“隨著中國中產階層的崛起，消費者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費需求和品味風格，這也意味著中國的商業地產在盈利的同時，需要提升消費者體驗，并引入更加創新的可持續發展模式。而這一切，都取決于一個商業地產商的DNA。”
仲量聯行華東區零售地產部總監鄧汝舜借用這個生物學名詞，來比喻開發商的心態、視野等企業素質。“商業地產的優質是由內而外、源心而始的一種品質，它源于開發商的DNA，包括對于地產開發的想法、規劃和未來的運營等等。”中國的商業地產發展到今天，尤其是2014年、2015年之后，市場更看重的是整個商業項目的可持續性發展和長期的穩定回報收益。項目成功與否已不再單單取決于“位置、位置、位置”這唯一的考量標準，“一個優質地產商的DNA必須具備三大要素：理想地點的甄別，明確的前期規劃及持續的高品質管理。”
首先，一個“聰明、有經驗的好業主不會亂拿地，他會綜合考慮地塊的周邊交通，周圍市場氛圍與項目的匹配度，保證地理位置的理想程度”；其二，“有經驗、有能力和財力的開發商不會輕視規劃。他會全面考慮所有的規劃，包括貨品進出、人車分道、顧客來往等等細枝末節的方面”。而這些都涵蓋在一個完整的、系統的前期規劃中。第三，“好的業主會調動一切力量做好商業地產的運營、管理，從而達到長期可持續的發展”。
用鄧汝舜的話來說，“零售商和商業地產是一個有機體，它是具有成長屬性的”。商業地產的魅力就在于只要你好好經營它，時間到了就可以獲得更高的收益。商業地產不僅是“來錢慢”的房地產業態，而且對經營者的要求尤其高。其中一個重要的原因是，零售行業處在一個非常動態的市場中，商業地產的項目各不相同，無法互相復制。鄧汝舜毫不諱言地表示：“所謂復制式的開發方式是沒有前途的。創新和本土化很重要。每到一個地方，開發商都要尋找適合當地市場的DNA，找準市場定位。零售細分市場的特征很明顯，哪怕在一個城市的東南西北角，消費者的需求都可以大相徑庭。這也正是商業地產迷人的地方，每一個項目都是新的，每一個項目都需要接受不同形式和內容的市場檢驗。”
鄧汝舜提醒開發商，對商業地產的規模要有正確的預估，因為“在非核心地帶住宅相對分散，許多零售活動與娛樂項目是講求便利性的，距離的遠近會很大地影響到人們的選擇，所以非核心周邊商圈的興盛是一個必然，但人流量也是有限的。”成功的挖掘非核心商圈的潛力需要開發商因地制宜尋找最合適的因素，根據市場靈活地調整，在實現本土化的同時實現可持續發展。
互聯網和智能手機的快速普及、低成本的物流和便捷的快遞服務有力地推動了在線零售業的快速發展，實體店零售商家切切實實地體會到了來自網購的壓力。但在鄧汝舜眼中，卻有著另外一番思考和更具有鞭策意味的見解。鄧汝舜表示，時至今日，零售商已經不能夠再把電商的興起作為自己營業額下滑的借口，而應該反思自身的創新發展模式，是否真正將服務和運營做到了位。“過去十年在中國，零售更像是一種‘隨便開、隨便賣、隨便賺’的文化。而今天，消費者都變得更加聰明，更追求服務質量和購物體驗，懂得判斷商品的優劣”，所以“零售是一門文化和藝術，是關于販售的過程里銷售員跟顧客之間互動的藝術，而過去的十年這是中國的零售商所一直忽視的問題”。
網購的優勢在于其便利性，包括便捷的快遞服務，24小時的開放渠道和足不出戶的購物模式。然而，我們更應該看到淘寶天貓的成功，很大程度上是在復制以前百貨公司的促銷模式，它所帶來的很大一部分是沖動性消費。大家都在談570億的營業額，但實際上很少有人去關注它高達30%的退貨率。
鄧汝舜說：“實體店之于電商最大的優勢就在于，它可以使消費者感受到體驗的快樂、被服務的樂趣。優衣庫是一個很好的范例，H&M也是如此，他們都把線上和線下的結合做得很好”。零售應當學會把線上與線下的資源鋪搭起來。天貓在做電商的同時，也在做自貿區，馬云清楚地看到了虛擬交易的問題，清楚地知道單純地依靠賣流量抓不住消費者，如何去跟實體結合才是最重要的。騰訊也是一樣，盡管是從不同的角度切入電商，但他們兩者都在尋找落地的機會，他們都在與實體相互妥協和補充，以實現共贏。
總體來講，中國的商業地產，各個層級的城市都有不同的發展方向，但是2015-2017年這三年時間會是一個盤整期，2015年相對來講對于開發商會是比較難捱的一年，因為方方面面錯綜復雜，如開店的速度放緩，工程的進度前后相差過大等問題都將層現錯出。開發商需要做的是，變“拍腦袋”為“用腦袋”，提前開展試運行，提前進行相關測試。
鄧汝舜認為，“我們整體經濟發展跟人口的發展是良性的，二三線城市的商業地產項目仍有很大的發展空間和潛力”，這背后是科學的數據支撐。從2000年到2030年這30年里，中國的中產階級會迅速成長壯大，根據“經濟學人”的估算，預計到今年年底中國中產階級收入人群將達到總人口的30%（年收入超過人民幣30,000元）。而一個健康的商業地產市場發展，主力就是中產階層的推動。
（中華工商時報 記者 陳雪根）
