2013年，我們的商業(yè)地產(chǎn)年度盤點主題是“綜合體正當(dāng)?shù)?rdquo;，而在剛剛過去的2014年，綜合體和杭州之間的關(guān)系變得更為顯性和了然，綜合體效應(yīng)正在逐年發(fā)酵和放大。

　　新的綜合體們紛紛照進(jìn)現(xiàn)實，湖濱銀泰現(xiàn)出雛形打出IN77名號，城北萬達(dá)廣場、水晶城、中大銀泰城在12月悉數(shù)開出;新的項目先后入杭安營扎寨，中間還上演搶地大戰(zhàn)，龍湖“截胡”中糧，大悅城最終收購河北天成地塊，曲線挺進(jìn)申花;綜合體越開越多，開始有項目敗走麥城，娃歐商場解約，中都百貨老板跑路，萬象城里的尚泰百貨關(guān)門;政府層面也看到了這一不好的苗頭，希望在規(guī)劃上防患于未然，城東和城北將禁止新增大型商業(yè)綜合體的開發(fā)……

　　倏忽一兩年間，滿城盡是綜合體。隨之而來的，是綜合體之間的激戰(zhàn)和廝殺。作為消費和體驗主體的杭州人民，則將隨心而行用腳投票，決定這些綜合體的未來。

　　龍湖“截胡”中糧大悅城無奈轉(zhuǎn)戰(zhàn)申花

　　2014年1月22日，新年伊始的土地出讓會上，龍湖出人意料地奪得原本據(jù)說中糧志在必得的濱江區(qū)中興單元綜合體地塊，是為此后一年內(nèi)風(fēng)生水起的明星樓盤春江酈城。

　　當(dāng)天的事件發(fā)展十分戲劇性，這宗住宅體量19萬方、商業(yè)體量22萬方的濱江區(qū)核心地塊，最終被龍湖力壓對手，經(jīng)過37輪報價以總價42億元競得。除了現(xiàn)場中糧、金地、龍湖三家激烈競爭外，這塊地彼時被不少媒體直接命名為“大悅城地塊”，有媒體甚至早早拿到了中糧提供的成功奪地的通稿，可謂上演了一出反轉(zhuǎn)劇。之后，春江酈城在首開豪推830多套成為住宅“神盤”后，其“天街”系產(chǎn)品也確定將被引入項目中的濱江目前最大體量購物中心，宣告終結(jié)濱江“無大型購物中心”時代。

　　黯然神傷的中糧·大悅城，幾經(jīng)轉(zhuǎn)折終于在下半年挺進(jìn)杭州。10月，中糧確認(rèn)從河北天成手中接手一宗宅地和一宗商地，總體量達(dá)30萬方，其中商業(yè)地塊體量約28萬方，明確將被打造成大悅城。至此，杭州的首個大悅城項目塵埃落定，由濱江正式移址申花。

　　二手鋪租金普跌明顯順豐逆襲電商前途未卜

　　電商持續(xù)兇猛，2014年，杭城很多小區(qū)底商和街鋪的關(guān)店率和空置率明顯增加，連一些主干道路或是商業(yè)氛圍曾一度火熱的路段，也開始出現(xiàn)空鋪，這也是以前從未出現(xiàn)過的局面。

　　“今年一季度，很多店鋪在屏了一段時間后，租金出現(xiàn)明顯下跌，單間商鋪的年租金下調(diào)幅度在5%-10%之間，大約3萬-5萬元。”中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部副總監(jiān)馬愛萍稱。此外，好地段的商鋪因為原來租金較高跌幅更大，像岌岌可危了有一兩年的武林路，跌幅達(dá)20%甚至以上的都有，延安路、香積寺路等街鋪也都下跌明顯。

　　而5月18日，快遞業(yè)巨頭順豐在全國范圍內(nèi)開出了518家社區(qū)便利店，名叫“嘿客”，當(dāng)天也在杭州首開8家門店。嘿客門店的操作模式，想要做好便民服務(wù)和體驗性購物這兩大塊內(nèi)容，意在從一定程度上對抗電商。

　　從社區(qū)底商這一角度來看，這類商鋪肯定不會消失，但需要尋找其賴以生存的良性經(jīng)營業(yè)態(tài)。順豐在燒錢做試驗，目前來看“嘿客”模式競爭力不大，逆襲電商幾無可能。

　　禁止城北、城東新增項目杭州優(yōu)化商業(yè)綜合體布局

　　2014年6月，杭州市政協(xié)十屆十四次常委會上提出，杭州將要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，以商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整為手段，針對商業(yè)綜合體布局的問題進(jìn)行差別化調(diào)整。

　　為了對現(xiàn)有的商業(yè)綜合體布局進(jìn)行調(diào)整，杭州將采用“四個一批”的方式：“退出一批”指的是禁止城北(運河新城)與城東新城新增大型商業(yè)綜合體開發(fā)，對局部過度飽和區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制;對市中心和錢江新城為代表的成熟商圈，則要“提升一批”，提高其商業(yè)品質(zhì);“整合一批”，是指控制三墩、申花、轉(zhuǎn)塘等板塊的開發(fā)規(guī)模與開發(fā)速度;與此同時，杭州將重點開發(fā)社區(qū)型商業(yè)綜合體，適當(dāng)在濱江、西溪、下沙大學(xué)城等板塊進(jìn)行增加，實現(xiàn)“新建一批”的目標(biāo)。

