李嘉誠家族密集拋售物業，讓外界對中國樓市未來前景的猜測甚囂塵上。李嘉誠兒子、被稱為“小超人”的李澤楷正在謀求出售中國內地惟一的一套物業北京盈科中心，再次讓李家進入輿論中心。不過相比于之前出售的多個物業，來自北商商業研究院的分析顯示，北京盈科中心送走“失敗者”太平洋百貨讓自身的商 業吸引力跌入谷底。同時，李家一貫堅持的不菲出售價格，也成為阻礙意向者接手的潛在因素。

李家頻拋內地資產

從去年開始，李嘉誠出手套現內地資產，其中包括廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經中心、南京國際金融中心大廈等項目。此番被曝出即將脫手的北京盈科中心之所以對業界震動巨大，一方面是因為李家背景，另一方面則是臺資零售大鱷太平洋百貨曾在此駐扎十年，并最終因業績不佳撤出北京。

1月13日上午，盈科地產發布公告稱，公司股份早盤中途停牌，原因是將要發出有關公司內幕消息及不尋常股價以及成交量變動的公告。隨后，電訊盈科發布公告證實，旗下全資附屬盈大地產就出售北京盈科中心股權與獨立第三方處于深入磋商階段。

電訊盈科方面表示，如果雙方達成協議，預期這項交易將構成一項非常重大的出售項目。截至目前，盈大地產仍未做出是否出售的決定，雙方也沒有簽訂具有約束力的買賣協議。

昨日，記者走訪看到，俏江南、星巴克、丁和李樸、Costa、悅海堂等品牌仍在盈科中心正常營業。其中，星巴克、Costa一直保持較高客流。記者昨日致電盈科中心，相關負責人表示，未接到任何出售通知，對上述事宜并不知情。

盈科曾幾度醞釀出售

從2008-2013年，李澤楷欲出售盈科中心的消息頻繁被曝出。2008年，李澤楷掌舵的電訊盈科旗下的盈大地產發出“磋商出售北京盈科中心”公告，宣布“正在與有意買家商討出售其于北京盈科中心的權益”。當時，預期北京盈科中心的凈收購價將在41.03億港元正負5%這一范圍內浮動。當時有消息稱，新加坡機構投資者Pacific Star Group擬以約5.5億美元收購這一物業，與其競爭的另外兩家美資財團則表示，“會出更高的報 價”。不過，也許是受當時國際金融危機的影響，李澤楷最終未能成功將該項目脫手。

2011年，港媒再次曝出，李澤楷叫價40億元出售北京盈科中心。消息一經曝出，包括新鴻基地產在內的多家內地和香港企業對此表示了濃厚興趣， 但盈大地產很快發布公告稱，“確有若干第三者就收購北京盈科中心的權益與本集團聯系，但現在本公司對此并未做出任何決定”。盡管這一次盈大地產并沒有估值，但有分析認為，盈科中心的市值很可能達到52億港元。

去年，多家財團洽購北京盈科中心項目的消息再度傳出，其中一個潛在買家即SOHO中國。當時SOHO中國曾出價8.75億美元（當時約合68億港元）收購。據了解，當時還有更高的競投者。不過，盈大地產方面最終未與任何一家企業成交。

接盤者困難重重

無論誰最后接手北京盈科中心，該項目運營都存挑戰。接盤者如果買下當寫字樓自用問題不大，但如果再“倒手”或分拆散售獲利空間有限。

據了解，上世紀末，李澤楷將集辦公、居住、購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合配套物業的開發形態引入北京。當時，盈科中心項目占地面積1萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，整個建筑群由兩棟甲級寫字樓、兩棟高級服務式公寓及近3.8萬平方米的太平洋百貨構成。

雖然位于三里屯商圈，周邊消費力較強，表面上看與三里屯太古里很近，但卻很難共享消費者。這種情況類似早年的首都時代廣場和漢光百貨，僅有一街之隔，但客流卻兩重天。

同時，體量限制也讓該項目難展拳腳。在太平洋百貨進駐盈科中心期間，由于業績不佳，租約期滿后太平洋百貨便撤離。在太平洋百貨離開后，盡管物業招商團隊給出過規劃，也在試圖招商，但至今仍沒有大型商業項目進駐。

在業界看來，不同于一般公司因為經營困難、資金緊張，為了快速脫手而賤賣項目，北京盈科中心是“李家”李澤楷的物業，這也意味著即便該項目有些“雞肋”，但最終成交價不會便宜。此前，李嘉誠旗下的百佳超市也一度引發眾多企業關注，但最終的高報價卻嚇退了這些意向者。

來自北商商業研究院的分析預計，綜合項目周邊以及經營情況，北京盈科中心寫字樓部分合理售價約為4.5萬/平方米，商場部分約3萬/平方米。

商業可做寫字樓配套

北京盈科中心是比較典型的“寫字樓+商業”的物業結構，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，北京盈科中心商業部分更應注重做配套寫字樓服務設施而不是打造商場概念。如果依靠外力可能比較困難，北京盈科中心更多應以“內循環”自我消化。

郭增利表示，如果規劃允許，北京盈科中心少量面積轉型寫字樓并做一些商業配套效果更佳。“盈科中心商業部分如果全部做商務配套面積有些過大，但如果一部分轉型寫字樓引入銀行等租戶，一部分做商務配套，便可形成一個獨立‘內循環’體系。”

在中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平看來，由于體量太小，同時，百貨業本身也駛入下行軌道，加之臨街三里屯太古里項目的競爭，北京盈科中心 并不適宜再接納類似太平洋百貨的大型商業項目。王永平建議，北京盈科中心商業部分可開設主題性小型購物中心或做珠寶、鐘表、名車等承租能力強的品牌展示中 心比較適合。“北京盈科中心如果求穩發展可全部轉型風險較小、價格穩定的寫字樓，但成長空間和可塑性也相對削弱”。

其實，北京不僅是盈科中心項目，位于核心商圈的小型商業項目運營也比較艱難。新光天地臨近的金地廣場此前也嘗試過引進美美百貨，但以失敗告終。該項目隨后通過引進一些形象店和商務配套餐飲，調整效果明顯。

（來源：北京商報 記者：劉宇 耿佳俊/文）

歷史：1998年落成，由電訊盈科持股62%的盈大地產持有。

面積：占地約1萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中未售部分包括總建筑面積17萬平方米及861個停車位。

業態：由兩座甲級寫字樓、兩座高級服務式公寓及近3.8萬平方米的商業面積組成。