住宅市場在過去幾年中的走勢，正逐漸影響到別的領域。除了之前市場已普遍意識到的商業地產熱之外，旅游地產、養老地產甚至文化產業、電影院線等，都成了習慣一擲千金的開發商們的另一種選擇。

但是，正如正在做商業地產的開發商中，沒有幾家能真正說得清商業地產的運營奧秘一樣，像旅游地產這類的地產產品，甚至在業界都沒有形成一個明確的概念：到底什么樣的項目才能算是旅游地產項目？現實操作中的魚龍混雜更是說明了概念不清帶來的諸多問題：有開發商將正在開發的酒店項目列入了旅游地產的范疇；有的開發商，只不過是在所謂的自然風景秀麗之地圈了一塊地，開發成各種形式的住宅后對外出售，但也可以稱之為旅游地產。在概念不清的情況下，我們也可以理解，為什么在很多地方都曾出現過“旅游搭臺，地產唱戲”的問題。

事實上，無論開發商們最終決定向哪個方向轉型，“不熟不做”仍是公司應堅守的準則。至少在向客戶推銷之前，首先應該說服自己。

“房地產業和電影業是絕配。”在2011房地產業與電影業跨界峰會上，北京新影聯院線副總經理高軍的一句感慨，頗有幾分無奈味道。

“2008年，新影聯還是票房老大，萬達影院不過是小弟弟，但萬達院線憑著房地產和電影產業的雙重優勢，如今已成為票房冠軍。”對于萬達與新影聯地位的此起彼落，高軍有著切身感受。

資料顯示，萬達旗下的電影院線目前擁有影城71家、600塊銀幕，占全國16%的票房份額。今年3月，萬達影院又與IMAX簽訂排他協議，未來三年雙方將合建至少75個IMAX影廳，攻占3D高端市場。萬達集團新聞發言人石雪清稱，投資一塊IMAX銀幕的成本大約就需2000萬。

事實上，近年來像萬達這樣闖入影院的房企“大象”還有世茂、今典、寶龍等開發商，資本的優勢令開發商的進入沒有遇到什么門檻，而進入的模式也從先前投資拍片轉向投資建造影院。

今典集團董事長張寶全表示，今典計劃兩年拿出15億元用于二、三線市場的影院建設，預計今年底集團旗下的直投銀幕數量即將達到2000塊。

而在今年上海電影節期間，世茂股份CFO陳汝俠也對外公布了世茂旗下影院業務的擴張“腳本”：至2011年底，世茂影院的銀幕將達到100塊，5年內將超過500塊，營業額達到15億元。

開發商建影院謀利

開發商紛紛做起電影夢，上演的無非是追逐利益的老情節。在房地產行業日益感受到調控壓力之際，電影業票房卻在政府發展文化產業的政策鼓舞下以40%的速度飛快增長，這對開發商而言無疑充滿誘惑。“文化產業沒有天花板。”石雪清表示。

據中國電影發行放映協會會長楊步亭介紹，2010年中國新增影院313家，新增銀幕1533塊，平均每天增加4塊銀幕，這樣的增速全世界獨一無二。而銀幕數量快速增長背后的邏輯是業內普遍認為目前國內影院規模遠不能滿足市場需求。

“美國3億人，有40000多塊屏幕，每8000人擁有1塊銀幕，而我國城市人口7億左右，目前才6000多塊銀幕，如果達到美國的水平，需要70000塊銀幕，所以電影院的建設方興未艾。” 楊步亭說。

2010年，中國票房總收入首度超過百億，雖然尚不足萬科一個月的銷售收入，但按照中影集團董事長韓三平的預計，未來5~8年可達到年收入400億~500億，發展速度驚人。

具體到每一家影院，是否能從票房市場中分一杯羹則取決于選址和租金。據萬達電影院線股份有限公司總經理葉寧介紹，目前產生主要票房的影院70%～80%位于商業購物中心內。

派格太合董事長孫健君則透露，在影院和地產商的合作中，除去固定的租金之外，不少影院還要向地產商交納一定比例的票房分賬，“大約三四年前，地產商只要求5%~7%的分賬比例，而從去年開始，分賬比例開始‘坐火箭’，不少地產商把分賬比例抬到15%以上，在某些核心商業區，部分地產商甚至向影院索取20%~25%的分賬比例。”