　　的確，這一兩年間，大量綜合體項目在杭城的四面八方上馬開工，使得這一“盛宴”之下隱憂已現(xiàn)。一是品質(zhì)問題，綜合體操盤不易，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運營人才太少。二是數(shù)量問題，未來將有許多綜合體在短時期內(nèi)先后開業(yè)，體量太大需求難以支撐，項目過剩和激烈競爭是必然的，再不控制規(guī)劃就晚了。

　　娃歐、中都、尚泰紛紛折戟百貨業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)

　　杭州商業(yè)綜合體越開越多，2014年開始有多個百貨項目敗走麥城。

　　6月，僅僅苦撐了一年半，代表著宗慶后邁出跨界標(biāo)志步伐的杭州娃歐商場就曲終人散了，當(dāng)時傳出娃哈哈向娃歐商場業(yè)主方提出解約與撤租的消息，被外界解讀為“娃哈哈夢碎商業(yè)地產(chǎn)”。幾乎與之同時的6月18日，中都集團旗下百貨店突然關(guān)門、董事長楊定國失聯(lián)，一周后的6月25日，楊定國被余杭警方刑事拘留。12月1日，水土不服了多年、傳了很久的萬象城尚泰百貨也正式關(guān)門。

　　的確，近幾年受整體經(jīng)濟增速回落、電商平臺、商業(yè)地產(chǎn)投資過熱等影響，很多城市的百貨業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，針對所有已開的百貨店、綜合體來說，首先在前期業(yè)態(tài)定位上要精準(zhǔn)，業(yè)態(tài)組合上盡可能豐富，實現(xiàn)一站式的消費體驗;此外，做好品類管理和提升服務(wù)質(zhì)量，其中對后續(xù)客戶的維護(hù)至關(guān)重要，要重視客戶體驗和滿意度;最后，針對持續(xù)上漲的租金水平，建議百貨公司可以適當(dāng)持有部分有潛力的物業(yè)，實現(xiàn)物業(yè)增值的最大化。

　　湖濱銀泰各區(qū)集結(jié)開出湖濱商圈多年后重振雄風(fēng)

　　9月28日，湖濱銀泰in77B區(qū)(也就是湖濱銀泰四期)和in77C3區(qū)(湖濱銀泰二期的一部分)同時開張，湖濱銀泰in77這一全新名號正式宣告打出，近百家潮流品牌和人氣餐飲集結(jié)亮相。A、B、C區(qū)先后開業(yè)，湖濱銀泰商圈雛形已成，再加上武林銀泰和重裝升級完畢不久的西湖銀泰城，用資深業(yè)內(nèi)人士的話來說就是，“銀泰稱霸一整條延安路的野心呼之欲出”。

　　作為杭州第一個真正意義上已經(jīng)實現(xiàn)和地鐵無縫連接的大型商業(yè)綜合體，湖濱銀泰in77B區(qū)有望打造一個影響杭州人購物模式的全新地鐵商業(yè)，讓大家親身感受到地鐵商業(yè)潛在的魅力在哪里。

　　從目前情形來看，總體量達(dá)20多萬方的湖濱銀泰in77整體狀況不錯，加上重裝升級后的西湖銀泰城，再加上利星、元華和解百，湖濱商圈在多年以后終于重振雄風(fēng)。

　　三大綜合體12月齊開業(yè)城北商業(yè)上演“三國殺”

　　2014年12月12日，萬達(dá)廣場開張;12月28日，水晶城正式開業(yè);中大銀泰城則把開業(yè)時間定在了2014年的最后一天12月31日;12月開出的三大綜合體全部集中在城北。從最早的商業(yè)供應(yīng)是零，到去年西田城一期開業(yè)人氣見證城北對商業(yè)的旺盛需求度，再到今年城北供應(yīng)井噴趨于飽和，似乎也就是一步之遙。接下去的2015年，杭城綜合體可預(yù)見的激烈戰(zhàn)局將率先在城北板塊上演“三國殺”。

　　一向以執(zhí)行力強速度快著稱的萬達(dá)，如期滿鋪開出了它的杭州首座、全國第108座萬達(dá)廣場。杭州人民尤其是城北人民也頗為捧場，開業(yè)首日近30萬人次、開業(yè)前三天55萬余人次的洶涌人潮，也讓萬達(dá)見識了城北對于稀缺大型商業(yè)的渴求程度。然而“三國殺”也已迅速拉開帷幕，萬達(dá)廣場相關(guān)人士坦言，開業(yè)后周一到周五4.5萬-4.8萬人次、周末兩天七八萬人次的日均客流量，較之于預(yù)期仍有一定的差距。

　　從地段條件來看，水晶城地段最好也最成熟，周邊住宅小區(qū)眾多，不用太愁客流;萬達(dá)廣場和中大銀泰城則位于相對新的板塊，周邊很多樓盤都仍在銷售階段尚未交付入住，同時體量更大也更需要大量客群的支撐，因此需要解決吸客的問題。不過，無論對城北商圈質(zhì)地的提升，還是整個杭州商業(yè)地產(chǎn)格局的豐富性來說，這都是一件好事。
　　（來源：每日商報 作者：陳賁）