據此前的一項統計，1979年到2012年，蘇州社會消費品零售總額年平均增幅為19.6%，然而去年的1到11月，蘇州社會消費品零售總額增長13%，其中18家大型商場僅增長2.4%，17家大型賣場增長5.4%，而同期蘇州網上購物總量增長了1倍。

這樣看來，蘇州實體商業的增速在明顯下降。然而，作為實體商業主要載體的商業廣場的數量卻始終處在加速度的狀態下。

據記者的初步了解，2012年蘇州中心城區新建的購物中心在20家左右；2013年，蘇州城市聯合會發布的數據是已超過40家，另有一定數量的在建項目。

而根據最新的調查顯示，保守估計，截止到2014年年終，蘇州市區中心城區已建成和在建中的各類商業廣場項目將至少達到80家，這其中有依托于住宅的購物廣場，也有單獨的商業綜合體，還包含了一部分專業性賣場。并且還不包含今年即將出讓的商業地塊。

引用蘇州土拍網的數據，在2013年度蘇州市區出讓的133宗地塊中，商服地塊的占比已達到了57%，遠超純住宅地塊，而綜合性質地塊中也包含了一定份額的商業成分。

“這是蘇州土地市場近幾年的常態了。”有業內人士指出。

的確，從2011年開始，商服用地所占份額始終處于高位。2011年，商服地塊數量占比達58.2%，出讓面積占比40.2%；2012年，兩項指標分別達54.4%和38.4%；2013年依然保持強勁勢頭，不過，商服面積占比縮至33.4%。

即便如此，就建筑體量而言，商業依然更勝一籌，2013年整體建筑面積共計480.7萬平方米，比住宅地塊高出了近7個百分點。

同質化

“數量上加速度，質量上卻幾乎是停滯不前。”商業廣場同質化的問題已然成為業界關注的焦點。

據記者的觀察，蘇州中心城區幾乎八成以上的商業廣場在前期宣傳推廣中，都會打出諸如“一站式”、“吃喝玩樂購一體化”等字眼。

“莫衷一是，開發商是為了突出商業廣場業態的豐富、完備，但恰恰忽略的是特色，淹沒的是賣點。”世聯地產高級研究員董曄認為。

在她看來，商業地產要想吸引消費力，無外乎得具備品牌業態、差異化的消費模式、絕佳的地段優勢、完備的運管體系，亦或是開發商自身在前期的發展過程中就已經形成了一定的品牌召喚力。

最典型的便是萬達廣場的模式，還有風靡一時的華潤萬象城，近幾年風生水起的新城吾悅廣場。就蘇州而言，較為知名的圓融星座、久光百貨，以及即將開業的天虹百貨、永旺夢樂城等等，都是依托品牌價值來搶占市場份額的。

“而相反的，一些區域性的企業，盡管已經具備了開發實力，但開發思路老套，后期的運管缺失，導致整體的情況不容樂觀。”董曄指出。

據蘇州市商業聯合會提供的數據，2012年以來中心城區新建的購物中心中，有近半數經營情況不理想，兩年來，已有四個大型商業項目因招商、資金等原因關閉或無法開業。

（來源：新華網）