國外購物中心的分級模式，即將在國內(nèi)市場本土化。北京商報記者從第16屆中國連鎖會議上了解到，《購物中心等級劃分規(guī)范》（以下簡稱 《規(guī)范》）將在明年3月1日實施。從發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗看，購物中心分級將會規(guī)范整個行業(yè)的發(fā)展。不過，從目前《規(guī)范》提出的各項指標看，分級恐怕只能局限在國內(nèi)一線市場的優(yōu)質(zhì)商圈。
分級標準出爐
無序發(fā)展的購物中心業(yè)態(tài)將有行業(yè)標準可參照。北京商報記者從第16屆中國連鎖會議分論壇上了解到，《購物中心等級劃分規(guī)范》明年3月1日將正式實施。凡連續(xù)經(jīng)營一年（含）以上、建筑面積在1萬平方米（含）以上的購物中心可申報。這將意味著，購物中心將告別自由發(fā)展，設(shè)置標準“門檻”，有星級參評標準。
據(jù)了解，購物中心將按都市型、地區(qū)型、社區(qū)型和奧特萊斯型四類劃分為金鼎級和寶鼎級。其中寶鼎級為達標級，是購物中心合格的起步級，金鼎級購物中心將在寶鼎級基礎(chǔ)上產(chǎn)生。《規(guī)范》主要從業(yè)態(tài)與品牌、經(jīng)營與管理維度出發(fā)，對購物中心經(jīng)營品類、業(yè)態(tài)覆蓋、品牌占比、空置率、銷售額、客流、租金等進行評定。
《規(guī)范》在經(jīng)營與管理層面對購物中心提出了較高要求，這也讓部分二三線城市購物中心難以評星。都市型金鼎級購物中心需要達到年銷售額10億元以上，平均年銷售平效高于1.5萬元/平方米/年。日均客流要超過2萬人次，平均租金年平效需高于2500元/平方米/年。地區(qū)型金鼎級購物中心年銷售額需高于7億元，平均年銷售平效在1萬元/平方米/年，日均客流超過3萬人次，平均租金年平效需高于1500元/平方米。
目前，優(yōu)質(zhì)購物中心仍然集中在一線城市。近三年中，上海零售物業(yè)首層租金從約50元/平方米/年，上升到70元/平方米/年，北京徘徊在40元/平方米/年。天津、沈陽、武漢、重慶等城市在25元/平方米/年以下段位。除了上述城市之外，國內(nèi)大部分城市的購物中心的指標水平恐怕很難參與評級。
空置率高存隱憂
盡管分級模式存在完善空間，但這一模式一旦正式實施，將有助于規(guī)范整個行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)競爭過剩的沈陽市場，購物中心空置率達到21.8%，高出空置率國際警戒線6%近16個百分點。中糧旗下的沈陽大悅城，近三年租金水平維持在3元/天/平方米，出租率近三年為72%、72%、67%。
德勤中國稅務(wù)及商務(wù)咨詢總監(jiān)李楓表示，去年底，我國的購物中心數(shù)量已達到3450家，僅去年一年時間便增加350家，增速為11%。雖然增速與前幾年相比有所放緩，但我國購物中心仍然保持快速增長。
《規(guī)范》要求參評金鼎級的購物中心空置率不高于5%，連鎖品牌經(jīng)營占比高于50%。都市型與地區(qū)型購物中心需覆蓋5個以上購物品類及業(yè)態(tài)，6-8個以上餐飲、休閑娛樂品類及業(yè)態(tài)。《規(guī)范》特別要求社區(qū)型金鼎級購物中心要設(shè)置3個以上服務(wù)品類及業(yè)態(tài)，并鼓勵引入30%以上的特色本土品牌。
有待合理規(guī)劃
分級只是第一步，還需要更細致的規(guī)劃跟進。目前房地產(chǎn)市場有所回暖，商業(yè)地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的“綠洲”，開發(fā)和投資高企，商業(yè)營業(yè)用房投資的增速在去年底和今年上半年分別高于整體市場8.5個和9.1個百分點。
在業(yè)界看來，城市對商業(yè)項目缺乏科學(xué)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)泡沫化的一大重要原因。
調(diào)查顯示，全球190個國家在建購物中心面積達3900萬平方米。中國在建購物中心面積占全球一半以上。一位百貨商場負責(zé)人表示，在他去加拿大考察商業(yè)時了解到，不同區(qū)域?qū)τ诋?dāng)?shù)厣虡I(yè)項目規(guī)劃很清晰。相關(guān)部門會根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、構(gòu)成和區(qū)域發(fā)展等科學(xué)規(guī)劃商業(yè)用地，甚至?xí)鞔_指出該地適合商業(yè)物業(yè)數(shù)量、規(guī)模等。
（北京商報 記者 李鐸 實習(xí)記者 孫麒翔）
