時近3月，濃濃的年味兒漸漸散去，隨著“返工潮”的襲來，傳統商圈的一二線街鋪亦漸漸恢復生氣。不過，記者近日路過天河體育西路商圈一帶時發現，即便在人氣最旺的周末中午，沿街商鋪空置情況有所增加，沒走幾步便會瞧見一間拉下卷簾門并張貼招租信息的鋪面，部分地理位置一般的商街甚至出現連續數間店面“吉出”，看著十分慘淡。業內人士表示，自去年開始，傳統商圈的商鋪空置率較以往有明顯上升，而租金則應聲回落，其中不乏街鋪含金量問鼎全市的體育西路商圈、北京路商圈和上下九商圈。

越旺的步行商街

鋪租下調情況越厲害

對于繁華熱鬧的天河商圈而言，同為零售行業，沿街商鋪和數家大型購物中心卻是冰火兩重天。合富置業雋峰苑分行主管李紅偉表示，近幾年崛起的電商對實體店的確有較大沖擊，但對于一些大型的并已形成自身行業品牌的賣場影響不大。

據介紹，現時天河商圈普通二三線路段商鋪，例如天河南路、天河北一帶的商鋪，比年前出租量有所增加，大概有一成左右，尤以面積在200平方米左右的商鋪居多，放盤量較年前增加大約三四成左右，而租金水平約在250元/m2/月。此外，降租現象時有發生。

中原地產工商鋪商鋪部高級營業經理洪韻指出，相比起春節前的慘淡，節后的天河商圈街鋪租賃行情略有回暖，但空置率仍高于2012年，其租金下調幅度亦是領跑市區成熟商圈，租金普遍下滑10％～15%，個別商鋪的租金甚至下跌20%，卻仍未有租客接盤。“去年最明顯的市場表現是，以往越旺的步行商街，空置情況越嚴重，鋪租下調情況越厲害。”

相比之下，大型購物中心的日子似乎好過一些。據高力國際的最新報告顯示，2013年，廣州市零售物業市場需求主要來自餐飲、快時尚及服飾等品牌，其青睞區域多在市中心成熟商圈；相比之下，超市、百貨類業態年內保持擴張態勢，但考慮租金成本、市場飽和度等因素，開店區域已傾向于外圍新興商圈。2013年市場平均租金在整體上保持穩定，成熟商圈包括天河區、越秀區等租金在高位保持平穩。而受外圍新興商圈新增項目租金偏低影響，去年第四季度廣州大型購物中心整體平均租金有所下調，為每月每平方米712.9元，環比下降約1.5%。

習慣性漲租情況越來越少

受訪的多位業內人士均表示，出現街鋪租金下滑的不僅在天河商圈，人氣暢旺的上下九商圈和北京路商圈亦難逃電商沖擊的陰霾。上周末，記者在上下九和北京路一帶走訪時，并未感受到如天河商圈內沿線街鋪的蕭條，行走在步行街上，偶能瞥見兩三間吉出的商鋪拉下鐵閘，且以服飾店的轉租情況較多。業內人士口中的傳統商圈遭遇寒流，主要反映在與步行街接駁的分支內街商鋪上，此類曾經受惠于商圈輻射的二三線街鋪，現時行情并不樂觀。滿堂紅郭海波指出，按照過往經驗，傳統商圈步行街的商鋪業主，每年都會上調5%租金。而去年迄今，這種習慣性漲租情況越來越少。相反，與步行街相鄰的二線街鋪，譬如北京路商圈一帶的惠福東路、文明路、中山五路、中山四路等，不但沒有漲租，還出現了5％～10%的租金下調。

社區鋪“自給自足”租金走穩

分流街鋪投資客

同處于經濟大環境欠佳且電商經濟沖擊實體經濟之下，市區社區鋪的租售價格卻在穩步上升。洪韻表示，由于社區鋪的業態以自給自足的日常生活配套為主，外部經濟環境的變化對其沖擊十分有限，并緊緊跟隨市區物業的升值步伐，平穩上漲。“以往投資社區鋪的多是資金實力一般的買家，但近兩年從街鋪市場轉跑道投資社區鋪的街鋪投資達人有所增多。”據郭海波介紹，現時市場上租金回報率較好的社區鋪，總價多介于300萬～500萬元，比起動輒上千萬的街鋪，入市門檻低。而從租金回報來看，社區鋪的租金雖明顯低于黃金路段的街鋪，物業升值幅度亦不敵街鋪，但勝在其后穩扎穩打，回報收益可預期估算，質素中上的社區鋪能有4％～5%的租金回報率，而眼下街鋪的租金回報率多介于3％～4%。

撤市設區后

增城商業前景值得看高一線

2月12日，國務院同意撤銷廣州黃埔區、蘿崗區，設立新的廣州市黃埔區；撤銷縣級從化市、增城市，設立廣州市從化區、增城區。此消息的公布，業界普遍認為，撤市設區之后，廣州的東部板塊發展將得到明顯提升，有著產業帶動以及“剛需”買家云集的增城，商業價值前景值得市場期待。

品牌巨頭云集到東部板塊掘金

從地鐵13號線動工，到廣州東部交通樞紐中心規劃，再到東部山水新城實施廣州區劃調整獲國務院批準“增城撤市改區”，增城區域價值日趨凸顯。據碧桂園相關人士介紹，汽車、牛仔服裝和旅游等良好產業基礎和近十年來熱火朝天的房地產開發，已經吸引了永旺集團、廣百集團、正大集團等商業巨頭到東部板塊掘金,東凌集團、合景泰富、奧園集團、萬達地產的相繼進入，則進一步奠定了增城商業地產發展的基礎。

街鋪王單價突破11萬元

仲量聯行研究統計顯示，在過去10年，新塘鎮商業單體新增的面積供應僅為25萬平方米左右，而近幾年內將迅猛增長，過去兩年，增城商業單體新增的面積供應量超過過去10年的總和，達28萬平方米。

從價格看，當下，增城的商業物業雖然可用價格不菲來形容，但交投卻持續暢旺。據中介人士介紹，增城最旺的掛綠廣場附近繁華商業街的街鋪二手單價最高在8萬~10萬元/m2,市中心客流稍差點的路段街鋪價則在3萬~4萬元/m2。與此同時，小區商鋪也是有價有市。像雅居樂御賓府、合景譽山國際的社區商業中心街鋪，首層均價普遍在2萬~4萬/m2，二層商鋪約1.5萬~2萬元/m2。價格最貴的是位于新塘東部交通樞紐附近的東凌廣場，去年6月，開盤當天，兩間同為11萬元/m2的鋪王就被同一買家所囊括。

仲量聯行分析人士表示，隨著廣州城區居民向東部遷移，增城新塘鎮未來商業發展空間將持續強大。預計未來兩年，隨著東凌廣場、萬達廣場以及奧園康威廣場的相繼落成及投入使用，廣州國際化大都市的商圈格局將因此而被改變。

（來源：廣州日報 記者：王荔玨）