院線擴張折射商業地產熱

地產商旗下的影院在選址和租金方面都占有優勢，利潤率可想而知，但相比影院直接的投資回報，開發商更看重的還是電影院吸引人氣、改善業態以及拉高周圍商鋪租金的效果。

葉寧表示，非零售業態對于購物中心的品質和成長至關重要。在萬達新一代購物中心里面，非零售業態的配比要求超過50%。“不提袋消費正在成為新趨勢。”石雪清說。

隨著今年住宅市場受到嚴厲調控，商業地產越發成為房地產行業的投資熱點，然而一窩蜂涌入商業地產，令租金回報面臨下行的風險。

為了擺脫“追兵”，萬達選擇加快發展，今年計劃17座萬達廣場開業以及12家五星級酒店開始運營，比起2010年15座萬達廣場和7家五星級酒店開業的紀錄又有上升。

而作為購物中心配套的電影院線不斷擴張，也正是這股商業地產熱的折射。

海南清水灣，這個從貧瘠海灘到年收入過100億的神話，僅僅用了5年時間來寫就。這個神話也因此刺激著無數開發商的神經，使得越來越多的企業義無反顧地沖向旅游地產。

的確，假如雅居樂可以，其他企業為何不可？不完全統計顯示：與多年前僅雅居樂、華僑城等少數地產公司孤獨堅守自己的旅游地產事業不同的是，截至2011年年中，已有眾多大公司宣布將旅游地產作為自己的一項主營業務，其中有保利地產、恒大地產、碧桂園、龍湖地產、萬達集團、萬通地產等。

于是，打著開發旅游地產的名號，各種房地產開發項目在中國大江南北風景秀麗之所遍地開花，有貧瘠的山林湖泊在資本的裝點下熠熠生輝，但也不乏自然風光被圈進開發商的私家院落。

在住宅市場寥落的當下，一出關于旅游地產的大戲已正式開場。

清水灣示范效應

無法精確評估雅居樂在清水灣上的暴富，對后來的企業們作決定時有多大的影響，但可以確定的是，清水灣的示范效應不容小覷。

從時間上看，雅居樂是傳統住宅開發商中最早進行旅游地產嘗試的企業，并因為成功的經營模式而成為旅游地產開發的一大標桿，其風頭甚至蓋過憑借旅游起家然后進軍地產的華僑城。

有資料顯示，2006年8月，雅居樂與海南省陵水黎族自治縣簽訂130億元的旅游地產開發項目。成為當時海南省旅游開發的最大項目之一，被列入海南省的“十一五”規劃之中。

這就是現在的雅居樂“海南清水灣”，位于海南省陵水黎族自治縣東部沿海，毗鄰著名的旅游城市三亞，規劃面積23000畝。根據協議，廣東雅居樂地產控股有限公司成片開發清水灣總占地面積約15000畝，開發年限為10年，項目總投資130億元。

2007年8月，摩根士丹利組織世界頂級酒店管理公司考察海南清水灣項目。2008年6月，雅居樂與摩根士丹利簽訂協議，共同開發海南清水灣。2009年3月，清水灣項目首期正式開售，僅2009年當年，清水灣就獲得64億元的銷售業績，占了其2009年銷售總額的30%。

2010年，清水灣的銷售更是翻升至99億元，占其全年323億元銷售金額的1/3左右。

截至目前，清水灣總銷售額達150億，已超過130億的預計總投資額。可以說，10年的開發周期不到一半，雅居樂在清水灣上的投資已經提前收回。另外，該項目對于該集團降低營運費用、提高毛利和凈資產收益率等財務指標，可謂功不可沒。

正是在2009年清水灣熱賣之際，專注于城市住宅開發的房企們一個接著一個地坐不住了，紛紛讓開發部的人員“上山下海”，尋找機會。恒大地產最早正是在這一年的年初提出進軍旅游地產的構想，時間窗口與保利地產、龍湖地產等大致相當。

近日，恒大地產透露，其位于華南的首個旅游綜合體項目——清遠恒大世紀旅游城即將在6月25日開業，這是繼去年恒大重慶世紀旅游城開業之后，恒大地產開業的第二個旅游綜合體項目。

