20年前，袁嘉驊以凱德進軍武漢、收購民眾樂園后的第一批運營團隊身份飛抵武漢，彼時王家墩機場還在、武漢CBD尚無、今日熙熙攘攘的光谷只是菜地一片。在他的操盤下，民眾樂園以時尚化、個性化的風格成為武漢最為熱絡的潮流達人聚集地。

　　20年后，他再度來到武漢，身份是凱德商用華中區&東北區總經理，全面負責兩個區域所有商場的投資、發展和運營。

　　他說，武漢是凱德在中國的投資重鎮之一，有機遇也有挑戰；有70多億元的已投資項目，未來將繼續深耕。

　　在他眼里，當前凱德在武漢的項目并不能完整代表公司實力，凱德的真正實力是在核心區域操盤綜合體項目，凱德在此還缺乏一個地標性項目，在時機合適時，不排除考慮來福士廣場落地武漢。

　　方方、麻木與老民眾樂園 20年前凱德武漢寫故事

　　袁嘉驊是新加坡人，1996年屬于他首次來武漢，彼時，凱德剛進入內地市場，他屬于打前站的生力軍，成功與否，皆在他帶領的團隊打磨操練。

　　于是在當時的民眾樂園，許多人漸漸看到了各類武漢自創品牌，見證了第一家美甲店的開業，更有紋身店的引入，打造了武漢首家IMax影城。如果說不撞衫是某些愛美的姑娘們的獨特要求，那么首選必然是民眾樂園，趕時髦就必須來民眾樂園逛逛，袁嘉驊在民眾樂園任職的四年時間內，造就了它翻天覆地的變化，甚至受到了某一年圣誕節民眾樂園舉辦慶典活動涌入十萬多人的“驚嚇”。從人氣上來說，當時的民眾樂園無疑非常成功。

　　“民眾樂園算是武漢人商業頭腦得以最佳體現的一個地方。”袁嘉驊做出這個評價，是因為當年在此創業的主流人群，出乎意料的是多為剛畢業的二十多歲的大學生，他們去外地取經學習，本土落地經商，并自成一派。

　　在20年的時間內，民眾樂園經歷了幾次品牌調整，最近的一次是在去年，凱德投資一個多億對內部設施進行改造升級，除了慣常堅持的自創、時尚、本土服飾品牌引入外，還大大的增加了餐飲業態的比例，它以滿租的狀態于5月2日以全新面目亮相于中山大道。

　　但到6月，民眾樂園便遇上了中山大道為期兩年的綜合改造，為地鐵六號線施工全方位讓道，人流、客流無疑都受到一定影響。

　　采訪中，袁嘉驊坦言，民眾樂園因此在經營方面遇到了一些困難，但并非不可攻克，很多租戶選擇了守店，這是挑戰，也是機遇。凱德打算借這個機會，對商場進行再度包裝，幾個月后，將會有一些新的品牌元素在這兒得以呈現。他更迫切希望的是政府能夠盡快的把燃氣引進來，以便他們持續加大餐飲業態比例。

　　有意思的是，這并不是民眾第一次遭遇道路整改，老民眾樂園于1997年開業，1998年中山大道封路一年做馬路整改，后來的情況就跟現在的情況一樣，遇到些許困難，沉下心來做好商業布局及其他準備，馬路開通之后的重啟，接下來就是民眾火爆好多年。

　　在現階段高樓聳立、商圈云集的武漢，袁嘉驊并未找到此前他生活的影子，一切都被推翻新建，但在他心里對武漢最初始、最深刻影響的兩個詞，是作家方方，交通工具——麻木。在美食方面，念念不忘的則是熱干面與排骨藕湯。

　　
　　即將在今年9月開業的凱德1818

　　武勝路、中北路、古田二路 凱德三座“城池”玩轉不一樣的兩鎮

　　凱德目前在武漢運營的購物中心除了凱德廣場·武勝和凱德新民眾樂園之外，將于今年9月開業的還有位于中北路的凱德·1818，在2016年底，凱德古田購物中心將先于寫字樓、SOHO部分營業。

　　提到目前為武漢市民所熟悉的凱德廣場·武勝，袁嘉驊對這家購物中心充滿信心：“雖然受到地鐵施工的影響，但這家開業兩年多的購物中心目前是漸入佳境，連續兩年客流量和銷售額都呈現兩位數的增長”，客流量和銷售業績增長帶來的最直觀影響是租戶收益穩定。

　　潮流時尚是凱德廣場·武勝的定位，雖然涵蓋了服裝、餐飲、兒童、生活配套等全業態，但在業態布局和品牌引進上也不乏亮點，如引入受年輕人青睞的it旗下的數個時尚潮牌，并且首次引入海底撈、太興等餐飲，這一模式將會被復制到凱德·1818，卻又有所不同。袁嘉驊透露，在餐飲品牌方面，凱德·1818將會有頗多的武漢首店，吃貨們完全可以大快朵頤。

　　
　　凱德古田綜合體購物中心部分將于明年開業

　　全年齡段家庭客群，則是古田項目購物中心的定位，這個總建面約24.5萬方，投資額度為33.9億的綜合體由1棟購物中心、2棟辦公樓和1棟SOHO組成，其中，購物中心建筑面積約16萬方，甲級寫字樓建筑面積約6萬方，高檔SOHO面積約2.5萬方。項目凈用地面積達51200平方米，地上地下共計3000個停車位。它的目標客戶群體，是主力輻射漢口西部消費人群。

