當下，商業地產發展如火如荼，項目間的競爭日趨激烈，差異化招商運營、體驗式商業服務成了業內最一致的話題，也關乎商業地產發展中的重要一環——購物中心餐飲的招商。餐飲部分占據招商工作的大頭，在迎來巨大發展機遇的同時，也對餐飲業如何提升自己，做足準備提出了更高要求。

視界管理顧問（澳門）有限公司總裁董恂出席2013搜鋪網華中地區商業地產峰會

日前，在2013搜鋪網華中地區商業地產峰會上，視界管理顧問（澳門）有限公司總裁董恂專門就餐飲在購物中心的占比、招商等問題發表了自己的見解。董恂從事餐飲酒店服務行業近20年，曾任金錢豹(中國)餐飲集團行銷開發副總經理。

搜鋪網：購物中心現在普遍提升了餐飲在其中的占比，但是這個占比多少才合適？對購物中心餐飲招商方面有哪些建議？

董恂：首先講一下，我現在的公司叫視界管理，自己創立了六年，為不同品牌服務，也做招商工作。同業溝通過程中，我發現很多甲方不管是自己成立招商團隊還是委托招商，無非是先做布局，然后把樓層列一列，比較依賴于這些比較傳統的業態分析以及定位，我覺得不妥。

我給大家提供一個想法，購物中心餐飲招商其實很多時候不是講配多少西餐與中餐比例，或者多少菜系比例，而是要先看項目所在幾線城市，消費群體是哪些人群，是社區商業還是大型城市綜合體項目。因為不同的商業體帶來的是不同的商業人群。社區商業對餐飲要求更高，有可能覆蓋周圍居民的家庭廚房。區域型商業，你要考慮到招哪些餐飲可以調動人們跨區域消費。比如萬達廣場，萬象城那些，它們是國內大型購物中心，也是區域商業的代表。

講到占比，占比不是純粹用數量來講，首先還是看需求，更多我們要了解餐飲本身能夠帶來的人群是否會產生二次消費，或頻率和價值能否產生額外的消費。還有一點很重要，購物中心有沒有足夠的專業技術，來迎合品牌調整的需求。我們知道做餐飲對排煙、排水、管道等物業設施有一定要求，如果購物中心要調整品牌，加大餐飲占比，勢必要考慮到硬件方面是否做得到，否則即便勉強引進，也會在舒適度、體驗度、安全性方面不盡人意。

通常來講，如果是街區型的購物中心商業體，我們會建議開發商拿到40%到50%，一定是以小吃、輕食、簡餐為主，加上適合當地飲食習慣的主題餐飲；如果是區域型購物中心，一般會有目的性消費，以在二線城市拓展為主的中等知名度的餐飲品牌可以吸引進來。

對開發商而言，能否一次有效、有目的地招到自己喜歡的餐飲品牌，并且提供入駐條件很重要。因為后期改造不僅難度大，成本高，耗時長，也會降低部分餐飲品牌的進駐意愿。

第二，餐飲的分類非常細，購物中心在進行品牌定位的時候，有沒有了解這個區域周邊的人對餐飲的需求。其次人均單價消費對購物中心也是非常重要的參考指標。基本上在二線城市中，人均消費在四五十到八九十的很容易被大眾接受。

因此，不管是餐飲品牌還是購物中心，雙方都有選擇權，購物中心選擇餐飲的時候，應該組成更為專業的團隊做好餐飲的整體規劃。

搜鋪網：假如一個購物中心如愿招到了大量餐飲品牌，并且達到了它所想要的占比，是否就算成功了呢？

董恂：當然不是。在整體菜系餐飲形態的補充過程中，要講究跟其他業態的結盟，我覺得這是開發商前期工作時就要構思的。想好什么樣的業態來做組合，才能帶動客群進入購物中心。現在消費者到購物中心單純以購物為目的的消費已經越來越少，基本以餐飲、娛樂來帶動其他業態的消費。在這樣的環境下，意味著餐飲加娛樂未來一定在購物中心占到一個重要的地位，這個地位即將成為未來吸引消費者走入購物中心大門的衡量點。

搜鋪網：購物中心餐飲的占比會一直攀升嗎？

董恂：這個占比跟國內整體環境一定是呈同等的比較變化。當商業體不斷壯大，甲方市場不斷強勢，其他品牌，兒童、娛樂、電影院這些組成就會適當提升，餐飲會適當降低。但是目前來看，未來三五年，相信餐飲一定會占一個非常大的比例。

現在每天微信、微博上熱議餐飲招商給購物中心帶來多少的人流量，這里我要提醒購物中心開發商，光有餐飲還不夠，開發商應該把餐飲、娛樂、休閑相組合，然后做整體的招商推動，而不能再按照傳統的模式化或者公式化來做餐飲。餐飲不是唯一的救命稻草，做跨業整合才能在這一環節中先勝一籌。

（搜鋪網 周松平/整理）