頤高廣場是頤高集團創新打造的IT綜合體模式，匯聚IT總部基地、電子商務總匯、創意產業中心、科技孵化基地等創新產業，配套商務公館、數碼旗艦、數字影院、商場超市、餐飲休閑、娛樂健身等商業生活元素。截止目前，頤高集團已在天津、連云港、淮安、鎮江、嘉興、衢州、紹興、寧波等地打造數座頤高廣場，不僅成為了所在地區的新銳地標建筑，也給當地消費者帶去了與眾不同的商業理念。

本期搜鋪網就頤高廣場的新型shopping mall理念、業態組合、差異化競爭、O2O模式等問題獨家專訪了頤高集團總裁助理蔡曉君先生，讓我們一起來解讀中國IT零售終端的領航者在商業地產領域的獨特運營思路。

圖為 頤高集團總裁助理蔡曉君

搜鋪網（以下簡稱“搜”）：頤高廣場FACE MALL 的新型綜合體模式區別于傳統shopping mall，更加突出了mall的社交功能，吃喝玩樂健康社交mall，“吃喝玩樂”容易理解，為什么要強調“健康社交”？這與當前行業發展趨勢有怎樣的聯系？是否意味著每個新建的頤高廣場項目會加大這方面的業態占比？比例是多少？

頤高集團總裁助理蔡曉君（以下簡稱“蔡”）：電商時代，很多消費行為是不需要見面的，都是在線。但是真正的社交，我們覺得還是不能替代彼此的面對面，FACE TO FACE。所以FACE MALL的理念應運而生。但是關于設計的形態，我們又強調輕社交的概念。現代人有太多的飯局應酬，酒吧，KTV的這種“重社交”生活，所以我們更愿意把我們的產品做成非常輕松的一種生活場景，社交場所。于是提出了“輕社交”的概念。基于快時尚、輕社交、樂生活的商業核心價值來構建我們的商業組合。

目前我們在紹興、衢州、淮安、鎮江等幾個城市的頤高廣場都即將建成并投入使用，我們在業態的整合上，就會充分地貫徹這種思維的方式，把更多的這種輕松、愉悅、不分時段的體驗式、社交化的商業服務產品整合進來，帶給我們的消費者更加美好的社交體驗。

搜：數碼業態的重心是否漸漸剝離了？已建成的頤高廣場項目是否會做相應調整？

蔡：具體到業態比例，我們還是會根據所進入的城市不同而不同。但是我們會更多地去研究這個城市商業發展的未來趨勢，做一些前瞻性的布局。

關于數碼廣場，依然是我們的集團主業之一，我們會持之以恒的加以創新和運營。繼續提供給客戶優質的服務。在未來的頤高廣場中，頤高數碼依然會是重要的組成部分；在現有項目上，我們會對頤高數碼廣場的業態作延伸和交叉，會在數碼城內引入一些餐飲、咖啡、娛樂元素，比如寧波項目我們跟吳思遠先生的UME合作，聯合打造頤高·UME影城，引進綠茶餐廳等等，都是在增加一些滿足健康社交、體驗方面的配比。

圖為 衢州頤高廣場

圖為 嘉興頤高廣場

搜：商業綜合體的明天很美好，未來20年城鎮化進程需要更多的商業綜合體，問題是，有多少人能熬到明天？您覺得勝出的關鍵是什么？頤高廣場決心加入這場沒有硝煙的戰爭，信心來自于哪里？

蔡：中國的商業地產，這幾年是被地產帶動的商業。我覺得可以稱作“地產商業”更加切合實際，商業的競爭，基于地產的圈地運動。但是某種意義上，地產商的積極因素，加快了中國商業的進步速度。比如萬達模式給一個城市的商業力量。未來的發展，在于城鎮化，在于更多的中產消費人口的崛起。

關于城鎮化，我們說中國大概有2800個縣城。發達的縣城，會有若干個綜合體，落后的，基本商業很原始，所以可以走的路還很長，但是越往后越艱難，因為中國的經濟，過了高成長周期。

商業地產的未來，誰能走到最后，我覺得這是一個不斷能夠滿足中國消費者日益挑剔的消費需求的過程。從供銷社，到百貨公司，再到大型超市，然后是現在的綜合體，以及一些細分的文化商業體。這個過程，在我看來，是商業地產運營商不斷地研究消費者的消費形態的變化、技術的進步、經濟的發展，然后提供前瞻的服務，使消費者的購物體驗不斷得到優化的過程。我想這個也是未來勝出的核心!

