1997年至今，16年的時間，大觀商業城歷經沉浮，書寫著一個城市核心商圈的時代變遷。一個城市的核心商圈決定了城市品質。現在，昆明建設世界知名旅游城市新航船已經開啟，作為曾經的核心商圈，大觀商業城必將起到重要作用。

重拾昔日輝煌，實現鳳凰涅槃，找回曾經的光榮與夢想，這是大觀商業城的期盼，是城市發展需求，也是所有人的愿望。

就像大觀物業管理公司總經理謝文非說的那樣，“要使大觀商圈重新煥發生機，喚起昆明人對大觀商業城的記憶。”

如果不是聽到“引攤入市”的消息，老孔不會重新關注大觀商業城，也不會再次踏足。

雖然就住在臨近商業城的富春社區，但他已經記不清上次光顧這里是什么時候，兩年還是三年。唯一能讓他清晰記得的是當初商業城的繁華，沃爾瑪等商業巨擘入駐時的摩肩接踵，還有那個曾引起“全城熱逛”的大觀商圈。

只是，如今繁華落盡，褪去昔日光環的大觀商圈正逐漸讓位于南屏街、南亞風情第一城等新的城市中心商圈。縱然地處黃金寶地，每天依舊熙熙攘攘，但大觀商圈地位的下降和衰落卻是不爭的事實，商業城內部產品結構和品質也與其地處寸土寸金的城市中心地位格格不入。

在昆明加快建設世界知名旅游城市的今天，以大觀商圈為代表的傳統商業如何重煥生機？大觀商業城又是否能夠重拾曾經的光榮與夢想？

曾經榮耀

沃爾瑪“限客”難擋洶涌人流

當年的大觀商業城曾紅極一時。

“那時候，全市的人都來商業城這邊的沃爾瑪買東西，春節前后，甚至有來自各個州市的人過來購置年貨。可以說，大觀商業城是昆明市的商業中心，黃金寶地。”憶起大觀商業城曾經的榮耀，老孔言語中透露著自豪。

1997年，大觀商業城陸續建成運營，2001年佳華大廈正式落成，至此整個片區的商業圈正式形成。商業城分為商業步行區和住宅兩部分，其中商業區由11幢建筑構成，有著較為明確的業態分區，分別為商業、商務辦公、餐飲、娛樂及綜合經營場所等。

“在南屏街等新的城市商圈興起之前，這里是昆明最早的商業中心。”大觀物業管理公司總經理謝文非說，作為上世紀90年代昆明最著名的五大商圈之一，大觀商業城的人氣和人流量在整個昆明都是首屈一指，是當之無愧的城市核心商圈。

1999年，沃爾瑪的開業將大觀商業城的繁華推向了高峰。“1999年2月9日沃爾瑪開業，是除深圳外，內陸的第一家，它的開業，帶來了零售業革命，將 整個昆明的零售業向前推進了四五年。”謝文非說，該沃爾瑪的開業，在全球沃爾瑪商場中創造了收銀設備最多、單品最多、供應商最多等十項第一，當年投資，當 年收益。

在其后很長一段時間內，大觀商業城都是市民首選的商業消費中心，其輻射力是當下所無法想象的。

“當時大家買東西首選大觀商業城沃爾瑪，這里既是市中心，同時洋超市也給市民帶來了新鮮的體驗感。”家住北京路的楊建新回憶說，摩肩接踵已經無法形容大觀商業城和沃爾瑪的紅火，有一段時間，沃爾瑪甚至不得不通過限量接待的方式控制客流量。

而對于曾經在這里經營過的商戶來說，那也是他們最開心的日子。“這里是市中心，人流量大，吸金能力強，是當時做生意最好的地方。”劉濤(化名)是入駐大 觀商業城最早的商戶，以經營服裝銷售為主，直到現在，他仍清晰記著昔日紅火的生意和商業城的繁華，他說：“商業城剛剛建成營業，商鋪就很快銷售完了，直到 現在商業城的商鋪都還是很受歡迎的，即便轉讓費比較貴，但還是一鋪難求。”

“當年大觀商業城的規劃就是以小商品和日用百貨為主，這在當 時是比較超前的，也符合那個年代的消費需求。”大觀街道辦事處副主任郭錦曙介紹說。這也得到了楊建新的贊同，“到商業城買些物美價廉且比較時尚的小商品， 在附近嘗嘗小吃，然后去翠湖逛一逛，這在當時是很流行的，就像現在去南屏步行街吃飯看電影逛街一樣，是種習慣。”他說。

褪去光環

有人建議拆掉商業城

然而，這些只能存在大家的回憶中了。如今，大觀商業城已經逐漸褪去昔日光環。

雖然這里依然是寸土寸金的城市中心，周邊居高不下的人流量也證明著這里依舊是一派繁華，但同樣的地方已經不再是市民的首選，與周邊的南屏街、順城、新西南相比，這里顯得格格不入，與其所處的城市中心區位并不匹配。

