一、新開業項目總數維持歷年高位，外來軍團將帶來變革與創新

　　搜鋪網消息：縱觀2015年，上海計劃新開業的各類商業地產項目多達50個，另有約50個項目力爭在2015年年底或2016年年初沖刺局部試營業。其中，包括多個改造項目及大量原定于2013-2014年開業但因工程或招商進度延期至2015年開業的項目(包括多個已拖延多年的老大難項目)，再加上各種錯綜復雜的因素，正所謂計劃趕不上變化，預計最終勢必有30-40個左右的項目延期至2016年之后開業，例如原定于2014開業的悅合國際廣場由于資金鏈斷裂一度停工導致開業日期無法準確預測。故此，預計真正能在2015年度順利開業或局部試營業的商業設施數量雖將超過2014年的47家，達到50多家的高位水平，但新增項目商業總面積將進一步走高。然而，必須指出的是，處于籌備期的100來個商業地產項目中，真正完全符合購物中心定義的項目不足1/3。

　　作為中國最成熟的購物中心市場，匯集國內最多資源的上海無疑是各大優勢實力集團測試自身綜合實力的試金石或一較高下的商業練兵場，所以海內外的商業地產巨頭源源不斷地涌入上海安營扎寨。其中將于2015年新加入戰局的購物中心巨頭企業包括：意大利RDM集團佛羅倫薩小鎮奧萊、英國唯泰集團奕歐來精品旅游購物村奧萊、美國迪士尼小鎮商業中心、臺灣國泰集團南翔太茂、臺灣太平洋建設集團森活廣場五角場地下商城、重慶協信集團中環星光時代廣場、北京光耀東方集團收購改造豫城時尚廣場為老上海風情的城隍廟廣場、廣州合生集團五角場合生國際廣場、廣州海印集團周浦濱水新天地、廣州合景泰富與富力地產合作的嘉譽國際廣場和天匯廣場、保利集團嘉定臺北風情街、蘇寧集團的南橋蘇寧生活廣場、光大集團與同昌盛業合作的嘉定大融城、日本丸紅及住友商事的嘉定馬陸好世商業廣場、日本大丸與上海新世界合作的南京東路新世界大丸、龍盛集團閔行龍盛國際廣場、杭州嘉凱城名鎮天下旗下新普薈……

　　據搜鋪網記者統計，外來軍團中項目數量最多的嶺南廣州兵團占據了4個席位，緊隨其后的歐美系兵團則擁有3個新項目，而央企兵團、重慶兵團、深圳兵團、浙商兵團和福建兵團都正在厲兵秣馬蓄勢待發。已在上海確立商業地產界江湖地位的十大龍頭集團同樣不甘示弱，百聯、瑞安、萬達都將開出新項目，盈石還將新推出旗下新社區購物中心品牌陸家浜路STATION新鄰生活站，于2013年首次在上海開出曹路寶龍城市廣場的寶龍集團更是力爭在2015年末同步在上海多個郊區開出多個新項目。如此大量新晉過江龍兵團的涌入，是否會打破上海購物中心業目前以香港和上海本土企業及東南亞發展商占據優勢的格局尚待觀察。但可以肯定的是，藏龍臥虎的多方龍頭企業強勢進軍上海購物中心產業，在帶來更多資金、項目的同時，勢必帶來人才的大流動、思維及技術的創新與交流，新定位新模式的項目將不斷出現，城市面貌日新月異，上海購物中心業在競爭日趨激烈的同時必將越來越豐富多彩。群雄逐鹿大上海，叱咤風云的購物中心大商戰正在拉開帷幕，各大集團將施展什么絕招且待搜鋪網連續報道。

　　二、大量項目將填補市場空白點，項目類型趨于細分和多元化

　　從區域板塊和商圈填補購物中心空白來看，上海唯一一個尚無大型購物中心進駐的區縣——崇明將喜迎百聯崇明購物中心，兩大新規劃的市級商業中心——大虹橋和真如的開山之作分別由瑞安集團的大型體驗式綜合體虹橋天地和中型購物中心天匯廣場擔當，寶山吳淞首個一站式購物中心寶樂匯即將開幕，楊浦控江路商圈引入第一個社區購物中心紫荊廣場，江灣新城則將有嘉譽國際廣場開業，虹口涼城導入首個大型復合式商業中心SOLO TOWN搜樂城……郊區購物中心網絡進一步加密，將新增金山萬達廣場、奉賢南橋蘇寧生活廣場、嘉定馬陸的大融城和好世商業廣場、臨港寶龍廣場和百潤時代等等。就成熟商圈看來，南京東路迎來百貨購物中心新世界大丸，五角場五個角中最后空白的一角將由高端定位的合生國際廣場填上，大寧商圈繼大寧國際商業廣場之后的第二個購物中心——大寧中心廣場1期有望開門納客，八佰伴附近的世紀大道站世紀大都匯綜合體項目將迎開百聯世紀購物中心的率先啟用，聯洋商圈將再增一家購物中心丁香路778廣場……就項目后期擴建來看，蘇河灣大悅城2期將由5萬平方米的中型購物中心蛻變升級為11萬平方米的大型購物中心，瑞安集團新天地板塊企業天地2期即將啟幕，浦東森宏廣場2期和農工商118廣場的3期威尼斯水城或有望啟用。

