除“互聯(lián)網(wǎng)+”外,目前房企口中最熱的詞莫過于“輕資產(chǎn)模式”。它們在這個新概念上動作不斷,令人眼花繚亂。
什么是輕資產(chǎn)?
DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理王盛表示,房企傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式,需要在前期買地、建設(shè)上投入大量的資金,如今銷售遇冷,企業(yè)負債率上升,運營壓力、資金鏈承受巨大壓力。輕資產(chǎn)模式下,多數(shù)資金將來源于房地產(chǎn)基金或其他渠道,開發(fā)企業(yè)主要發(fā)揮其在設(shè)計、建造、招商及管理方面的專業(yè)能力。輕資產(chǎn)模式在美國等國家已經(jīng)非常成熟。但是國內(nèi)的房企剛剛開始探索這種模式。
券商國泰君安認為,輕資產(chǎn)模式是“國外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的最終歸宿”,類似“鐵獅門小股操盤”,甚至不持股只操盤,避免資金沉淀,加快周轉(zhuǎn),同時輕資產(chǎn)模式盈利能力更強,主要以租金凈收益為主,可以提升凈資產(chǎn)收益率。
房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn),需要什么資源?多名商業(yè)地產(chǎn)人士表示,首先必須有已成功運營的明星案例,其次是大量的品牌資源以及可匹配的人員儲備。
萬達董事長王健林此前表示,目前樓市呈現(xiàn)“L”形走勢,想要更快擴大規(guī)模,重資產(chǎn)模式已經(jīng)不適合,只有輕資產(chǎn)模式才能更快發(fā)展。
“輕資產(chǎn)模式其實才剛興起,還沒有哪家已經(jīng)做出成績。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉表示,這對紅星商業(yè)這類中型行業(yè)公司來說,是一個快速擴張的市場機會。
■ 房企探索
模式1 基金主導(dǎo) 商業(yè)開發(fā)+運營
代表企業(yè):萬達 挑戰(zhàn):商業(yè)運營能力或有壓力
雖然今年1月才宣布轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),商業(yè)大鱷萬達卻來勢洶洶。憑借輕資產(chǎn)模式,5年后萬達廣場要從去年的109家急速擴大到400-500家。
記者獲悉,到今年底,萬達總共有135個萬達廣場開業(yè)。在重資產(chǎn)模式下,萬達每年開店的速度是25家左右。而2016年預(yù)計開店50家,其中超過20家是“輕資產(chǎn)”,后年將翻番。
“什么是輕資產(chǎn),就是投資萬達廣場的錢不用我出,都是別人出,使用萬達的管理系統(tǒng)、品牌。”萬達董事長王健林4月15日在深圳交易所演講時表示,萬達只負責項目的選址、規(guī)劃設(shè)計、建造、招商、運營管理,所有投資獲得的收益,萬達和投資方以35:65分成。
錢從哪兒來?王健林表示,萬達和多家基金、保險資金達成合作,目前已簽約了幾十個項目,未來還將有散戶眾籌。今年1月,萬達商業(yè)和光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司(萬達旗下公司)簽署框架協(xié)議,擬在今明兩年間籌資240億元投入開發(fā)20家萬達廣場。
券商中金分析,萬達輕資產(chǎn)模式的最終目標是在三四線城市執(zhí)行拿地戰(zhàn)略時,用外部融資取代預(yù)售資金。
王健林也不諱言,三四線城市房價低,只有走輕資產(chǎn)模式才能算過來賬,而公司從去年就研究輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,目前已完成模塊、系統(tǒng)、資金合作等前期準備。
“從前期來看,萬達模塊、執(zhí)行力都非常好,但目前運營的100多家萬達廣場里,收益能讓萬達滿意的有幾家?萬達一年的獵頭費高到嚇人,但有些商場位置不好,換人也很難見效。”一位商業(yè)運營公司的高層對記者說。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示,萬達的運營能力在行業(yè)屬于中等偏上水平,輕資產(chǎn)項目能否運營好,這對萬達是一個考驗。
