在房地產市場受國家宏觀調控因素影響的背景下，多家房地產龍頭企業將矛頭指向了商業地產。

2012年，包括萬科、中海、招商、保利等在內的住宅地產巨頭轉型試水進軍商業地產，再加上萬達、綠地等商業地產大鱷的急速擴張、商業地產泡沫急劇膨脹，甚至出現了常州商業“鬼街”、成都寫字樓“空樓”現象。

多位業內人士表示，在發展城鎮化的背景下，部分房企提前布局商業地產，但由于經營與消費力的不足，我國不少大中城市商業地產空置率逐步上升，已經出現過剩態勢。因此，應警惕商業地產泡沫化風險加劇致難以控制的局面。

商業地產迎來集中上市潮

在商業地產開發高峰過后，2013年將迎來商業地產集中上市潮。2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

在購物中心方面，據中國連鎖經營協會與德勤華永會計師事務所日前合作發布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，截至2011年年底，中國有276家新增購物中心，使全國開業購物中心總量達到2812家。預計中國購物中心將以每年300家的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達4000家。

世聯地產數據監測也顯示，中國七大城市未來五年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。值得注意的是，僅深圳就預計在2013年至2014年，將有多達19個大型商業項目入市，增加商業面積170萬平方米以上。

另外，成都在建商業房產未來兩年將達1000萬平方米；昆明未來五年僅商鋪新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海；沈陽在建商業房產達700多萬平方米，遠超過上海淮海路、南京路、四川北路400多萬平方米的面積。

對此，世聯地產商業部總經理宋春生認為，2009年后商業地產開發逆市崛起，2-4年的開發期將使得大量項目于2013年竣工開業；此外，原計劃2012年開業的項目由于宏觀經濟形勢不好，被迫推遲至2013年開業。

關店、倒閉頻現，空置率急劇上升

35歲的張欣是土生土長的沈陽人，近年來，她感受最深的就是沈陽商場在數量不斷上升的同時也迎來倒閉潮。張欣表示，雖然沈陽有超過70家大型綜合體，但自己逛街常去的也就四五家。

“雖然臨近春節，但商場卻一反常態變得較為冷清。”張欣說，在上周五傍晚到百盛購物時發現，本應是銷售旺季的人最多的時間，卻只有稀疏的幾個消費者。

張欣說，雖然沈陽身處二線城市，又是省會，但消費習慣卻未改變，大多數人仍是選擇批發集散地五愛市場或是中低端的商場。所以近年來有不少商場在沈陽做的都不好，甚至倒閉。

對此，北京工商大學貿易系主任洪濤在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，現階段商業地產有跟風現象。“由于對零售業本身需求并不了解，致使一味地追求大規模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內擁有多個類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現象嚴重。”

事實上，此前世邦魏理仕發布全球購物中心報告稱，中國在建的購物中心面積占全球總在建面積的一半。以深圳市為例，未來五年內，深圳市福田中心區一平方公里將至少供應90萬平方米的購物中心。相當于在走路15到20分鐘的距離內，就有四到五個萬象城扎堆。龍崗區則表示在連接市中心的深惠路兩側，五年內就要建設12個綜合體，平均每3公里就會有一個。許多城市大賣場的擴張速度已經超過了市場容量和消費需求。

洪濤表示，人均商業面積是判斷城市商業地產是否存在泡沫的一個重要指標。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上下“而目前我國一批二線城市的人均商業面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。僅312萬常住人口的中山市人均商業面積將達到6平方米以上。”

商業地產的重復建設，帶來的是高空置率。數據顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現在的8.4%。全聯房地產商會日前發布的REICO報告也顯示，廣州隨著2012年第四季度的三個大型項目交付，其空置率預計直接攀升至15%-20%的區間。與此同時，2013年預計深圳市場有12個甲級寫字樓項目入市，深圳空置率也將小幅升高。

與此同時，值得注意的是，店鋪密集，同質化嚴重，惡性競爭，最終迎來的只是關店、倒閉的浪潮。從火鍋店、咖啡屋、便利店到大型商超、購物中心，扎堆開店過后，面臨一次次洗牌。

