偌大的工地上，成片的在建高樓，工地、空地、菜地、農(nóng)民房林立，大量寫字樓商業(yè)項目存量大去化慢……這是記者近日在浙江杭州蕭山區(qū)錢江世紀城走訪看到的情景。
到今年，錢江世紀城已經(jīng)開發(fā)將近十個年頭了。但記者近日實地調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，錢江世紀城偌大的區(qū)域板塊，商業(yè)寫字樓庫存量巨大，產(chǎn)品去化艱難，甚至為了產(chǎn)品銷售，在今年的四五月份，錢江世紀城板塊以管委會名義牽頭舉辦了相當正式的異地巡展，為的是吸引杭州之外的客群前來購買樓盤產(chǎn)品。
與此同時，根據(jù)已公布的2015年蕭山讀地手冊，錢江世紀城計劃有四宗地塊在 2015年出讓，其中一宗近13萬平方米的宅地計劃在2015年下半年推向土地市場，錢江世紀城后續(xù)的土地供應不容小覷。
然而從目前錢江世紀城的區(qū)域開發(fā)建設情況來看，主打商業(yè)和寫字樓的錢江世紀城產(chǎn)品庫存量巨大，去化艱難，行走其中，已經(jīng)開發(fā)近10年的錢江世紀城后續(xù)依然有大量土地出讓，該建的高樓在建，成片的空地待字閨中，還有大量農(nóng)民房沒有拆完，在這里，出鏡率最高的應該就是腳手架了。業(yè)內(nèi)人士指出：“錢江世紀城本身就定位為商務類的，加上目前整個杭州市場還是以去化為主導，該區(qū)域其本身住宅的量就很少，所以其區(qū)域產(chǎn)品銷售是處在一個非常尷尬的局面。”
對此，記者數(shù)次致電并致函錢江世紀城管委會辦公室，希望對區(qū)域開發(fā)建設情況以及產(chǎn)品去化問題做一采訪，管委會辦公室相關負責人表示不接受采訪，截至發(fā)稿，也未獲任何回復。
庫存壓力大，管委會牽頭吆喝賣樓
資料顯示，錢江世紀城地處蕭山城北江濱地區(qū)，東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至七甲閘——利民河，南到前解放河，東至利群河和市心路。與杭州錢江新城隔江相望，規(guī)劃總用地為22.27平方公里，可容納人口16萬人。
隨著2010年底慶春路過江隧道的正式開通，錢江世紀城板塊也借力交通利好，以及濱江等知名開發(fā)商的首次進駐，逐漸在杭州樓市進入了大眾視野。實際上，從2008年開始，錢江世紀城就進入開發(fā)建設和產(chǎn)業(yè)培育期，到2013年，該板塊進入快速建設期，板塊內(nèi)眾多住宅和商業(yè)項目涌現(xiàn)。
在當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，近兩年來出讓土地不多的錢江世紀城，未來還將有大量商業(yè)性質(zhì)用地出讓，而基于酒店式公寓禁令的施行，這一大批土地將來只能以寫字樓的產(chǎn)品形式投入市場。有數(shù)據(jù)顯示，錢江世紀城板塊內(nèi)已出讓的寫字樓體量已經(jīng)超過200萬平方米。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)同樣顯示，預計2014~2018年期間，杭州甲級寫字樓市場約有107萬平方米新增供應，主要集中在錢江新城、城北和錢江世紀城三大區(qū)域。
杭州克爾瑞相關分析師分析表示：“錢江世紀城板塊目前的商務總體量已經(jīng)不小，未來體量更是不容小覷。盡管有著地段、價格上的多方面優(yōu)勢，今后的錢江世紀城仍將面臨巨大壓力。并且還有一個很重要的原因，錢江世紀城板塊的配套遠未跟上，這樣無論對于寫字樓還是住宅來說，都對去化造成影響。”
“包括錢江世紀城，以及錢江新城這邊的寫字樓去化也都不是很好。因為杭州寫字樓市場本來就不是很好。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生分析表示。
