“中糧集團對于中糧置地和中糧地產(chǎn)有一個承諾，中糧置地做商業(yè)及商業(yè)綜合體，當然包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但是未來重點是商業(yè)，另外中糧地產(chǎn)就是住宅。”

　　中糧置地控股有限公司(00207.HK，下稱“中糧置地”)日前發(fā)布公告稱，該公司于2014年9月12日訂立收購協(xié)議，以124.6億港元的價格，收購主要從事開發(fā)、經(jīng)營、銷售、租賃及管理“大悅城”品牌下的綜合體項目，即位于北京、上海、天津、煙臺及沈陽的六項綜合體項目組合。

　　這意味著，中糧置地母公司中糧集團，將大悅城項目注入到旗下商業(yè)地產(chǎn)上市平臺，以進一步謀求地產(chǎn)業(yè)務整合。

　　分析人士對《第一財經(jīng)日報》記者指出，未來中糧置地或將進行配股融資，而如何對住宅、商業(yè)進一步統(tǒng)籌管理、與其他業(yè)務協(xié)調發(fā)展，是中糧集團未來需要解決的問題。
　　

　　騰挪大悅城

　　作為中糧集團旗下地產(chǎn)業(yè)務的上市平臺之一，中糧置地2013年12月正式登陸香港資本市場，與A股上市的中糧地產(chǎn)并肩存在。據(jù)中糧集團對二者的定位，中糧置地是以發(fā)展大悅城為品牌的商業(yè)綜合體平臺，包括酒店、旅游地產(chǎn)等，未來業(yè)務重點是商業(yè)地產(chǎn)，中糧地產(chǎn)則以住宅地產(chǎn)為主。

　　今年8月27日，在中糧置地的香港2014年中期業(yè)績會上，針對業(yè)界普遍關注的大悅城注資計劃，中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政曾透露，中糧自去年10月底展開托管大悅城工作，目前這些資產(chǎn)已經(jīng)順利劃轉到香港上市平臺中糧置地。

　　盡管被中糧集團寄予厚望，中糧置地上市后的成績并不十分理想。財報顯示，2013年該公司實現(xiàn)收入約39億元(人民幣，下同)，比上年度減少11.5%，2014年上半年，該公司收入約18億元，不及2013年收入的一半。

　　在此次收購大悅城前，中糧置地的物業(yè)組合中已有2項為綜合體項目，即將以大悅城品牌開發(fā)及推廣的成都大悅城及正以中糧品牌經(jīng)營及推廣的北京中糧廣場。

　　中報顯示，今年上半年，中糧置地投資物業(yè)租金收入為2.12億元，較去年同期 1.93億元人民幣有所增長，但值得注意的是，其物業(yè)銷售收入在總收入中的占比高達56.5%，同比增長25.4%，租金收入占比則僅為11.6%。關于物業(yè)銷售收入增長的原因，該公司解釋稱，是由于高端住宅交付面積增加。

　　自2007年北京西單大悅城盛大開業(yè)至今，大悅城已復制了沈陽中街大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城等運營項目，成為中糧集團城市綜合體的核心品牌。

　　根據(jù)中糧的計劃，未來5年，大悅城還將在全國以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟圈，繼續(xù)復制開發(fā)成都大悅城、煙臺大悅城、天津六緯路大悅城、北京安定門大悅城、深圳大悅城等項目，擴大規(guī)模至30個大悅城城市綜合體項目。

　　關于此次收購的6個大悅城的運營情況，公告顯示，除煙臺大悅城外，其余5個已經(jīng)入市的項目中，北京西單、北京朝陽、天津的大悅城的租金收入近年都呈明顯上漲趨勢，上海大悅城今年上半年租金收入為4129.2萬元，去年全年的租金收入為8638.1萬元，沈陽項目今年上半年租金收入為6165.9萬元，2013年時租金收入則為1億元，低于2012年的1.17億元。

　　“雙平臺”存尷尬

　　中糧系整合地產(chǎn)業(yè)務的想法，起于10年之前。媒體報道顯示，早在2004年寧高寧入主中糧集團以來，中糧集團就有意進行地產(chǎn)業(yè)務整合，2009年寧高寧稱，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務將以A+H方式整體上市，但這一進程頗為緩慢，一直都在不斷調整。

　　2012年3月，寧高寧對外表示，計劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，在香港單獨上市。2013年，其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務香港借殼，成為了中糧置地，中糧地產(chǎn)則作為中糧集團A股上市平臺存在，主做住宅。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年，在剔除投資收益、補貼收益以及營業(yè)外收入等非經(jīng)常性損益之后，其歸屬于上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元。2013年上半年，中糧地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤1.08億元，較上年同期增長78.05%。

　　“未來，中糧置地可能進行配股融資，而中糧地產(chǎn)處境微妙。”知情人士昨日對本報記者透露，中糧地產(chǎn)在2011年前后資金情況比較緊張，目前收入趨向穩(wěn)健，但發(fā)展規(guī)模與起步較晚的五礦、中鐵建比，顯得落后。而2012年后，母公司中糧集團在資源配置上，強化了對商業(yè)的投入，因而中糧地產(chǎn)位置有些尷尬。

　　實際上，關于中糧地產(chǎn)與中糧置地業(yè)務上存在重合的話題，也一直伴隨著中糧集團。今年的業(yè)績會上，當媒體問及成都大悅城有部分屬于中糧地產(chǎn)時，周政的解釋是，成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產(chǎn)，成都項目有一部分做住宅，中糧置地主要還是做酒店。

　　“中糧集團對于中糧置地和中糧地產(chǎn)有一個承諾，中糧置地做商業(yè)及商業(yè)綜合體，當然包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但是未來重點是商業(yè)，另外中糧地產(chǎn)就是住宅。”周政說道。

　　而關于沈陽等二三線城市商業(yè)過剩的質疑，周政坦言，沈陽大悅城做了一些商業(yè)方面的改造，沈陽競爭比較激烈，但是沈陽大悅城上半年銷售額和租金都出現(xiàn)一個比較好的增長。

　　關于中糧地產(chǎn)業(yè)務的整合，北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬對本報記者分析，未來中糧集團在地產(chǎn)業(yè)務上的布局，需要解決三個核心問題，包括住宅與商業(yè)的分野不是簡單的割裂，應以項目為單位來進行資金平衡，團隊整合、管理體系上如何整合匹配，此外，地產(chǎn)業(yè)務如何與其他業(yè)務合理配置、協(xié)調發(fā)展，也是中糧集團需要思考的問題。　　
　　（來源：第一財經(jīng)日報　記者：蔡胤）