房企轉戰商業地產是近來房企轉型的一大特點。在島城市場上，萬科保利2014年也將有新的商業項目面市。記者綜合多方數據獲悉，2013年青島商業市場成交同樣也呈現出整體上漲趨勢，全年商業共賣了大約89萬平方米，與此同時，庫存壓力也依舊存在，至蛇年最后一天，全市商業庫存達430萬平方米。業內人士分析，商業地產才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產調控可能不斷加碼，商業地產將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業體庫存壓力大，競爭仍將非常激烈。

“核心商圈商業體項目 遍地開花”

區域性的商業體項目，尤其是綜合體項目，讓城市的概念更加具體，目前，島城每一個大的居住板塊，基本都配套了相應的大型商業體項目。人們購物、娛樂、休閑已經不再只是涌向一個地點，生活有了更加豐富的選擇。而從商業體成交情況來看，與住宅發展態勢相仿，2013年青島商業市場成交呈整體上漲趨勢，根據青島網上房地產統計數據，2013年全市商業共賣了89萬平方米。

回顧2013年，眾多商業綜合體項目在這一年大放異彩，推動城市功能的升級換代。比如，魯商中心首府、華潤中心、東方影都、深藍中心、中鐵青島中心、海爾時代廣場、曉港名城等。這些綜合體項目都成為區域內商業體標桿性項目。

據了解，從目前的銷售情況來看，由于區位價值優勢明顯，開發企業品牌過硬，無論是銷售情況還是未來發展前景，都被看好。但是總體來看，這些商業體大多位于主城區核心商圈，而如果是在新城區那也離不開頂尖房企的大手筆。

“駐青大鱷首次嘗試 住轉商”

2013年商業體的擴容，還呈現出一個新的亮點。就是一些來青大鱷開始首次由住宅轉型到商業地產的開發。比如，青島萬科進軍商業地產，目前，正在建設的福州路萬科中心為商業、辦公為一體的綜合體項目，商鋪、寫字樓已開始銷售，在島城其他片區同樣也有萬科的影子，萬科與本地企銀盛泰合作建設的山東路萬科中心也是一處商業綜合體。

同樣也是在去年，4月份，市北區雙峰商業廣場項目開始二次環評公示并且正式公布了雙峰商業廣場的建設單位為保利（青島）實業有限公司，這就意味著央企大鱷保利地產在“深耕青島”多年之后，開始打造第一個城市商業綜合體項目。

有專家表示，在調控已成常態或樓市長效性機制預期出臺的市場背景下，規模再龐大的企業也會受制于業務類型單一局限于住宅市場的這一局面，開發企業要獲得長期發展發展勢必面臨修煉內功與企業轉型的問題。而由住宅轉型到商業地產的開發，也成為一些大鱷們的一種選擇。業內分析，無論是集合了萬科購物中心系列及萬科寫字樓系列萬科兩大產品系列的優勢的“萬科中心”，還是保利在青島的首個商業體，都將為加快區域商圈的擴容。同樣能推動島城商業體的多元化。

新興商圈同質化競爭激烈

相比較主城區商業體的大好發展前景。部分商業體的未來也同樣引起業界擔憂。尤其是一些新開發區域商業體同質化嚴重的區域。記者獲悉，根據青島網上房地產統計數據，在商業樓盤大量入市的背景下，商業供應量大于銷量，存量同比上升，截至2013年12月31日，青島商業庫存達430萬平方米。

其中，城陽區城陽既是商業市場成交量最高的區域，也是庫存積壓最嚴重的區域，目前商業庫存積壓大約79.44萬平方米。成交量排在第二的是黃島區，庫存積壓79.65萬平方米。膠州市2013年成交9.35萬平方米，名列第三，膠州市庫存積壓67.22萬平方米。

從這些積壓較為嚴重的區域現狀來看，大多都是新興起商圈，繼家佳源購物中心，大潤發春陽路店、利群城陽購物廣場等購物廣場先后開門納客之后，城陽區先后打造了城陽商圈、北曲商圈、寶龍城市廣場三大商業中心。而目前這些商圈中一些商業體面臨人氣問題。再比如黃島區，目前利群、佳世客、麥凱樂、家佳源、瑞泰購物等多家商企進駐黃島。黃島已經形成以香江路、長江路、武夷山路和井岡山路商業街為主的“井字形”商業格局。然而整體來看依舊沒有形成太大氣候。

面對這些庫存重災區，業內人士表示，商業地產才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產調控可能不斷加碼，商業地產將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業體庫存壓力大，競爭仍將非常激烈。要向從眾多商家中脫穎而出，還應盡量避免同質化。

（來源：青島財經日報 本報記者 葛均艷）