2015年半程已過，但廣州商業(yè)地產市場表現(xiàn)似乎有些平淡，甲級寫字樓一直沒有全新項目亮相，公寓成交下滑，不過這或許只是為下半年重頭戲的登場在做準備。據(jù)悉，下半年或將有十大新增購物中心同臺競技，另外，越秀金融大廈、珠控國際中心及高德置地南塔等甲級寫字樓也將于下半年交付。
廣州周大福金融中心（東塔）將于明年上半年交付。 王荔玨 攝
今年上半年，南沙萬達廣場賣的公寓，比上半年住宅成交冠軍南沙濱海花園賣的住宅還多。王荔玨 攝
新鴻基旗下的天環(huán)廣場出租率已達80％以上，其中三到四成的品牌為首次進入廣州。 王荔玨 攝 寫字樓
寫字樓租賃需求在上升 整售市場陷停滯
租
世界500強進東塔租金低至140元/㎡
日前，仲量聯(lián)行發(fā)布的分析報告顯示，2015年第二季度，廣州甲級辦公樓租賃需求呈上升態(tài)勢，導致預租項目的預租率進一步提高，其中，典型的個案是尚未交付使用的廣州周大福金融中心在二季度預租率已高達50％。
金融業(yè)服務業(yè)需求大
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出，甲級辦公樓租賃需求呈上升態(tài)勢主要體現(xiàn)在租賃面積超過1500平方米的成交有明顯增加。
從行業(yè)來看，除了金融業(yè)的租賃需求繼續(xù)保持旺盛，專業(yè)服務業(yè)、電子商務和與金融行業(yè)相關的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本季度也呈現(xiàn)活躍態(tài)勢。展望下半年，曾麗認為，當前促進金融改革和服務業(yè)發(fā)展仍然是中國經(jīng)濟增長點主旋律，因此，金融、信息技術產業(yè)和專業(yè)服務行業(yè)將繼續(xù)主導廣州甲級辦公樓需求。
統(tǒng)計顯示，下半年廣州地區(qū)即將竣工的項目面積達47萬平方米，這些項目當前具有良好的預租率。
珠江新城還是香餑餑
DTZ戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文透露，二季度，客戶群體流向珠江新城商務區(qū)的趨勢明顯增加，下半年即將交付的越秀金融大廈、珠控國際中心及高德置地南塔等甲級寫字樓的預租表現(xiàn)強勁。其中，高德置地南塔預租已滿;越秀金融大廈預租率達到六成；而將于明年上半年交付的廣州周大福金融中心(東塔)同樣受到關注。曾麗指出，周大福金融中心在二季度預租率已高達50％。
據(jù)業(yè)內人士透露，目前廣州周大福金融中心的租金范圍在140~300元/㎡，不同的租戶享有不同的優(yōu)惠條件。其中，140元/㎡的租金是只針對世界500強而設的優(yōu)惠租金，而且對于部分進駐的世界500企業(yè)還有3個月左右的免租期優(yōu)惠條款可談。
售
上半年僅賣779套同比暴跌近六成
2015年上半年，廣州住宅市場的暖風并未吹至寫字樓銷售市場。從房價點評網(wǎng)記錄的廣州寫字樓今年上半年成交數(shù)據(jù)看，今年1~6月，廣州純寫字樓簽約套數(shù)僅為779套，同比暴跌近六成，均價為23668元/㎡，同比下跌近三成。
散售為主機構投資者少
高力國際上半年分析指出，今年上半年寫字樓投資市場以散售交易為主，多為個人或者中小型企業(yè)買入投資或者自用，而公司及機構投資者活躍度較低，令整售市場維持停滯。房價點評網(wǎng)高級分析師肖文曉則認為，上半年廣州辦公物業(yè)量價齊跌，主要受兩個因素影響：首先，上半年廣州辦公物業(yè)的新增供應為29.71萬平方米，同比大降40.2％，供應減少成交自然相應減少；其次，成交均價下跌的主要原因還是成交結構變化，上半年珠江新城、體育中心和天河北三大核心板塊的寫字樓僅成交4.78萬平方米，比去年同期的17.04萬平方米大幅度縮減，超甲級寫字樓的成交減少致均價下跌。