面對錢江世紀城的銷售困境，錢江世紀城管委會于今年4月17日、18日兩天帶領板塊內(nèi)15家開發(fā)商開啟省內(nèi)六地市的巡展活動。“由管委會牽頭做巡展去下面地市吆喝促銷的情況并不多見，這也從側面說明錢江世紀城板塊內(nèi)項目銷售困窘。”當?shù)刂槿耸恐迷u。
產(chǎn)品銷售遇冷，開發(fā)商備受煎熬
6月9日，記者先是乘坐地鐵走訪錢江世紀城，發(fā)現(xiàn)地鐵站名為“錢江世紀城”的這一站并未開通，而與當?shù)厥忻衽收勚校浾吒杏X到與一江之隔的錢江新城相比，錢江世紀城的知名度相距甚遠。在老杭州人眼里，這里曾經(jīng)是蕭山江邊的灘涂地。業(yè)內(nèi)人士表示，錢江世紀城是杭州過江發(fā)展的一個重點區(qū)域，眼下，錢江世紀城板塊的商業(yè)項目陸續(xù)建成，將在今年年底迎來一波交付的高峰。
走在錢江世紀城標志性項目博地中心附近的項目工地上，記者發(fā)現(xiàn)不少項目依然在建，個別項目即將交付。而隨機走訪一些寫字樓和商業(yè)項目后，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤銷售不夠樂觀。板塊內(nèi)眾多商業(yè)項目日子并不好過，同質(zhì)化競爭激烈，甚至有的項目接近交付，銷售卻不足一成，一些開發(fā)商陷入困境。
在杭州克而瑞機構提供的資料中記者注意到，目前在售樓盤中，除了金昌春和錢塘、順發(fā)江南麗錦等個別樓盤為住宅項目外，板塊內(nèi)主打的仍是商業(yè)地產(chǎn)。正因為板塊內(nèi)同類型產(chǎn)品過多，導致目前錢江世紀城面臨庫存大、去化慢的窘境。
杭州克爾瑞提供的錢江世紀城普通住宅月度成交表格顯示，2014年前7個月錢江世紀城普通住宅總套數(shù)剛過90套，也就是月均每個月成交13套左右。2014年8月份開始到年底，普通住宅成交套數(shù)有了較快增長，從成交數(shù)據(jù)來看，對應樓盤項目大幅度的降價銷售是促成普通住宅成交量攀升的主要原因之一。從今年上半年該區(qū)域普通住宅成交來看，較去年下半年有所下降。當?shù)胤治鰩熤赋觯骸板X江世紀城的住宅銷售一直都不算是特別火爆，尤其是去年上半年均價至少在每平方米17000元的情況下，銷售數(shù)據(jù)慘淡，開發(fā)商不得不在下半年采取降價促銷的方式，最高降幅高達三分之一左右。”記者注意到，在錢江世紀城區(qū)域內(nèi)的不少在售樓盤的宣傳標語上，超低優(yōu)惠的價格也是宣傳的側重點之一。
根據(jù)購房寶數(shù)據(jù)顯示，2014年錢江世紀城有簽約數(shù)據(jù)的12個商業(yè)樓盤（另有4個樓盤只申領出預售證，但并未有成交）共計簽約647套。2015年的成交數(shù)據(jù)更是慘淡，1月1日至4月14日三個多月時間僅成交了69套。
在申領出預售證的16個樓盤中，總房源套數(shù)為4847套，現(xiàn)已售2073套，仍有近2800余套房源處于待售狀態(tài)，若是按2014年的去化量來看，目前現(xiàn)有的存量需要4年多方能消耗完畢。這還不算錢江世紀城板塊已出讓但未開發(fā)或仍處于開發(fā)未能銷售的地塊，博地中心便是其中之一，體量有近22萬平方米。