無獨有偶，保利地產也在日前宣布，其第一個旅游度假產品廣東陽江海陵島項目將在今年夏天面向全球發售。另一開發商碧桂園的首個海濱度假項目——位于廣東惠州的十里銀灣預計也將在同期上市。

種種跡象顯示，多家開發商在旅游項目上的投入已經逐步進入收獲期。

投資熱持續升溫

不過，到目前為止，旅游地產的開發高潮尚未真正出現。許多地產公司在近兩年圈下的項目都還處于早期開發階段。例如龍湖地產剛剛于去年底斥資54億拿下三個旅游地產項目，合計用地面積8000多畝。包括兩次分別以15.2億和34.25億元競得的山東煙臺69宗地塊，以及以4.45億拿下云南玉溪江川撫仙湖1781畝土地。

此外，眾多企業增持旅游類項目的熱情尚未退卻。今年4月27日，雅居樂發布公告表示，以總代價約1.4億元取得海南省定安縣南麗湖三幅相鄰商服地塊的土地使用權。三幅地塊總占地面積約18.7萬平方米，總建筑面積約5.6萬平方米，土地成本約2530元/平方米，雅居樂擬發展成為大型休閑養生度假項目。

此外，雅居樂還將觸角伸向了另一旅游重鎮云南。公開信息顯示，今年4月到6月期間，該公司先后與云南瑞麗市、西雙版納等簽訂了投資框架協議，涉及項目包括瑞麗市雅居樂旅游度假項目、遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項目以及景洪市雅居樂旅游度假項目。

毫無疑問，動輒年銷售數百億的房企巨頭們一旦進入這個市場，不攪動出些許浪花是絕不甘心的。恒大地產披露的信息顯示，將力求使旅游地產的業績在集團總業績中的占比達到20%，但目前僅有兩個項目投入運營，未建成項目占絕大多數。

對于雅居樂的激進表現，輝立證券地產分析師陳耕在最近一篇關于雅居樂的研報中寫道：“雅居樂利用海南豐富的旅游資源大力發展旅游地產，能夠在一定程度規避住宅地產的調控風險，預計從2013年開始公司旅游地產的收入占比有望達到三成。”

保利地產也曾公開宣布，旅游地產是集團四大定位之一，目前有5個項目在建，僅1個項目公布了首次發售的時間窗口。

除此之外，萬達、碧桂園等開發商，也在馬不停蹄地尋找合適的項目。據了解，碧桂園已經將海南島視為“必爭之地”，積極拓展該區域業務。

利益驅動下的亂象叢生

記者注意到，開發商每每在談及進入旅游地產的初衷時，大多會表明“城市住宅受調控、旅游項目前景好、提高增持物業比例”，總之是為了避免經營模式過于單一，降低市場風險等等。但仔細分析后會發現，這種熱情絕非來源于“轉型”那么簡單，相反，旅游項目豐厚的利益誘惑，才是促使開發商如飛蛾般涌向山水之間的真正原因。

以清水灣為例，雅居樂集團于2007年到2008期間先后3次購入了該區域共計約17塊地的土體使用權，連片開發。項目總用地面積約986萬平方米，總土地款24.18億，樓面地價僅為245元/平方米。相對于該項目平均2萬~3萬元/平方米的售價而言，土地成本幾乎可忽略不計。

雅居樂集團2010年年報顯示，公司當期繳納的土地增值稅超過20億，大部分源于清水灣的土地增值。按照20%~60%的稅率均值40%計算，雅居樂依然在該項目上坐享了較大份額的土地溢價。

可以說，清水灣是開發商在旅游地產投資上最為成功的典范，而它所投射的，正是旅游地產開發的暴利真相。

據悉，旅游項目一般位于遠離大城市的偏遠區域，過去甚至無人問津，地方政府招商引資時往往以較優惠的價格吸引投資。因此，開發商的土地成本較低，并且能夠以旅游的名義一次性圈下大面積土地緩慢開發坐等土地升值。

盡管不少分析指出，旅游地產項目的投資成本高，許多還涉及土地一級開發，資金占用周期長，會拖累開發商的資金周轉速度。但有業內人士卻披露：開發商并不會讓自有資金沉淀在項目中，相反，很快就能夠通過賣房子來回籠早期投資，即“前幾年收回投資，后面都是賺的”。