“管理跟得上,就不會翻船。”王健林稱,未來萬達商業(yè)管理將減少人力,實現(xiàn)“高度信息化”。
模式2 引入基金 入股或接盤
代表企業(yè):萬科、龍湖、恒大 挑戰(zhàn):更像是合作開發(fā)
相比萬達、凱德、大悅城等主要進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的房企,以萬科為首的住宅開發(fā)商,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“輕資產(chǎn)”的探索上則更加偏向于引入基金,入股合作,補充資金。
據(jù)悉,萬科在商業(yè)地產(chǎn)運營模式上,一直傾向于學習新加坡凱德商用的“輕資產(chǎn)”模式,將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合,并借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉,“養(yǎng)肥”之后賣掉,從而實現(xiàn)資產(chǎn)的滾動。去年底,萬科引入凱雷、麥格理等投資機構(gòu),將北京金隅萬科廣場等項目打包出售。
龍湖則在開發(fā)環(huán)節(jié)就引入基金。今年1月,龍湖與加拿大養(yǎng)老基金投資公司聯(lián)合宣布,成立合資公司投資發(fā)展蘇州時代天街項目。而此前龍湖在開發(fā)重慶觀音橋龍湖新壹街綜合商業(yè)地產(chǎn)項目時,就引入境外基金,龍湖持股51%,基金持股49%。
近期恒大被曝光也將轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”,但據(jù)了解,恒大的主業(yè)仍是住宅開發(fā),輕資產(chǎn)戰(zhàn)略更多是指運作旗下的多元化業(yè)務(wù)上市。
模式3 接洽合作方 代管盤活項目
代表企業(yè):紅星商業(yè) 挑戰(zhàn):缺乏明星案例或人才儲備不足
雖然和萬達快速做大規(guī)模的愿望相同,但商業(yè)地產(chǎn)后起之秀紅星商業(yè)發(fā)現(xiàn)了輕資產(chǎn)模式的新商機——接洽中小房企或外行的合作方,入股或純代管商業(yè)項目。
“我們遇到很多做礦的民企、做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的國企,或者是當?shù)亻_發(fā)區(qū)里的國企,不缺錢、不缺地,但是不懂怎么做商業(yè),項目就僵在那兒,想讓我們進去盤活。”紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉介紹,目前該公司已簽約了唐山等地的4-5個代管項目,儲備項目超20個。
商業(yè)地產(chǎn)不乏“代管”式接盤,比如2012年大悅城地產(chǎn)簽下北京東二環(huán)的悠唐廣場10年租賃合約,但紅星商業(yè)堅持代管項目必須擁有“冠名權(quán)”。
“我們會從代管的項目里挑優(yōu)秀的,做紅星自己的品牌愛琴海購物中心。”李嘉說,“否則就和代理行一樣是為人做嫁衣”。
去年10月,李嘉曾對記者表示,紅星商業(yè)將開啟輕資產(chǎn)模式,除了運營紅星集團自持項目外,也在全國尋求代管商業(yè)項目的機會。彼時,紅星商業(yè)旗下僅有剛開業(yè)一年的北京愛琴海購物中心一家商場,截至目前也僅新增了昆明愛琴海一家商場。
“自營2個新商場,怎么說服別人把項目交給你們管?”5月19日,在上海舉行的“2015紅星商業(yè)合作伙伴年會”上,李嘉面對這個尖銳提問時回應(yīng),很多項目找到他們時已經(jīng)花了很多遍“無用”錢找救兵,最終信任紅星團隊,紅星也會以商場運營的成績說話。
據(jù)了解,2013年家居行業(yè)龍頭紅星美凱龍為了沖刺上市,高調(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn),從萬達等商業(yè)龍頭挖了大批中層組建團隊,目前紅星美凱龍改為沖刺H股上市;不在上市資產(chǎn)包內(nèi)的紅星商業(yè),以輕資產(chǎn)模式急速擴張,2014年底至今大批挖人,目前“合伙人”團隊已擴張到近60人,組成了“代管”輸出團隊。
（中國新聞網(wǎng) 自曾暉）
