商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德近日發(fā)布最新報(bào)告研究表明，歷經(jīng)最近幾年的調(diào)整和發(fā)展，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正呈奮起直追態(tài)勢(shì)。2014年，隨著供應(yīng)增加和消費(fèi)需求更新，優(yōu)質(zhì)商業(yè)稀缺的情況將改觀，市場(chǎng)將呈供需兩旺勢(shì)頭，并進(jìn)入結(jié)構(gòu)性更新時(shí)期。

基于對(duì)北京新開業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，2013年朝陽區(qū)新開項(xiàng)目體量位于各區(qū)之首，近郊縣中房山與昌平最為活躍，而到2014年到2015年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積將持續(xù)穩(wěn)定增大。

“2013年到2015年新增集中商業(yè)項(xiàng)目體量約340萬平方米，相當(dāng)于17個(gè)西單大悅城。其中，2015年開業(yè)量重回歷史第二高點(diǎn)，郊縣中大興和通州領(lǐng)跑�！盧ET睿意德高級(jí)董事王玉珂指出，“在租金層面，王府井商圈依然處于領(lǐng)跑態(tài)勢(shì)；而由于新增項(xiàng)目集聚望京商圈，其將成為未來兩年內(nèi)租金漲幅空間最大商圈。”

2014年，北京商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)主體、區(qū)域發(fā)展、業(yè)態(tài)、運(yùn)營以及各類物業(yè)層面將呈現(xiàn)八大趨勢(shì)，具體包括：

趨勢(shì)一：傳統(tǒng)住宅企業(yè)分食商業(yè)蛋糕

繼2012年遠(yuǎn)洋與太古合作的頤堤港問世之后，2013年金隅萬科廣場(chǎng)、紅星愛琴海購物中心、首創(chuàng)奧特萊斯陸續(xù)問世，過往專注于住宅開發(fā)的知名企業(yè)，甚至專注于家居建材城的紅星美凱龍紛紛搶灘北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 2014年，金隅將在東壩擬建區(qū)域性購物中心，萬科在房山的購物中心項(xiàng)目亦進(jìn)入招商階段，華遠(yuǎn)則在通州籌劃好天地商業(yè)街，北京城建在房山籌建大型 購物中心。傳統(tǒng)住宅企業(yè)步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，非�？粗乇本┦袌�(chǎng)的表現(xiàn)，因而北京市場(chǎng)會(huì)更加活躍。

趨勢(shì)二：邊緣組團(tuán)成為商業(yè)地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)

在北京核心地塊用地空間逐步減少情況下，隨著人口疏散的衛(wèi)星城概念進(jìn)一步貫徹，新板塊成為商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，以望京、上地和朝北等為代表的副中心都會(huì)成為多中心的重要力量；而都市新區(qū)也逐步進(jìn)入快速發(fā)展階段，其中包括通州、順義、大興、昌平和房山等。

趨勢(shì)三：商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行

RET睿意德認(rèn)為，主題或者細(xì)分的差異化策略將跨界風(fēng)引入日益同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這一點(diǎn)，在今年的藝術(shù)類主題的僑福芳草地和地中海主題的紅星愛琴海購物中心中，已看出苗頭。在2014年，伴隨購物中心的井噴供應(yīng)，“跨界”的購物中心將從傳統(tǒng)同質(zhì)化的購物中心中脫穎而出，其產(chǎn)品的建筑、業(yè)態(tài)和規(guī)劃都將以主題或細(xì)分為競(jìng)爭策略，這一是為了滿足人們追求的精神體驗(yàn)性，二也是房企戰(zhàn)略產(chǎn)品細(xì)化的體現(xiàn)。

趨勢(shì)四：電商來襲，傳統(tǒng)百貨頻頻出招

百貨業(yè)正面臨著前所未有的沖擊，一方面新興的購物中心在實(shí)體層面進(jìn)行正面競(jìng)爭，另一方面電商和中央“8項(xiàng)規(guī)定”的政策又在需求層面讓百貨業(yè)的生存狀況雪上加霜。2013年，王府井國際完成對(duì)上市公司中國春天百貨39.53%股權(quán)的收購；翠微股份100%持有了當(dāng)代商城及甘家口大廈股權(quán)。RET睿意德認(rèn)為，2014年，傳統(tǒng)百貨必將頻頻出招，投資和重組等模式合并的方式，可以讓百貨之間無論在資本還是經(jīng)營領(lǐng)域都能互補(bǔ)壯大，以強(qiáng)化會(huì)員優(yōu)勢(shì)；在加大自營比例的同時(shí)，或向購物中心靠攏增加體驗(yàn)性，或加強(qiáng)會(huì)員管理和服務(wù)，或爭取實(shí)現(xiàn)線上線下有效互動(dòng)。

趨勢(shì)五：超市呈“圍城”現(xiàn)象，本土勢(shì)力卷土重來

在北京，大型超市和小型便利店等超市業(yè)態(tài)呈現(xiàn)了“有的人走了，有的人來了”的“圍城”現(xiàn)象。2013年，卜蜂蓮花、洋華堂、Ole等超市品牌均在北京有閉店現(xiàn)象，而日本人氣最高的羅森便利店則正式進(jìn)京。RET睿意德預(yù)測(cè)，2014年，外資商業(yè)及管理優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步減少，本土企業(yè)有望通過資本以及管理提升，不斷吞噬外資市場(chǎng)，華潤萬家、永輝、北京華聯(lián)和物美均有進(jìn)一步在京拓店計(jì)劃，本土勢(shì)力正在卷土重來。

趨勢(shì)六：體驗(yàn)業(yè)態(tài)逐步踏上自營路

2013年，華潤五彩城Snoopy樂園開業(yè)，當(dāng)日人流量達(dá)7萬人次；愛琴海購物中心，亦出現(xiàn)了Pororo樂園、3D魔幻展示、土耳其主題館等多重體驗(yàn)性業(yè)態(tài)。在電商的沖擊以及零售業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭愈演愈烈的情況之下，體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為競(jìng)爭突圍的最佳策略。介于體驗(yàn)業(yè)態(tài)低租金、長租期以及吸客能力強(qiáng)的特點(diǎn)，越來越多的業(yè)主將選擇自營此類業(yè)態(tài)。

趨勢(shì)七：O2O來勢(shì)洶洶，實(shí)體店突圍

隨著實(shí)體商業(yè)對(duì)于技術(shù)的認(rèn)知逐漸深入，實(shí)體商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入技術(shù)變革的關(guān)鍵期，正變技術(shù)為“工具”全力突圍，會(huì)將技術(shù)逐漸應(yīng)用在運(yùn)營模式、營銷模式和經(jīng)營模式等三個(gè)層面，比如可運(yùn)用移動(dòng)電商改善實(shí)體店的消費(fèi)體驗(yàn)，而社交化營銷可使商業(yè)營銷更加精準(zhǔn)。

趨勢(shì)八：開發(fā)成本徒增，租售雙模式再涌動(dòng)

RET睿意德認(rèn)為，在商業(yè)資產(chǎn)缺乏融資渠道的背景下，由于銷售商鋪將會(huì)快速地帶來現(xiàn)金流，租售雙模式正在逐漸回歸市場(chǎng)，而在北京，因?yàn)橥恋爻杀揪痈卟幌?、租金水平不高、培育期縮短和低租金業(yè)態(tài)比例高等原因，這一模式將受重視， 這在部分企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中已可看出。

（來源：上海證券報(bào)）