據了解，自2011年太平洋百貨關閉兩家門店，撤離北京后，2012年眾多百貨業步其后塵，純本百貨、望京NOVO百貨均關張，永旺百貨撤出朝陽大悅城。而在新項目入市方面，曾預計2012年在西單銀座中心開出的百駿明光百貨改為寫字樓；長陽芭蕾雨·奧特萊斯推遲開業時間；巴黎老佛爺百貨也將開業時間延至2013年9月……

此外，眾多便利店與大型超市也選擇關停部分店面。其中，全家、羅森、7-11便利店等龍頭進入關店調整期，可的、好德、OK便利店、喜士多等便利店也在陸續收縮戰線。就連剛剛開起的順豐便利店也選擇關張大吉。

在超市方面，沃爾瑪表示2013年至2015年陸續關閉100家不盈利的門店，占其在華門店的1/4。Tesco、宜家也暫緩了在華開店的速度。

洪濤表示，目前國內約有70%的商業地產項目，就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗。而由于整體布局的不合理，商業項目的空置率便一路攀升，很多商業項目處于停滯狀態“一些開發商收購或承包一些荒廢許久的舊廠房、擱置多年的爛尾項目等進行概念式包裝，并拆分成小商鋪，然后再出售、招商，打著不同的主題吸引投資者。”

但值得注意的是，魁北克投資咨詢(北京)有限公司副總裁兼總經理戴博思在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，雖然部分城市商業地產集中入市會提高空置率，但在促進城鎮化發展、提高居民收入的背景下，中國商業地產市場仍有被挖掘的空間。他指出：“一般來說，我們必須著眼于廣州、深圳、重慶、天津、沈陽等擁有巨大潛力的城市，但是我們不能忽略長沙、武漢、南昌、鄭州、成都等區域中心。”

警惕商業地產泡沫危機

日前，常州被爆出500萬平方米的商業地產聚集區，空置率高達50%。與此同時，成都也被曝出空置率高達34.6%。

同策咨詢研究中心總監張宏偉對此指出，按過去兩年的平均消化量靜態計算，很多二線城市商業地產的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年，商業地產的泡沫正逐漸顯現。因此，應警惕商業地產泡沫化風險加劇致難以收拾的局面。

事實上，不僅是二三線城市，一線城市也暗藏商業地產危機。截至2012年底，上海商業地產存量高達1200萬平方米，相當于近20個徐家匯商圈。2013年，預計上海各類城市綜合體及購物中心商業面積將再增380萬平方米，其中還不包括目前市中心最大的、商場面積達32萬平方米的月星環球商業中心，真如弘基時尚中心、古北高島屋百貨和路威酩軒尚嘉中心、淮海路環貿廣場等。

“上海在過去兩年間有47個購物中心開盤，但現階段仍有37個處于在售狀態。”上海淮海商業集團董事長吳荷生指出，商場越建越多、越建越大，惡性競爭下，出現了招商困難，有些購物中心里，甚至超過一半的柜面都是空的。

與此同時，北京也被媒體曝出，近八成商業地產處于滯銷。據統計，從去年9月至今年1月北京市共有32個商業地產項目入市，其中近八成項目銷售率不足50%，甚至不少項目出現“零”成交。

對此，曾經擔任上海市委研究室主任的張廣生也指出，很多城市在商業地產的布局和規劃上存在問題，不能重蹈住房市場泡沫覆轍，加強政策調控迫在眉睫。

戴博思對記者表示，雖然有部分城市出現供過于求的狀況，但他仍積極地看待中國商業地產的投資環境。他認為，應從城市細分市場來調整投資，例如一些城市可能擁有過多的高端項目但是缺乏中端市場的供應。

“盡管我們繼續著眼于一線城市的購物中心或者寫字樓項目，但是許多二線城市仍然缺乏足夠的A級寫字樓，這對我們有相當的吸引力，我相信一些城市的A級寫字樓仍是供不應求的。”戴博思說。

而對于現階段房地產泡沫，戴博思表示“我們不能一概而論認為中國有房地產泡沫，這個市場太大而且存在太多的差別。事實上確實有局部的泡沫，而最好的處理方式是發揮市場機制的作用。

（來源：中國經濟網）