　　由于上海購物中心項目布點漸趨飽和導致競爭激烈，滿城購物中心遍地開花的情況下，對開發商的運營能力和資金實力要求不斷攀高，導致近3年來上海被收購整體改造并更名的存量資產項目層出不窮，2015年豫園商圈中被多次轉手的豫城時尚廣場在徹底大改造后更名為城隍廟廣場實現第三次變臉(由時尚購物中心恢復為老上海風情文旅商業中心);陽光新業集團則將其輕資產模式導入上海，正在整體翻新改造的淮海中路錦江國際購物中心將易名為新業中心527;長壽路亞新生活廣場被大業主收回后將耗資8億進行徹底改造。就奧特萊斯來看，受迪斯尼樂園的輻射影響，浦東明年將同時增加2家正宗的歐式奧特萊斯——迪斯尼樂園附近的奕歐來精品購物村和浦東機場附近的佛羅倫薩小鎮奧特萊斯，上海奧萊業由之前的青浦百聯奧萊一家獨大，楊浦上海國際時尚中心名品倉、青浦米格天地奮力追趕的格局有望變為五雄爭霸，青浦趙巷與浦東迪斯尼則成為上海兩大奧萊集中地。而最特殊最具特色的三大項目當屬全國最高樓上海中心配套購物中心、全國最大的會展中心上海國家會展中心配套購物中心、楊樹浦的東方漁人碼頭休閑娛樂中心。

　　三、2016-2018展望未來篇

　　搜鋪網盤點上海近年出讓的大中型商業綜合體地塊，及目前在建的數十家購物中心項目，可以發現國內外的知名商業地產發展商正源源不斷地涌入龍盤虎踞的上海購物中心及商業綜合體產業，熠熠生輝的新軍團名單中包括：香港太古、新加坡豐樹集團怡豐城、日本三井集團拉拉寶都、美國鐵獅門、美國塔伯曼、方興、重慶龍湖、紅星、萬科、旭輝、華潤萬象城、廣州海印、深圳招商地產、金地、蘇寧、泛海、星光耀、福州正榮、福州中庚、福建中駿、福建融信、深圳卓越、中海、中建、中鐵、天安、廈門禹州、建滔、北京金融街控股、北京SOHO、新華聯、佳兆業、經緯置業、青島新地、億豐、立天唐人、福建明發、銀億、香港蘭桂坊、臺灣泛太平洋……而復地集團BFC外灘金融中心等一大批項目也計劃于2016——2018年間開業。

　　雖還未在上海布局項目，但對上海購物中心業躍躍欲試或曾經考量過上海商機的企業中不乏瑞典英特宜家薈聚、日本永旺夢樂城、美國西蒙、法國歐尚高鑫廣場、韓國樂天集團、泰國中央集團、土耳其菲巴特科莫、香港置地、臺灣冠德環球GlobalMall、臺灣遠東、臺灣新光、馬來西亞柏威年、馬來西亞百盛、菲律賓SM、新加坡豐隆、深圳深國投印象城、深圳寶能、深圳海岸城、深圳京基、鵬欣水游城、遠洋地產、銀泰、茂業、王府井、首創等大鱷。

　　展望2015年至2018年，上海購物中心發展將進入第四階段——伴隨著井噴的項目增量和慘烈的混戰，真正步入成熟期;局部區域呈超飽和布點，并形成總量結構性過剩，初級購物中心和原始/偽購物中心總量過剩，勢必消化不良，但優質購物中心項目由于無可替代的魅力依然維持供不應求排長隊求租狀態;群雄紛爭弱肉強食，適者生存剩者為王，慘烈的競爭分流，必然導致部分體質差的新項目直接淘汰出局，老化項目不進則退也將面臨淘汰降級或在加時賽中落敗的嚴峻考驗。