投資建議
珠江新城投資價值高
越秀辦公成本更實惠
業(yè)內人士認為，2015年，廣州甲級辦公樓全年租金增長將高于預期，約達3％~4％，2016年增幅將加快。考慮到可售項目的相對稀缺，再加上穩(wěn)定的投資和自用需求，預計甲級辦公樓市場售價將在未來12個月維持2％~3％的增幅。
從投資的角度看，廣州房價點評網(wǎng)的相關人士就認為，投資物業(yè)不妨優(yōu)先考慮優(yōu)質的寫字樓物業(yè)。因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，廣州珠江新城寫字樓的交易均價為34737元/㎡，而同區(qū)域甲級寫字樓的租金水平大約為160元/㎡/月，年租金回報率約為5.5％，這個回報率比平均在2％左右的住宅和在4%~5%之間的公寓要好。同時，租戶“喜新厭舊”得厲害，優(yōu)質寫字樓(中心區(qū)、甲級)的回報率通常要普通寫字樓。
與珠江新城相比，越秀區(qū)的吸引力也不低。相比天河區(qū)，更為實惠的租金水平使得越秀板塊繼續(xù)吸引電商、貿易等成本敏感型企業(yè);目前越秀區(qū)內甲級寫字樓空置率下降0.2％至2.6％；廣州國際電子大廈裝修升級后租金上調，帶動區(qū)域整體租金水平小幅上揚至125.4元/㎡/月。
數(shù)據(jù)
寫字樓
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度，廣州甲級寫字樓市場暫無新項目建成交付，市場現(xiàn)有存量保持在349萬平方米。全市空置率水平環(huán)比下降1.3%至10.1%的水平；租賃市場成交活躍度上升，二季度甲級寫字樓市場吸納量為43988平方米，環(huán)比上升58.4%；甲級寫字樓租金環(huán)比微漲0.5%至153.5元/㎡/月，與去年同期相比下降0.6%。
從房價點評網(wǎng)記錄的廣州寫字樓今年上半年成交數(shù)據(jù)看，今年1~6月，廣州純寫字樓簽約套數(shù)僅為779套，均價為23668元/㎡，遠低于2014年1~6月的1770套簽約量和32852元/㎡。在簽約套數(shù)方面，今年上半年同比暴跌近6成，均價則下跌近3成。
公寓
從網(wǎng)易監(jiān)控陽光家緣的成交數(shù)據(jù)來看，包括公寓在內的廣州商用物業(yè)上半年成交11310套，成交均價16137元/㎡，與去年同期成交9923套，均價22741元/㎡相比，成交略漲一成，但成交均價跌了近三成，而且成交前十的基本都是公寓項目。
商鋪
從網(wǎng)易監(jiān)控陽光家緣的成交數(shù)據(jù)來看，2015年上半年，廣州商鋪成交3304套，成交均價23864元/㎡，與2014年同期的成交5464套相比下跌近四成，成交均價也比26709元/㎡下跌了10%左右。
另外，二季度，廣州優(yōu)質購物中心的存量增至390萬平方米，首層平均租金水平環(huán)比微降0.4%至每月658.8元/㎡。
公寓
先冷后熱 南沙最火
據(jù)陽光家緣成交數(shù)據(jù)顯示，廣州商用物業(yè)(公寓及寫字樓)上半年成交11310套，成交均價16137元/㎡，與去年同期成交9923套，均價22741元/㎡來比，成交量略漲一成，但成交均價跌了近三成，而且成交前十的基本都是公寓項目。
