作為二三線城市的昆明，這兩年迎來了商業地產的井噴式發展期，這個過程中，諸多本土房企涉足商業地產，商業地產與影院、超市或者餐飲業態結合也成為一種常態，商鋪、公寓、寫字樓投資繼續被市場所青睞，與此同時，寫字樓產品紛紛上市，各種摩天大樓、智能化或者綠色環保型生態型寫字樓各具賣點，成為投資客的新寵。

商業地產主題化趨勢漸顯

最近兩三年，昆明城市外擴，城中村改造速度加快，與此同時，昆明商業地產進入一個迅猛發展的時期，商業體量以幾何的速度在增長，遠遠超過之前數十年的發展規模，城市人均商業占比也由2011年的2平方米增長到接近3平方米。

很多人都在感慨，商業體量太大，城市綜合體太多，從目前上市銷售的城中村改造項目來看，可以預見，未來幾年將是城中村改造項目商業、寫字樓、公寓、酒店等泛商業物業的集中供應期，也就是說，大品牌，大項目，大體量，這兩年昆明不乏這樣的城市綜合體。除了西山萬達廣場、恒隆廣場等國內知名品牌入駐，本土房企在綜合體的建設方面也緊隨其后，于是各類城市綜合體遍地開花。據了解，很多綜合體的單個項目商業體量都接近100萬平方米。

商業地產增多了，商業體量大了，填滿綜合體，就需要引進主力店，比如超市、影院，這些必不可少，之外，很有很多快時尚品牌，餐飲品牌等業態并存，這是很多商業地產項目最常見的模式。

“做商業我也會，負一樓搞一點餐飲，頂層搞一點電影院，我也會。”有一個海外的朋友曾這樣調侃某商管公司負責人梅先生，看似簡單的話語，卻折射出商業地產同質化太嚴重的問題，同質化之后大家開始惡性競爭。此外，這兩年電商的沖擊，對于傳統的以百貨業為主的商業地產也有著較大的沖擊。

在昆明市場，這種苗頭也已經顯露，一些專注做商業地產的項目已經開始轉型，尋找一些新的商業模式，比如一些傳統商業地產項目向主題化和體驗化業態的轉型，去年，百大新天地業態圍繞“時尚”主題進行調整以后，餐飲業態全部調整為潮流餐飲，專注抓年輕時尚的消費人群。奧特萊斯升級為宸悅百貨，體驗型業態比例有所增加。

除了一些傳統商業地產項目積極轉型升級業態之外，一些商業地產項目把兒童主題放到一個重要的位置，比如經典雙城；也有一些項目做起了臺灣主題商業公園，比如地鐵101，也有一些商業地產側重于文化，比如文化空間，還有一些商業把步行街區作為項目的一大亮點，比如馬街摩爾城，還有一些項目做起公園主題式商業，比如公園1903……不同的項目，在項目定位時就有明確的主題，已經開始抓特定的消費人群，這也是2013年昆明商業地產不得不說的一個明顯特點。

從長遠來看，主題化和體驗式商業也應該是未來商業發展的大趨勢。

商鋪售價平穩 租金快漲

從至祥研究中心提供的數據來看，2012年，昆明城區的商鋪平均售價為每平米28108元，但是截至今年，昆明城區的售價為每平米28530元，漲幅為1.15%。相比大肆擴張的商業地產，這樣的漲幅看上去實在是微不足道。

通過至祥研究中心提供的數據，記者初步換算，二環內的在售商鋪價格從2012年每平米為25800元上漲到了2013年的33300元，漲幅為29%；東南西北四個區的商鋪售價除西市區上漲外，其他都在下降。

租金方面，二環內的商鋪租金由2009年的每平米110元上漲到了2013年的150元，漲幅達36%；東市區的商鋪租金由2009年的每平米52元上漲到了2013年的65元，漲幅達25%；西市區的商鋪租金由2009年的每平米53元上漲到了2013年的69元，漲幅達30%；南市區的商鋪租金由2009年的每平米55元上漲到了2013年的75元，漲幅達36%；北市區的商鋪租金由2009年的每平米70元上漲到了2013年的82元，漲幅達17%。

至祥置業有限公司董事副總經理黃雷告訴記者：“商鋪的價格還是要看自身的條件及地段位置，像市中心的商鋪價格肯定要比呈貢新區的價格高，再加上一些樓盤推廣時的不定因素，所以不能片面的來看商鋪價格的浮動。”他還補充說道：“昆明的社區商鋪價格一般比較穩定，集中式商業的價格浮動較大。總的來說，還是要看該商業項目的開發體量。”

 （來源：云南網）