中型開發(fā)商正處于艱難的轉(zhuǎn)型中，2013年的龍湖地產(chǎn)公布其未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)，截至2013年12月末，該集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)總銷售金額(含協(xié)議認(rèn)購)503.2億元。其中合同銷售金額為481.2億元，其銷售金額同比增長20%，合同銷售面積426.1萬平方米，同比增長2%。

這個(gè)增長跟其他的開發(fā)商相比，實(shí)在是增幅太少了。某調(diào)研顯示，2007年時(shí)，世茂房地產(chǎn)以100億元剛好入榜TOP10企業(yè)，而至2013年，世茂房地產(chǎn)銷售額已沖到671億元，此時(shí)十強(qiáng)房企準(zhǔn)入門檻也提升至554億元，6年時(shí)間，TOP10企業(yè)金額門檻實(shí)現(xiàn)了4.5倍增長。

不進(jìn)則退，開發(fā)商每年的銷售排名中尤為明顯，五年前，銷售能上千億簡直是一個(gè)很難企及的夢想，現(xiàn)在，實(shí)現(xiàn)這一夢想的開發(fā)商超過了七名。

與上年相比，千億級別以上房企數(shù)量已由3家增加至7家，萬達(dá)、中海、碧桂園與恒大4家房企強(qiáng)勢進(jìn)入，超大型企業(yè)競爭格局加劇。許多行業(yè)機(jī)構(gòu)把“千億”作為衡量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這是開發(fā)商第一陣營。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在逐年提高中。

尷尬的是，龍湖地產(chǎn)在2013年的行業(yè)排名是12名，2012年，他們的行業(yè)排名是11名。

在走向全國的過程中，西部依舊是他們的大本營。“龍湖各區(qū)域均實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)步增長，西部、環(huán)渤海、長三角、華南以及新進(jìn)入的華中區(qū)域銷售金額占比分別為40.9%、28.1%、23.9%、5.4%及1.7%。”該公司的一位人士透露，2012年，也是這些區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了比較大的增幅。

和龍湖地產(chǎn)同樣“長不大”的還有濱江房產(chǎn)，這家位于浙江杭州的開發(fā)商，一直都沒有真正走出去，他們深耕杭州市場，2013年的銷售額在110億左右。令人扼腕的是，2012年的銷售額同樣也是110億左右。

這些長不大的開發(fā)商有著共樣的特點(diǎn)，比如，過于保守，只愿意深耕自己熟悉的區(qū)域，并不愿意大規(guī)模地向外擴(kuò)張。

長不大的煩惱

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)老看，去年前11月，全國商品房銷售金額69946億元，同比增長31%，而五十強(qiáng)房企銷售總額達(dá)到21355億元，同比增長36%，增幅超過全國水平。

這個(gè)行業(yè)中最大的煩惱就是，長不大，就會迅速被強(qiáng)者所取代。

數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，龍湖地產(chǎn)在11個(gè)城市新增項(xiàng)目16個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過500萬平方米，其中首次進(jìn)入蘇州、長沙和濟(jì)南市場，全國業(yè)務(wù)布局達(dá)21個(gè)城市。值得一提的是，年內(nèi)公司拿地平均溢價(jià)率僅為12.5%，在2013年土地市場持續(xù)升溫的情形下，堅(jiān)持“不高價(jià)拿地”的策略，有效地將投資成本及風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

拿地金額不會超過200億。此前，有一份數(shù)據(jù)顯示，到2013年11月底時(shí)，龍湖在全國共攬地15宗，拿地金額142.75億元，權(quán)益建筑面積414.43萬平方米，同比下降30%和42%。

“拿地方面過于謹(jǐn)慎了。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說，去年福建開發(fā)商都尤為兇猛，不論是泰禾還是陽光城，去年拿地的金額都在200億左右，這些福建開發(fā)商中最強(qiáng)的是陽光城，他們在2013年剛剛擠進(jìn)開發(fā)商銷售額的前三十。

對比下，排名第12位的龍湖，在土地拍賣市場過于謹(jǐn)慎了。“龍湖此前一直做高端地產(chǎn)，這兩年不斷遭遇調(diào)控，所以正在做艱難的轉(zhuǎn)型。”公司一位不愿意透露姓名的高管透露，龍湖這兩年正在做商業(yè)上的探索，試圖通過商業(yè)能有所突破，“不過，商業(yè)上的模式并不是一朝一夕就能探索出來的，肯定會面臨一個(gè)痛苦的轉(zhuǎn)型期。”

就在近期，在杭州拍賣的濱江中興單元綜合體地塊，出讓面積12.84萬平方米，地上總體量41.08萬平方米，其中住宅地上建筑面積19萬平方米(含保障房)，商業(yè)地上建筑面積22.08萬平方米。

中糧本來對這幅土地覬覦已久，早就傳聞要做大悅城項(xiàng)目，起拍價(jià)33億元，但經(jīng)過37輪廝殺，最終被龍湖搶走，“龍湖想做幾個(gè)有名的商業(yè)項(xiàng)目，所以不計(jì)代價(jià)想拿過來。”上述人士透露，2014年，龍湖準(zhǔn)備在商業(yè)上加大投入。

模式之爭

這些長不大的開發(fā)商中，最為明顯的特點(diǎn)是，"模式不清晰"。

“以前是走小步，現(xiàn)在是走穩(wěn)步。”有一家開發(fā)商對記者透露，他們2015年目標(biāo)是200億的銷售額，這家開發(fā)商從2008年就開始提出了要走向全國的口號，并且一直試圖出擊，不過因?yàn)榉N種顧慮，始終都只在大本營附近拿地，并沒有真正走出去。

此前另外一家總部位于上海的開發(fā)商對記者透露，一些地方開發(fā)商試圖找他們聯(lián)手進(jìn)入上海市場，“他們很想進(jìn)入上海，打開知名度，怕控制不好風(fēng)險(xiǎn)，所以不敢單獨(dú)進(jìn)入，就想聯(lián)手拿項(xiàng)目。”不過，他們拒絕了合作，這和融創(chuàng)、綠城合作的模式并不一樣，雙方評估之后發(fā)現(xiàn)，很難有互相能“利用”的長處。

縱觀龍湖也是一樣，除了重慶、杭州、北京幾個(gè)市場外，其他幾個(gè)城市做得并不盡如人意，比如沒有真正打開上海市場。

然而市場并不等人。2013年全年，五十強(qiáng)房企金額集中度較上年進(jìn)一步提升。其中，TOP10企業(yè)從12.76%上升至13.27%，增加了 0.51個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)TOP20及TOP50企業(yè)同比分別增加0.63個(gè)百分點(diǎn)及0.79個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合2011年集中度數(shù)據(jù)，可見近三年大型房企市場份額穩(wěn)步提升。

這是一個(gè)急流勇進(jìn)、不進(jìn)則退的市場。比如，龍湖對南京市場久攻不下，換了其他的開發(fā)商，像正榮，用錢硬生生就砸了進(jìn)去。

“碧桂園有清晰的模式，走三四線城市。萬科也有清晰的模式，做城市的配套開發(fā)商。”有業(yè)內(nèi)人士對記者透露，這些中型的開發(fā)商必須清晰地找到自己的模式，否則就容易被躥上來的閩商搶了位置，“這些開發(fā)商土地儲備多，后勁更大。”

（來源：中金在線）