“就像硬幣的正反面，雖然繁華依舊，但是商業萎縮也是不爭的事實。”老孔說，自己見證了十多年里大觀商業城的“興衰”，“2000年左右，我幾乎每天都會進去逛逛，現在已經兩三年沒進去了。”顯然，這里已經很難吸引老孔了，當年沃爾瑪限量接待的盛況也已不復重現。

走進商業城，這里依舊以服裝、飾品、小工藝品等小商品為主，小商鋪一個接一個，顯得壓抑、凌亂。而就是這樣的小商品銷售和批發，也使很多商戶賺到了錢， 但之后他們就離開了這里。“一開始生意好賺到了錢，但不能一直這樣，守著小鋪子做小生意顯然不是長久之計，而且零售業確實不如以前景氣了。”2011年， 小商戶劉濤離開了大觀商業城，他曾經想過在商城內擴大經營或者經營其它商品，但最終放棄了這個念頭，因為“現在大家都不來這里了，買東西都是去南屏街那樣 的地方。”

即便是在其它樓宇中，古玩城、鞋城、網吧、培訓學校、健身房等交織在一起，魚龍混雜的業態讓很多人望而卻步。“業態混亂，缺 乏合理規劃，大觀商業城顯得雜亂、低端，缺乏現代商業體所應具備的品質，雖然地處市中心，但它的品質卻和市中心不那么相配。”在老孔看來，大觀商業城應該 像南屏街、南亞風情第一城那樣，更符合現代商業需求，也是對城市形象的一種提升。

“這么一塊黃金寶地，居然拿來租給人賣餃子，賣內衣，賣鞋子襪子。太浪費了。簡直就是對商業價值的褻瀆！”2011年8月，一位網友曾在天涯社區發出這樣的質疑，引起廣泛關注，甚至有網友喊出“把大觀商業城拆掉”這樣的言論。

“隨著經濟社會發展和居民收入的提升，大觀商業城已經逐漸跟不上時代需求，當初規劃時的低消費、快消費在現在看來已經顯得比較低端，主流商圈的地位受到的沖擊越來越大。”郭錦曙分析稱。

問診大觀

規劃、模式、管理均滯后

“如果大觀商業城在最初建設時，能夠考慮到今后的商業類型、經營布局和消費模式，肯定比現在要好，它的規劃已經不適應現代商業需求。”規劃是在分析大觀商業城“今不如昔”中，被詬病最多。

但在上世紀90年代，這種規劃卻是合理的，甚至是超前的，建設了可以停放400多輛車的立體車庫就是最好的證明。

“城市化進程加快，過去是單中心城市，現在已經是多中心了，南屏步行街、南亞風情第一城、北市區財富中心等都分散了人流量。現在已經不是一開門就來客的 年代了，以前打八折，顧客都能擠破頭。”謝文非分析說，大觀商業城內包括沃爾瑪、五星電器等1000多個大小商戶，但大多還是以零售為主，但隨著經濟社會 發展、人民生活水平提高和電商的強勢崛起，傳統零售業的輝煌一去不復返。

“以前會趁周末的時候來這里買衣服，現在都是網購了，既便宜又 方便。”曾經，還在上大學的石曉燦經常來大觀商業城“淘衣服”，但現在她更青睞網購。“近年來，隨著電子商務的發展，對大觀商業城這種傳統零售業沖擊很 大，銷售量下滑幅度比較明顯。”郭錦曙說，現代商業是線上線下共同發展，線下消費更多的強調體驗式消費。

而小西門龜背立交橋及周邊的市 容市貌“痼疾”也讓很多市民遠離了這里。2008年，龜背立交橋建成，小西門交通節點的地位得到進一步提升，但也減少了開車族在此逗留的可能性，大觀商業 城也錯過了產品結構調整的良機。“開車族大多具備購買高檔商品的承受力，但大觀商業城以售賣中低檔商品為主，顯然無法提供高檔商品，所以大家都去了別的商 業區域。”楊建新說。

空氣污濁、噪音震耳、交通混亂、占道經營、衛生臟亂……提及小西門龜背立交橋，人們的第一印象就是市容市貌問題， 這也給這一區域貼上了標簽。由于人流量巨大，且不需要繳納任何費用，大觀商業城片區成了小攤販最喜愛的地方，由此造成了嚴重的占道經營，成為城市管理重 點、難點、熱點地區，這也在一定程度上導致了大觀商業城片區的商業、經濟萎縮。

