多條件，定向面向某一家，那對其他企業是很不公平的。”龍斌說，雖然萬達有很好的成功模式和實力，但也不能在不公平的條件下競爭。

龍斌還說，這樣的改變意味著萬達以后的拿地成本將進一步提高，利潤也會有所下降，類似的項目擴張的規模和速度也會受到影響。

（來源：第一財經日報）