2013年的商業地產像是打了雞血一樣，走向了巔峰。經過2007年以來的商業地產投資熱潮，目前商業地產已經遍地開花。預計中國購物中心每年以300家的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達4000家。然而，接踵而至的招商難、銷售難、開業難、經營難開始密集困繞各地的商業地產項目。

萬科集團總裁郁亮：被動的商業地產追趕者

“住宅萬科，商業萬達”這個業界定律正在被打破。2013年12月24日，北京金隅萬科廣場正式對外開業，這是萬科運營的首個城市綜合體，被認為是萬科的商業地產之路才剛剛正式開啟。

在商業地產領域，住宅“一哥”萬科一直進行的相當低調，如今已經形成三大產品線：即打造城市綜合體品牌“萬科廣場”、社區商業品牌“萬科紅”、寫字樓品牌“萬科大廈”。

然而，看到金隅萬科廣場開業異常興奮的萬科董事局主席王石當初卻是堅定的商業地產反對者，他甚至公開稱，“如果有一天萬科不走住宅產業化的道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。”

但郁亮掌管萬科后，情況有所不同。郁亮多次表示，進軍商業地產源于“被動”——現在已經拿不到“干凈”的地（即只有住宅，不需建其他配套設施的地）。他堅持認為，萬科本意沒有主動進入商業地產，而是還在堅持走住宅產業化這條路，之所以現在變成了商業住宅“二八開”，萬科商業地產儲備達到數百萬平方米，實際是因為住宅供地中已經出現了更多的商業配套。

盡管隨著北京、深圳等地的萬科商業項目陸續開業，萬科在商業地產領域的投資已超百億元，但在萬科的理念中，商業地產能賣掉的會快速賣掉，萬科的快速周轉模式不會被商業地產的周期拉長。

綠地集團董事長張玉良：登高才能望遠

2013年8月，綠地集團成功收購了以商業地產為主的香港盛高置地，實現在香港市場的借殼上市。隨著上市計劃的推進，綠地的商業地產野心也在不斷壯大，張玉良表示，集團2013年商業地產對其房地產板塊銷售貢獻突破60%。

數據顯示，綠地集團2013年的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業地產超2000萬平方米。

綠地做商業地產的核心要素是“超高層”。據統計，綠地現在已經有17棟綠地中心超高層，目前，全國300米以上的地標性建筑50%是由綠地集團投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

張玉良在解釋綠地超高層綜合體時是這樣解釋的：一是城市應該從長大到長高，城市要有制高點，它也代表當地主流人群的愿望；二是城市發展基于經濟的發展，很多地區具備了建造超高層的經濟基礎；三是行業技術已經成熟；四是綠地具備這樣的品牌能力，建造300米高樓對綠地而言已經是常規技術。

超高層的盈利模式，有一種是全部持有，長期經營，按照目前趨勢經營狀況大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式不一樣，是核心部分留下，其他賣掉。關于商業地產是否飽和，張玉良表示，“我們的城市化，現在才60%多，不到70%，還有很多的城市要積聚人口，商業地產還有非常大的發展空間，現在遠遠不夠。”

富力地產董事長李思廉：困局凸顯

2013年12月初，富力以總價15億元摘得無錫新區江溪地塊，擬打造無錫“富力城”，這是富力為擺脫土地和項目相對集中于廣東一地的區域多元化舉措之一。至此，富力在珠江新城的各種項目已達22個，其中包括超甲級寫字樓、頂級酒店、國際公寓、商場、商鋪等。

隨著珠江新城逐漸成為廣州核心區域，其土地價值呈現井噴式爆發，富力在該區域的項目呈現諸多利好，并在公司的業績構成中占據了相當比例。

然而這個當初投入超百億元的新城項目，給富力帶來的并非只有利潤還有運營能力的沖擊。統計機構數據顯示，目前珠江新城大型商業物業已經供大于求，經營情況不佳致使部分商場現時的售價已低于發售初期的價格。而區域內甲級寫字樓空置率近20%，遠遠超過了6%的安全指標。

富力所追求的區域多元化戰略也在成都市場遭遇了巨大壓力。自2012年年底，富力成都天匯Mall的主力店廣百百貨因經營虧損撤離之后，這個商業面積超過30萬平方米的城中心綜合體至今仍未有主力店落戶開業。

曾于2013年年初傳出由于資金鏈需求巨大，富力計劃運作商業地產單獨上市，但其商業地產持續盈利的能力也廣為業界和投資者質疑。

積極尋求區域多元化策略是富力地產董事長李思廉謀求的解決之道。擺在他面前的除了富力城等商業地產的運營大考外，還有2014年到期債務規模較大帶來的再融資風險。

長江實業&和記黃埔李嘉誠：勇于撤退

與內地大多數地產商的激進不同，一向嗅覺靈敏的亞洲首富李嘉誠開始在中國內地的商業地產市場扮演撤退者角色。

2013年10月，由長江實業與和記黃埔各持50%權益的東方匯經中心以89.5億港元出售。業界預計未來幾年，上海商業地產市場將迎來高供應局面，這會給市場帶來一定的消極作用。

內地市場正在告別高增長階段，李嘉誠出于更高投資回報率的追求，將總獲利超37億港元的此處商業地產出售或許向市場傳遞出一個明顯的信號，那就是見好就收。

（來源：中國經營報）