頤高不是加入這個戰爭，頤高只是進入這個市場，去做好自己的一點點事情，把我們的關于商業的思想，關于對消費者生活的理解，把這些理念和服務去提供給我們的客戶。我們的信心源于對客戶的關注，我們做大家想要的東西。

搜：目前商業地產項目數量急劇增長，帶來嚴重的同質化，給待建、在建的項目招商和后期運營造成巨大壓力，頤高廣場在做或將會做哪些對抗同質化的措施？

蔡：對抗同質化，當然是做差異化了。但是做差異化很難，需要很深厚的商業資源。其實包括我們的商業客戶本身，都在面臨商業資源同質化的問題，大家都需要不斷的創新，比如餐飲連鎖的多品牌戰略，類似外婆家。然后這些多品牌，個性化的商業資源是我們要整合的對象。其實在不同的城市里，還是有一些商業資源沒有覆蓋到的空白點，把上一級城市的商業資源，往下一級印，就是措施之一。

當然，我們覺得，對商業資源的掌控也是競爭的關鍵。我們會爭取讓零售商成為我們的伙伴，跟小伙伴一起共同長期運營，會投資一些市場潛力比較大的商業品牌，作為我們的緊密體系內伙伴，以構建基本的商業競爭力。另外我們會有一些大型的商業伙伴，比如山姆店、UME這些作為大型的戰略伙伴來構建整合優勢。未來我們會通過O2O的形式，從貨源和客源兩頭做嫁接，以頤高廣場為載體，嫁接更多線上線下的內容。

搜：現在很多商業項目、購物中心都聲明要走體驗式消費道路，但我們知道所謂的體驗式消費是傳統實體商業為抗衡電商做出的無奈轉型之舉，在國內的發展水平尚處于初級階段，有人甚至質疑開發商是以此為噱頭。請問您怎么理解真正的體驗式消費？開發商該如何走好這條路？

蔡：以前一個手電筒都是放在柜臺里賣的，現在幾萬塊的手表才放在柜臺里賣。手電筒是超市里自選。這個其實不是無奈之舉，只是人類進步的一個必然產物，購物過程簡單化了，然后我們有了更高層次的消費需求，體驗式消費就成為我們下一個需要去滿足客戶的點而已。

講體驗，一個是硬件，一個是軟件，硬件的競爭，就是物業條件的競爭。 國內很多開發商多半是先地產、后商業的思維，商鋪蓋起來，以出售為目標。開發商要走這條路，不僅僅要用商業的思維去理解商業地產，還要從服務、運營、細節等等各個方面來關注消費者體驗。從工程建設階段，我們所關注的重心就（與別人）不一樣，比如：核心商業區大型購物中心停車問題、商業內街的舒適性問題、內部構造要便于后期改造等。

至于軟件，我們理解的體驗，我覺得更多在于客戶的參與感與歸屬感。我們不可能去做所有的客群，所以要細分市場，我們可以有針對性地去提供客戶體驗。比如在商場里開美食學堂，順便賣鍋，這個你就很難在線上體驗到；還有很多喜歡做糕點、冰激凌的人，有時間自己嘗試做這些，然后在那里請朋友吃。這樣體驗和社交的功能都有了。

搜：行業頗有談“電商”色變的樣子，其實電商不僅僅是實體商業的競爭對手，現在已經有很多商業地產開發商、零售商牽手電商，發展線上業務，比如銀泰、萬達。萬達更是借電商推出“智能廣場”的概念。您剛才也提到了頤高今后會通過O2O的形式嫁接資源，能否具體介紹一下？

蔡：我們是電子商務的先行者，頤高集團從1999年就已經在做電商，對于互聯網的嘗試我們1999年開始做了個ego88,2004年做了個IT.COM.CN。頤高不是嘗試者，一直是實踐者；

2009年，我們跟阿里巴巴、傳化物流等合作，探討合作的就是020模式。2010年，我們在山東安丘做了一個面積達50萬平米的電子商務產業園，核心模式就是020。我們一直用電商思路、互聯網思路來做商業地產的020。今年的8月29日，“O2O本地購”在阿里巴巴會議大廳光明頂正式啟動，標志著我們跟阿里合作的020正式拉開序幕。這個行業，沒有太標準的方式，我們會在這些商業模式的演進中找到自己的服務特征。

搜：從頤高廣場開發軌跡來看，似乎很青睞三四線城市，但是從大環境來看，三四線城市商業地產也漸漸趨于飽和，一二線城市的郊區或者衛星城鎮開始受到關注，并已經有了往一二線城市回流的跡象。我們想知道頤高秉持怎樣的發展理念？未來會如何布點？

蔡：我們沒有定義過三四線還是一二線。我們只是在商業機會合適的地方，做合適的事情。并沒有太多追求項目的數量。我們會立足于未來城市的規劃和發展的方向，去尋找商業布局的機會。

（搜鋪網 周松平/采訪）