　　四、高手齊聚各顯神通，上海購物中心百家爭艷

　　據搜鋪網商業地產研究中心不完全統計，上海目前在建及規劃中的大中型購物中心新項目達到100多個，幾乎平均每2個地鐵站，中環外每個鎮，每個園區都有規劃的購物中心項目。但在建及規劃項目由于動遷、資金、團隊、招商、運營等各種原因，估計最終能在未來4年內順利建成的僅占項目總數的70%左右，最終成功如期開業的項目預計僅占這70%中的60%左右，而其中真正能造成較大商業影響力的項目又不足20%。

　　江湖數十個不同門派的高手齊聚大上海，華山論劍各顯神通，各宗各派眾多不同模式孰優孰劣在未來5年即可初見端倪。由于每個國家每個地區每個城市都擁有其不同的文化特征，每位零售商都采取不同的戰略，每位消費者都具有不同的偏好，故不同國家地區不同省份的購物中心發展商在大都市上海的角斗將十分考驗各家的國際化和本地化水平。

　　日趨激烈的近距離廝殺，匯率差和稅收差引發機場免稅店和海外購物持續升溫，逼迫上海的購物中心業不斷創新細分，新定位新特色的新型體驗購物中心將層出不窮百花齊放，除了目前已有的辦公綜合體配套商業中心(如上海商城和環球金融中心)、鄰里中心(如正大生活館天山店和揚高中路店、歐尚長陽店)、社區購物中心(如瑞虹坊和浦東嘉里城)、街區型商業廣場(如大拇指廣場、大寧國際商業廣場和金橋國際廣場)、家庭定位的區域型生活廣場(如寶山萬達廣場和百聯西郊)、歷史文化商業街區(如豫園商城和龍華旅游商城)、休閑文化商業街區(如新天地、武康庭、永嘉庭和思南公館)、創意文化商業園區(如田子坊、老場坊和老碼頭)、年輕潮流時尚購物中心(如大悅城和來福士廣場)、都會型購物中心(如新鴻基IAPM和靜安嘉里中心)、奢侈品高端購物中心(如新鴻基IFC國金中心和恒隆廣場)、巨型家庭娛樂消費中心(如正大廣場和仲盛商城)、奧特萊斯(如百聯奧特萊斯和米格天地)、時尚生活中心(如96廣場、聯洋廣場、上海灣、353廣場和芳匯廣場)，地下購物中心(如迪美廣場和香港名店街)、地鐵站內通勤商業體METRO MORE生活館(虹口體育場站、赤峰路站、人民廣場站、南站站內)、大百貨準摩爾(如八佰伴和新世界城)、交通樞紐商業中心(如虹口龍之夢和長寧路龍之夢)、年輕潮流主題購物中心(大悅城1期)、涉外主題購物中心(如浦東嘉里城)、運動主題商業中心(如碧云體育休閑中心)、演藝主題商業中心(世博奔馳文化中心)、機場購物中心(如虹橋國際機場T2)、特色主題商街(創智天地創智坊大學路商業街、吳江路四季坊、徐匯濱江東方夢工廠夢中心蘭桂坊)、高端賓館配套購物中心(半島酒店)，以及泛購物中心類的特色商業地產項目(如寶山汽車夢工場、虹口運動LOFT創意基地、藝術園區紅坊和M50、1933老場坊、音樂谷、田子坊)。

　　此外，特色主題購物中心(如迪斯尼小鎮休閑商業中心)、親子主題購物中心(趙巷元祖夢世界)、生態化休閑旅游主題購物中心(如松江佘山世茂新體驗魔幻城、迪斯尼小鎮、蘇河灣華僑城)、美式郊區超級大盒子購物中心(如英特宜家和永旺夢樂城)、文化藝術主題購物中心(如新世界K11和天安陽光廣場)、田園生態型商業中心(如松江青浦項目)、巨型百貨購物中心(大寧利福久光城)、日式生態購物中心(金橋拉拉寶都)、機場外獨立免稅購物中心、漁人碼頭等新型主題購物中心有望紛紛破土而出各顯神通。甚至連定期巡航上海的皇家加勒比、歌詩達等巨型郵輪本身也是一個集免稅精品店、劇院、酒吧、餐廳、咖啡館、影院、康體俱樂部、游藝機、夜總會、游泳池、住宿于一體的大型商旅文綜合體，相當于可移動的大型休閑購物中心。
　　（轉載請務必注明來源，違者必究!本報告為搜鋪網商業地產研究中心獨家報告，郭歆曄/文）