一組數據可以很好的反應出來。據統計，小西門路口早、晚 高峰4個小時里要通行非機動車26390 輛/次、行人43060人/次。占道經營嚴重時，原本騎電動車只要幾秒鐘就能通過的50米路段，要花費3分多鐘 才能走完。雖然曾多次進行市容市貌綜合整治，但很快又會反彈，出現整治——反彈——再整治——再反彈的循環，甚至曾多次發生沖突。    

占道經營帶來的還有海量垃圾。“龜背立交橋下需要一個班組、5個環衛工人，每天三組，晚上7點到10點還要加派人手，僅小西門片區每天就會產生三車垃圾，20多噸。”環衛部門列舉出了這樣一組數字。

顯然，大觀商業城已經到了作出改變的時候了。

期待涅槃

改造接地氣 錯位謀發展

“不管城市如何變遷，城市中心都不會變，大觀商業城獨特的地理位置是其它地方所無法比擬，我們也在不斷地做出努力，接下來還將通過結合特色街區打造、產業結構調整、軟環境建設等，使大觀商圈重新煥發生機，喚起昆明人對大觀商業城輝煌的記憶。”謝文非說。

今年以來，大觀物業管理公司已經花費1400多萬元，在商業城內進行了道路路面、環境綠化、拆臨拆違、店招店牌等整治，一定程度上提升了轄區形象。“這 里從來不缺乏人氣和人流量，周邊教育、醫療、公園等公共設施健全，交通尤其是公共交通極為便利。”謝文非介紹說，大觀商圈將是地鐵1、3、5號線交匯處， 除立體車庫可容納400多輛車，周邊環線也擁有100多個車位，完善的公共服務設施使大觀商業城的再次崛起成為可能。

為解決片區市容市 貌問題，11月28日，大觀街道辦事處確認大觀商業城片區將正式引攤入市，將在6個區域內提供139個攤位。引攤入市首先推進40個公益類攤位，主要針對 長期在大觀街道范圍內龜背立交橋下擺攤的攤販，公益類攤位不收取任何租金和管理費，只收取衛生費200元/月，經營內容、類型由攤主自主選擇，計劃在春節 前開始經營。

但對引攤入市能否成功解決市容市貌“痼疾”，很多人目前仍保持觀望態度。“這些攤販是否愿意放棄無本經營，走進公益攤位？ 解決了這一批，再來新的怎么辦？”一直在關注引攤入市的市民周巖質疑說。對此，郭錦曙表示，將對該區域市容環境進行嚴格管理，通過多部門聯合執法，維護片 區“清爽”。

“商業城內需要科學布局才更符合時代要求，產品結構需要調整，產品一定要適合線上線下交易，體現特色。”謝文非說，將逐漸 引導商家調整產品結構，以云南特色的商品為主，使這一片區成為知名特產消費區，吸引更多來云南的游客前來購買，同時結合電商網絡渠道，實現線上線下交易 “齊步走”。

“產品要體現云南元素，使這里成為云南特色的窗口。”謝文非表示，接下來將逐漸調整商戶、調整產品，進行業態更新。“不可以在一堆精品中有人燒豆腐。”

他的這一說法與五華區不謀而合。在當前昆明市加快建設世界知名旅游城市的背景下，五華區制定了《五華區特色商業文化街區中長期建設指導意見》，計劃用2 到3年的時間引導大觀商業城建設成為時尚現代商業文化街區，通過引攤入市、騰籠換鳥以及片區綜合整治，將大觀商業城及其周邊打造成具有購物、娛樂、旅游、 商務、文化、休閑等服務功能的、富有時尚特色的現代商業文化街區。

特色街區業態以服裝、小商品、百貨、各類小吃、特色餐飲等為主。“相信隨著引攤入市、騰籠換鳥和特色街區的打造，將逐漸讓具有云南特色的工藝品、禮品等業態的聚集，讓更多的游客知道，來昆明旅游買禮物帶回去，都來大觀商業城。”郭錦曙說。

調整產品結構外，特色街區打造將首先從提升衛生環境、改善服務軟環境著手。“近期將開展消滅煙頭活動，從環境提升開始，像北京的王府井和上海的南京路那 樣。”謝文非說，大觀商業城還將實現光纖無線網絡全覆蓋，并向商戶贈送電子商務方面的書籍，實現線上線下結合，同時著力引進知名品牌入駐，增加餐飲、健 身、KTV等業態，將體驗式服務的業態由現在的20%提升至50%，讓更多的人留下來。

“大觀商業城改造后要接地氣，建成中檔層次的特色街區，與其它核心商圈有區別，體現自己的特色。”謝文非說，由中低端業態向高端業態轉化并非一朝一夕，且大觀商業城周邊已經有了南屏街、順城等高端商圈，競爭力較強，因此大觀商圈可定位為中檔商圈，實現錯位發展。

（來源：昆明日報 記者：賈獻培）