面對越來越多的地王，然而今年的土地市場中商業地產占了主導。這不僅意味著商業地產炙手可熱，也預示著商業地產的飽和。

近日，由中國房地產業協會牽頭編撰的《中國商業地產藍皮書——商業地產發展趨勢報告》在北京正式發布。

“中國商業地產藍皮書的發布已經是第五次了，但是加了一個破折號之后，商業地產發展趨勢報告的發布則是第一次。”中國房地產業協會秘書長苗樂如告訴記者。

這份報告顯示，最近幾年以寫字樓為主體的“商業地產”概念走熱，聚集于商業地產細分市場的一些企業，在開發及運營管理模式上也呈現出多樣化發展態勢。

“商務地產”一路升溫

根據中房協發布的報告，相較于傳統商業百貨的日益趨冷，以寫字樓為主體的商務地產概念卻顯現出了較高的增長態勢。

據國家統計局的數據統計，今年前10個月，全國共完成辦公樓開發投資達3649億元，同比增長36.9%，高于住宅投資的18.9%和商業營業用房投資的26.9%。辦公樓物業的銷售情況也好于住宅和商業地產，前10個月辦公樓物業銷售額總計2779億元，同比增長42.5%。

這樣的趨勢在一線城市更為明顯。北京市統計局數據顯示，截至2013年10月份，北京寫字樓新開工、竣工面積分別為445.5萬平米、121.9萬平米，累計施工面積達到了1870.4萬平米;寫字樓完成投資468.3億元，同比增長45.2%。

此外，報告也指出，商務地產近年在北京供不應求，推高寫字樓租金急速飆升;上海、廣州、深圳等市由于新區規劃帶來大批新增供應，短期內供過于求，但經濟體量大，長期看可被未來增長的需求消化。

以北京金融街為例，目前該區域已經成為全國聞名的核心商務區，聚集了包括“一行三會”在內的中國最高金融決策和監管機構，以及153家大型金融機構和企業總部，入駐機構掌控著全國95%的信貸資金，65%的保費資金。

“從目前來看，中國當前的經濟發展階段匹配了商務地產發展的內在需求。當前經濟發展和城市化進程都表明，中國商務地產已進入加速發展階段。”苗樂如表示。

“資產精裝修”路徑

事實上，如今商業地產新增供應量有限，而作為被單獨細分的以寫字樓為主要形態的商務地產也面臨著同樣的問題：“無地可用。”

住建部政策研究中心與高和資本聯合發布的《存量房時代的房地產市場研究》報告顯示，中國房地產市場，不論是住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產市場，更已經提前邁進了這一階段。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，對于一線城市來說，核心商務區總是那么幾個，例如，北京的金融街和CBD等幾個商務核心區，在這個區域里面去提升和改造樓宇經濟，是舊城改造中可以產業化發展的路徑。

業內預測，到2015年，一線城市，以及部分二線城市，商業地產的供應大部分將位于城市非核心區，核心區寫字樓發展，將以存量改造為主。

而從今年6月份以來，北京的商務地產市場就首先證實了這一說法，整體收購案例增多。6月份，招商銀行與金融街簽署售樓協議，整體購買月壇南街四號樓，金額達到39億元。11月21日，高和資本正式宣布完成對丹陽大廈的整體收購。盡管高和并未公開此次收購價格，但業內人士預計收購總價將在15億元以上。

對此，高和資本董事長蘇鑫認為，當前，以“舊樓改造、存量提升”為特征的“樓宇經濟”盡顯商機。

“目前，高和在商務地產這一細分市場贏得了比很多投資于住宅的基金更高的資本回報率，秘密就在于找準了一條發展模式，也即資產精裝修。”蘇鑫如是說。

按照蘇鑫的解釋，他所謂的資產精裝修，即對項目進行收購后，通過資產改造，完成對資產的提升。然后，統一招租，再銷售給機構或其他投資者完成退出。同時，接受投資人委托進行長期的資產管理權。

作為試驗品的金澳國際，高和購買時項目已接近現房，當時的市場租金只有4.5元/平米/天，運用了這個游戲規則，2年之后租金達到了8元/平米/天(其中市場整體上揚貢獻了50%)。

（來源：華夏時報）