因此，有獨立評論人士直指：開發商動輒圈占千畝土地，但卻分期開發，根本就是惡意囤地的行徑。

更值得提及的是，目前很多所謂的旅游地產，其實為“旅游搭臺，地產唱戲”，通過旅游的名義掃除政策的障礙之后，真正唱主角的依然是賣房子。此外，更有開發商借助旅游地產的名義，大肆建造高爾夫球場和高端別墅，以謀取超額利潤。因此，旅游地產投資熱潮之下早已經是亂象叢生。

中國綜合開發研究院旅游地產研究中心主任宋丁接受媒體采訪時曾直言：各種所謂的“偽旅游地產”或者“仿旅游地產”越來越多，而且更多的是以純粹的房地產開發商面目出現的。

此前被披露的昆明滇池旅游度假區開發項目，便是旅游地產的真實謊言。2003年，某開發商和昆明滇池旅游度假區管委會簽訂協議，計劃在滇池旁打造大型旅游度假項目，規劃中包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、旅游風情小鎮、產權式度假公寓、聯排別墅、獨立別墅等。然而，當住宅項目開發至第六期后，原定的主題公園卻遲遲未開工。最終，昆明市政府于2007年收回了閑置的項目土地。

房地產宏觀調控的持續緊逼已經把投資者對國內住宅市場的耐心幾乎消耗殆盡，開發商不得不創造一些新的“噱頭”來吸引投資者，尤其是那些希望通過IPO進軍資本市場的房地產企業。

住宅概念已經不再受歡迎，取而代之的，是商業地產，或者所謂的旅游地產。

“我們正在積極和香港聯交所溝通。”就在今年二季度，香港世茂集團董事局副主席兼常務副總裁許世壇在昆山世茂廣場接受《第一財經日報》記者采訪時指出，該公司計劃分拆旗下五星級酒店，以旅游地產概念赴港上市一事，已與香港聯交所進行溝通。“此次分拆，應該可以募集上百億資金。”

“我們有二三十家的五星級酒店，有的已經建成，有的正在建，下一步會加大投入。”據許世壇介紹，世茂集團很多年前已經開始投入商業地產，其中包括五星級酒店。

“酒店成熟以后，通過分拆，也就是以旅游地產的概念，到香港上市。”許世壇指出，世茂集團旗下已投入運營的酒店目前收入穩定，僅上海三個酒店去年的營業收入就達到10億元，其中利潤占到50%。他希望通過分拆上市，使這些酒店獲得較好的估值。

許世壇還表示，除了五星級酒店之外，世茂方面會加快在旅游地產的投入。日前，四川有媒體就披露了世茂集團與四川簡陽市政府簽署協議，世茂將投資280億元建設簡陽三岔湖海峽生態城項目，與簡陽共同打造“兩湖一山”國際休閑度假旅游目的地。

幾乎與世茂集團同一時間宣布要將旅游地產業務分拆上市的，還有已經擁有兩家上市公司的雨潤集團。其旗下地產公司——江蘇地華實業集團有限公司執行董事、副總經理趙煥毅亦向本報記者透露，未來5年，雨潤集團旗下旅游地產業務將加速擴張，并謀求上市。

趙煥毅告訴記者，目前國家新一輪房產調控政策使上海等一線大城市的“第二次置業”難度增加，恰在此時，旅游地產的發展潛力及“第二次置業”的旺盛需求，使得旅游地產變得炙手可熱。雨潤集團旗下旅游產業實體主要分布在黃山、東北、海南等地。其中，黃山雨潤國際旅游度假區總投資約60億元，預計開發周期約4年。目前正在銷售雨潤·水視界酒店式公寓項目部分，銷售狀況良好。

趙煥毅指出，高速擴張的壓力無疑很大，因此公司旅游地產業務中，將有70%用于銷售回款，30%為自己持有。“未來5年，預計集團旗下將落成多個星級酒店，旅游地產業務也會上市。”

不過，趙煥毅并沒有透露具體上市地點。一個可以作為參考的信息是，統計顯示，房地產行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元，與2009年的1210.1億元相比，大幅下降87.1%。其中，通過IPO和配股募資的資金為零，房地產企業在證券市場的融資規模大幅萎縮。市場分析人士認為，A股房地產企業在證券市場的融資規模大幅萎縮，在一定程度上刺激房企另謀他路。

（來源：第一財經日報）