近日，全球知名財經(jīng)媒體《福布斯》中文版發(fā)布了2013中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜，其中，無錫憑借市場化程度較高、私營經(jīng)濟活躍、客運能力穩(wěn)步提升、科技創(chuàng)新能力提高等因素，名列第五，繼續(xù)穩(wěn)坐地級市頭把交椅。

細數(shù)一下無錫商業(yè)地產(chǎn)的路徑，無論是之前的新世界百貨、英武百貨和大洋百貨的相繼“出走”，還是新近的新之城和新區(qū)哥倫布的短暫停擺，人們對于錫城商業(yè)項目的擔(dān)心一直都存在著。加之近年來大量商業(yè)綜合體項目相繼建成營業(yè)，傳統(tǒng)商業(yè)與電商的強烈沖擊，更讓人們對于錫城商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展摸不著頭腦。

從商業(yè)重鎮(zhèn)

到商業(yè)地產(chǎn)“重鎮(zhèn)”

作為中國工商業(yè)發(fā)展的起源地，無錫商業(yè)發(fā)展一直較為領(lǐng)先。近年來，隨著無錫融入長三角、創(chuàng)新能力進一步提升之后，眾多一線的知名商業(yè)項目也陸續(xù)進駐“開疆擴土”。就這樣，萬達來了，恒隆來了，蘇寧來了，海岸城、萬象城也都來了。多中心的發(fā)展格局，讓無錫的商業(yè)發(fā)展更具“泛中心”趨勢。

在這場爭奪戰(zhàn)中，城中心、太湖新城和新區(qū)的商業(yè)集聚效應(yīng)尤為凸顯。在中心城區(qū)，從之前的大東方、八佰伴、百盛的“三強鼎立”，到目前恒隆廣場與蘇寧廣場的匯集，整個中山路商圈可謂“輝煌”，再加上在建的銀輝中心、茂業(yè)勝利門一號等陸續(xù)“加入”，未來中心城區(qū)的商戰(zhàn)，將在廣度和深度上都更為激烈。

在太湖新城，隨著城建配套進一步完善，一系列高端的商業(yè)項目也陸續(xù)進駐，且大多以大體量商業(yè)綜合體的形式面市。海岸城是太湖新城引入的首個大型商業(yè)綜合體項目，商業(yè)體量達12萬平米。據(jù)了解，該項目將于明年正式開業(yè)。而作為華潤太湖國際社區(qū)的重要商業(yè)配套，萬象城是華潤打造的集酒店、辦公、商業(yè)街、住宅為一體的城市綜合體項目，也將于明年正式開業(yè)。近日，位居金融二、三街區(qū)的寶能城也首次公開了其首批產(chǎn)品——寶能國際金融中心，也正式加入太湖新城的商業(yè)爭奪戰(zhàn)中。而隨著蘭桂坊、萬達旅游城等項目的建成，未來的太湖新城將繼高端住宅后，成為高端商業(yè)項目的集中之地。

在長江路沿線，金科中心、歐尚、新區(qū)哥倫布、寶龍城市廣場、長江一號、潤澤18區(qū)等商業(yè)項目也是一字排開，進一步抬升了該區(qū)域的商業(yè)價值。

繁榮背后的

商業(yè)地產(chǎn)“壓力”

一系列商業(yè)項目入駐之后，商業(yè)過于飽和帶來的問題也隨之而來。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，無錫各類市場擁有營業(yè)面積已超800萬平米，人均擁有市場營業(yè)面積達1.3平米，已達到發(fā)達國家人均商業(yè)面積水平。

近年來，土地拍賣的商業(yè)性質(zhì)地塊占比越來越高。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，2013年1月至11月，全市共計出讓57幅地塊，其中商業(yè)類用地23幅(含19幅純商業(yè)用地和4幅商辦混合用地)、居住商業(yè)用地19幅，純住宅用地僅為8幅，商業(yè)用地占比達四成。蘭桂坊、寶能集團、雅居樂等，都將自己首個大型城市綜合體選在無錫太湖新城。

“高庫存、低成交，加上電商的巨大沖擊，讓無錫商業(yè)地產(chǎn)市場前景堪憂。一方面，縱觀無錫的消費結(jié)構(gòu)可以看出，整個無錫的消費人群是呈現(xiàn)出‘杠鈴’型的，屬于兩端消費為主；另一方面，目前無錫的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)也不太成熟，低端體量太多，高端被一線城市替代，中端也難有作為；再加上已形成一定規(guī)模的電商，對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊十分明顯。”無錫思源經(jīng)紀高級策劃經(jīng)理陸涵文向記者表示。

而從事了多年商業(yè)地產(chǎn)運營的五洲國際集團總裁辦高級副總裁趙立東表示，近年來，無錫吸引了眾多品牌商業(yè)地產(chǎn)進駐，但眾多規(guī)劃的新項目同質(zhì)化情況嚴重，加上目前電商的沖擊，對傳統(tǒng)商業(yè)的操盤運營能力提出了更高的要求。

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的

創(chuàng)新之道

傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級一直是近年來商業(yè)地產(chǎn)的重要課題之一。從傳統(tǒng)百貨到shopping mall，再到大型商業(yè)綜合體、主題商業(yè)等，一系列轉(zhuǎn)型都是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新之舉，力求打造“升級版”的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟。

值得注意的是，無錫的商業(yè)在創(chuàng)新方面還是不錯的。據(jù)此次《福布斯》評選介紹，無錫的私營經(jīng)濟活力指數(shù)和創(chuàng)新指數(shù)在前五強城市中雙雙名列首位，而據(jù)《福布斯》同時發(fā)布的“中國大陸創(chuàng)新能力最強的25個城市”榜單，無錫因大幅增長的專利申請和授權(quán)量位居第二。

近日，在金科中心招商大會上，金科股份華東區(qū)域公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)丁建華表示，雖然在全市商業(yè)體量較大的情況下，金科依然布局了高端商業(yè)項目，一方面是對無錫商業(yè)消費能力的肯定，另一方面是金科中心在商業(yè)模式上進行了創(chuàng)新，其構(gòu)建的“立體商業(yè)”著力增強線下的體驗感，同時注重商圈的差異共榮。

陸涵文認為，面對消費力不足，在宏觀方面房企之間要通過資金和商業(yè)運營的強強聯(lián)合，來撬動商業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)消費；而在微觀方面要誘導(dǎo)客戶，通過引進更加前衛(wèi)的商業(yè)運營理念，吸引消費者；同時，面對電商沖擊，一定要做足線下體驗，因為電商僅注重視覺體驗，也有不少局限性。趙立東也表示，無錫的商業(yè)發(fā)展活力還是存在的，但目前的商業(yè)項目增長的確有些大于消費需求的增加，這就需要商業(yè)項目要通過優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)分布，突出商業(yè)的核心價值、看點與吸引力，增加一站式、體驗消費，來應(yīng)對目前的不良狀況。

（來源：無錫日報）