回顧上半年，公寓市場經(jīng)歷了先冷后熱的過程。年頭由于樓市回暖尚不明顯，而公寓因供應量大而備受冷遇，春節(jié)前黃埔、花都、番禺的公寓都推出特價單位，有的甚至降價20%左右。隨后，在連續(xù)的利好政策推動下，廣州樓市回暖節(jié)奏逐步清晰。尤其是二季度，國內股票市場出現(xiàn)大幅震蕩，也促使部分股市資金流入房地產市場，而目前廣州依然嚴格執(zhí)行限購政策，想將資金投入樓市的不少人只能選擇公寓。剛剛過去的6月，廣州商用物業(yè)(公寓及寫字樓)成交了3289套，成交均價為15403元/㎡，甚至遠超“紅五月”的2668套，暴漲了23%。
去庫存是銷售主旋律
業(yè)內人士表示，從數(shù)據(jù)來看，2010年廣州公寓供應量只有6311套，到去年激增至27577套，5年增長了4倍多，但成交量并沒有實現(xiàn)同比增長，因此，今年公寓市場仍以去庫存為主調。數(shù)據(jù)顯示，到6月底，廣州商用物業(yè)(公寓及寫字樓)未售貨量達49031套。
盡管公寓庫存量大對銷售造成不小壓力，但是仍有不少有諸多利好的公寓項目受到熱捧。由于自貿區(qū)利好，南沙公寓異軍突起。2015年初，廣州樓市還表現(xiàn)平淡的時候，南沙就率先打破僵局——南沙金茂灣開盤即“日光”，之后幾乎每個月都有“日光盤”出現(xiàn)，而這些盤多是公寓。上半年成交量最大的公寓廣州南沙萬達廣場簽約量為2155套，甚至比上半年廣州住宅成交冠軍南沙濱海花園的1851套還多出不少。
投資建議：
可考慮地鐵上蓋物業(yè)
在樓市步入升溫的環(huán)境下，該怎樣選擇公寓產品呢?如果有多個公寓項目可選擇的情況下，首先是要看地段。中原地產商鋪部高級營業(yè)經(jīng)理王雷指出，近期南沙、黃埔、番禺一些商業(yè)公寓成交行情相當不錯，價格在1.2萬~1.3萬元/㎡，地鐵上蓋型公寓，雖然其租售行情可能還需要等待相當長的一段時間，但發(fā)展?jié)摿Σ诲e，而且主要是投入不高。不少公寓都有客戶一次購買幾套的情況，此類公寓可以買來用于辦公，相比寫字樓，其使用辦公成本更低。
商鋪
下半年十個大Mall開張
縱觀整個2015年上半年，廣州商鋪物業(yè)市場顯得比較平淡。上半年內，無大宗商鋪投資交易成交，也無新增優(yōu)質零售物業(yè)供應。
高力國際有關人士表示，這主要歸因于核心區(qū)域內有限的可投資資產、買賣雙方對物業(yè)估值的差距以及電子商務持續(xù)愈趨激烈的競爭所產生的共同影響。與中國其他城市相若，廣州眾多擁有穩(wěn)定、成熟商鋪物業(yè)的業(yè)主采取只租不售的策略。
從商鋪租賃來看， 2015年上半年，廣州市商鋪物業(yè)市場需求活躍，全市整體租賃需求回升，其中二季度的凈吸納量達一季度的3倍，主要仍由餐飲和快時尚租戶推動。比如，二季度，無印良品進駐太陽新天地，迪卡儂進駐西城都薈，Juicy Couture開設廣州第二家分店，選址太古匯。另外，值得關注的是，二季度，位于白云新城的綠地繽紛天地開始試營業(yè)，使得全市優(yōu)質零售物業(yè)的存量增至390萬平方米。
天環(huán)廣場出租率超八成
平淡的上半年過去了，將迎來精彩的下半年。可以說，廣州市商鋪物業(yè)市場2015年新增供應都集中在下半年了，較有經(jīng)驗的優(yōu)質零售物業(yè)開發(fā)商如新鴻基地產、凱德商用和萬達集團的項目都將相繼入市，而且其預租情況良好。其中，新鴻基旗下的天環(huán)廣場出租率已達80%以上，天環(huán)廣場內有三到四成的品牌為首次進入廣州，包括廣州首家蘋果旗艦店、首家百麗宮影城等。