位于該區(qū)域的國泰科技大廈是已經(jīng)建好的商業(yè)項目之一。記者在當?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站上看到以下介紹信息：國泰科技大廈位于杭州錢江錢江世紀城重點打造的財智資本特區(qū)商務港，目前在售700平方米和1400平方米的商業(yè)寫字樓，均價為每平方米15000元。而在杭州透明售房網(wǎng)等數(shù)據(jù)庫資料查詢后顯示，該項目目前銷售并不樂觀。在今年初當?shù)孛襟w報道該項目銷售情況中有這樣一段話——“據(jù)工作人員介紹，2014年上半年請了銷售團隊幫他們賣房子，但大半年下來一套都沒賣出去，現(xiàn)在老板的打算就是先出租，賣暫時是賣不出去了，周邊幾個項目的情況也和我們差不了多少，最多也就賣出了幾套，走一步看一步吧。”
查詢一些項目在杭州透明售房網(wǎng)上的銷售數(shù)據(jù)，像三宏國際大廈一些較有知名度的項目顯示的是“近月無成交”，銷售遇冷。
據(jù)當?shù)厝耸拷榻B，錢江世紀城在規(guī)劃時定位就比較“高大上”，一些開發(fā)商在售的產(chǎn)品都是400平方米以上的。對此，中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生表示：“就目前的情況來看，板塊內(nèi)寫字樓均價在每平方米13000~15000元，一套400平方米的辦公室要500多萬元，小企業(yè)承擔不了這樣的支出。即使是經(jīng)濟實力好的公司，杭州本地也很少有人愿意為這樣的辦公樓買單，因為杭州的中小企業(yè)很多，大家對高端寫字樓的需求并不強烈。”
不僅如此，該區(qū)域一項目銷售人員也坦言：“畢竟目前板塊發(fā)展還不成熟，來詢問的客戶大過想來購買的，錢江世紀城交通配套都還沒起來，大家對于該區(qū)域未來的發(fā)展還持觀望態(tài)度。很多購房者目前在等待整個區(qū)域的成熟，希望在奧體中心建成后能給該區(qū)域帶來一些變化。”
此外，高院生對于錢江世紀城庫存巨大的寫字樓產(chǎn)品表示出了擔憂：“杭州目前寫字樓的存量特別大，而且是遍地開花的開發(fā)建設。不像過去僅僅集中在市中心的武林商圈之類的，存量過大，供求關系失衡之后就會影響到板塊整體的區(qū)域價值。”
另據(jù)了解，這些已經(jīng)建好卻銷售慘淡的項目，接下來都將進入現(xiàn)房銷售階段，并且會有不少以邊租邊賣的方式來運營。
面臨多重瓶頸，高空置率隱憂暗存
行走在錢江世紀城，方圓幾里的空地有時候見不到一個可以問路的人，空地、民房、正在建設的項目，與宣傳資料中的CBD概念相去甚遠。目前的錢江世紀城板塊上，并沒有形成規(guī)模式的、有氛圍的人居環(huán)境。
杭州克而瑞分析師表示：“目前錢江世紀城在住宅銷售方面處于兩極分化狀態(tài)，因為操盤和品牌效應，濱江的金色江南賣得比較好。而其他一些項目不惜降價促銷，金昌春和錢塘、順發(fā)江南麗錦今年都降價了，所以成交也不錯。然而，這里的寫字樓去化比較慘淡，因為定位為杭州陸家嘴，希望吸引一些公司的集團總部前來辦公，所以這里的寫字樓產(chǎn)品面積偏大，產(chǎn)品結構也呈現(xiàn)同質(zhì)化競爭。又因為奧體在內(nèi)的配套還沒起來，周邊發(fā)展受限。辦公普遍成交量低。畢竟很多發(fā)展型企業(yè)集團會選擇上海作為總部，不會選擇在杭州。”
一位資深業(yè)內(nèi)人士坦陳，錢江世紀城開發(fā)建設有好多年了，現(xiàn)在很多項目都已經(jīng)到了交付階段，但是板塊紅利卻依然沒有顯現(xiàn)。其板塊發(fā)展瓶頸一直存在，在最初的幾年，不少地產(chǎn)開發(fā)商紛紛看重這一板塊的發(fā)展?jié)摿Γ诖四玫刈鲰椖浚悄壳皝砜错椖堪l(fā)展并不樂觀。從大環(huán)境來看，杭州本地的寫字樓庫存量太大，去化周期很長是原因之一。
易居智庫研究中心相關負責人則分析表示：“杭州的供應過剩有特殊性。其供應規(guī)模大，和過去投資狂熱的情緒有關系。而且地方政府在供地方面比較激進，對于投資者是有誤導的。”
（來源：中國經(jīng)營報 作者：石英婧）