　　下一步凱德會在武漢做什么？無疑是打造一個城市級地標綜合體項目，瞄準全武漢乃至華中區的消費客群。在袁嘉驊及其背后的經營管理團隊看來，盡管凱德當前在武漢的發展有機遇、有挑戰，但并不能完整代表公司實力，凱德的真正實力在于在核心區域操盤綜合體項目，武漢還缺一個地標性項目，比如地鐵上蓋的來福士廣場。因此，他也不諱言，時機恰當的時候，凱德將繼續在武漢“加碼”。

　　住宅VS服務公寓 前瞻性與全局性的挑戰

　　凱德在武漢僅有一個住宅項目——凱德·知音的湖，位于后官湖，這一如今被“中法生態新城”概念熱炒的片區，有別于凱德的商業項目身處鬧市的選址，這一項目最大的優勢莫過于生態環境良好，后續開發潛力大。

　　
　　凱德·知音的湖位于“中法武漢生態示范城”后官湖

　　但此前，這一項目甚至這一片區的住宅并不算熱賣，這一項目賣了三年時間還未售賣一空，因此，有質疑聲說這一項目是否為凱德中國在武漢投資的一個敗筆。

　　凱德人顯然不同意這一看法，在袁嘉驊看來，不遠的將來，在基礎設施落實到位的情況下，會有越來越多的人喜歡后官湖這一宜居的地方。此刻出手的剛需人群，定然會在以后覺得出手的正確，他甚至拿出了多年前凱德在上海選址浦東陸家嘴的案例來注解“前瞻性”一詞。多年前，上海陸家嘴還不是金融中心，而只是一片菜地，后來慢慢衍變為黃金寶地。因此，無論是對于凱德來說，還是武漢的老百姓來說，后官湖都是一個非常具有升值潛力的板塊。

　　“隨著2014年“中法武漢生態示范城”落戶后官湖，目前有很多大的開發商紛紛在后官湖拿地，也證明了我們當初選擇的前瞻性”。

　　袁嘉驊介紹，自去年“中法武漢生態示范城”規劃發布以來，凱德·知音的湖項目來電、來訪、成交數據都在穩步上升。據統計，目前該項目來電來訪中，近約30%的客戶對“中法生態新城”的規劃極為關注，另外約有20%的成交客戶購買因素是因該規劃的價值展望，判斷樂觀。

　　
　　圖為盛捷武勝服務公寓，滿租是常態

　　相較于商業項目的醒目，住宅項目的間或宣傳，凱德的服務公寓則保持了低調奢華的調性。作為服務公寓類產品全球最大的供應商，凱德旗下的雅詩閣集團在內地有近14000套公寓，武漢的兩處服務公寓分別為武勝路的盛捷服務公寓、沌口的馨樂庭服務公寓，共有506套，為當前武漢唯一兩個國際服務公寓，主要提供兩室一廳、三室一廳的房間類型，居家感強、服務周到是其能夠吸引租客的最大原因，多數時候滿租是對其經營業績的一個最佳注解，在服務群體里，多數為對企業服務正是其敢于低調不宣傳的原因，租客很多為在這些企業工作的外籍管理人員，他們一般會選擇一個月以上的租期。

　　“在武漢，我們最大的客戶是東風本田、東風日產這些日本企業，沌口以法國人租客居多，但因為那邊已基本滿租，所以很多人就住到了武勝路店，每天班車上下班。”談及經營狀況，袁嘉驊非常滿意，“雅詩閣進入中國也近20年了，其規模效應業已形成。武漢作為華中核心，是外資投資重鎮，相信我們的國際管理能力結合對本地需求的了解，定能在這個市場大有作為。”

　　資產優化應對商業同質化 凱德湖北下一站依舊武漢

　　不同于萬達廣場深入到二三線城市的發展運營模式，當前凱德中國并無在湖北省內新城市布局的相關計劃。

　　“我們比較喜歡深度挖掘一個城市的潛力，只有在一個城市深耕成功， 才會有下一站的動作，所以，你們不會看到凱德在內地瘋狂拿地，而是一步一個腳印，一座城市多個布局”。

　　袁嘉驊如是回答其在湖北的發展戰略。

　　在被問及武漢商業遍地開發，商業同質化甚至過剩時，他仰仗凱德進入中國市場21年的經驗表示：凱德并不懼怕同質化，以資產優化來應對同質化，便是一直以來的解決之道。他認為，同質化主要體現在硬件方面，凱德的核心競爭力便在于運營，他們會在商場的生命周期里，每隔3-5年便進行相關的資產優化，進行商場再投資。租戶之所以選擇凱德，是因為凱德善于研究周圍客群有哪些需求，能夠找準細分市場。

　　他認為，武漢現有的1100萬人口，有足夠的購買力和需求。

　　他表示，凱德在運營地鐵上蓋綜合體方面有經驗，目前凱德中國在上海的人民廣場、中山公園、漢中路等三個人流量最大的站點就建設了三個地鐵上蓋綜合體，如果有機會，自然也希望能夠與武漢地鐵結緣。
　　（新浪樂居 楊佳）