據(jù)悉，下半年，廣州將迎來10個新增購物中心項目，除了天環(huán)廣場外，還有凱德廣場·云尚、蘿崗萬達廣場、富力海珠城、奧園城市天地、M Park漫廣場、合生國際廣場、合生廣場、 番禺永旺夢樂城和盛悅購物中心等，總面積達約111萬平方米。蘿崗萬達廣場7月17日開業(yè)，富力海珠城則預計將于8月開業(yè)。
投資建議：
新興商圈項目得看開發(fā)商
想投資商鋪又該采取何種策略，如何研判租金走勢和回報呢?仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產部高級經(jīng)理吳靜敏表示，預計租金增長將繼續(xù)由成熟商場推動，年增幅維持在3%~4%左右。因零售商擴張態(tài)度仍然謹慎，偏好核心商圈，或由有經(jīng)驗開發(fā)商運營的新興商圈項目，未來大量新增供應滿足這些條件，預期能創(chuàng)造更多租賃機會，投資者可以考慮。
亮點
升級 優(yōu)步搬至珠江新城辦公
近日，世邦魏理仕在發(fā)布的2015年第二季度廣州房地產市場回顧中透露，平安銀行、中交集團分別在新落成的珠控國際中心和廣州之窗商務港有自用面積，成為第二季度寫字樓凈吸納量最大來源。
而從區(qū)域來看，珠江新城新寫字樓仍是吸納的最大贏家。不過，與一季度民營企業(yè)唱主角不同的是，二季度的租賃成交中外企明顯活躍起來，紛紛升級辦公環(huán)境。比如，美贊臣在越秀金融大廈租賃成交4000平方米，廣州凱捷商業(yè)有限公司在保利洛克維二期租賃2450平方米。第一太平戴維斯廣州商業(yè)樓宇部董事劉曉南表示，目前珠江新城寫字樓業(yè)主多對優(yōu)質租戶提供較大的租金折讓，同時寫字樓項目的軟硬件條件俱佳，可提供大面積選擇，所以對知名企業(yè)的吸引力還是較大的。
另外，以信息科技行業(yè)為代表的擴租和升級需求也支撐著市場。如華為技術公司從非優(yōu)質寫字樓升級至越秀區(qū)市政中環(huán)大廈，擴租至2100平方米；優(yōu)步從白云區(qū)非優(yōu)質寫字樓升級至珠江新城，承租1800平方米。
新貴
南沙搞跨境體驗 琶洲愛電商大鱷
回顧廣州上半年商業(yè)地產行情，最大亮點就是除了傳統(tǒng)商業(yè)旺地，兩大新貴區(qū)域也脫穎而出，分別是南沙和琶洲。
有著自貿區(qū)利好的南沙成為上半年廣州樓市最熱的區(qū)域，由于公寓產品不受限購約束，漲價明顯，部分樓盤上漲幅度甚至達到50％，今年上半年公寓成交冠軍也位于南沙。
南沙自貿區(qū)的正式掛牌還推動了跨境電商的發(fā)展，部分位于自貿區(qū)內的物流設施因此受到熱捧，推動租金上漲。世邦魏理仕工業(yè)及物流服務部吳衛(wèi)劍經(jīng)理介紹，南沙自貿區(qū)主要的物流設施位于龍穴島物流園區(qū)內，已建有倉庫26萬平方米，1號店、阿里巴巴(心怡科技)、宜美等跨境電商巨頭及其物流供應商已成熟運作。園區(qū)內新建的4號倉庫，海關確認業(yè)務定位為跨境電子商務(南沙)倉貿保稅中心，已有京東、唯品會、威時沛運等知名企業(yè)搶灘，并于今年6月底正式啟用。
6月，琶洲電商總部區(qū)AH040207等7幅商業(yè)地塊的拍賣，也讓琶洲成為上半年樓市尾聲中脫穎而出的新星。根據(jù)廣州市政府的發(fā)展規(guī)劃，琶洲將以會展中心的建設為核心，發(fā)展成為以會展展覽、國際商務、信息交流、電子商務、高新技術研發(fā)、旅游服務為主導，兼具高品質居住生活功能的RBD(Recreational Business District)。7宗地塊最后被騰訊、阿里、復星、國美四巨頭以78億元“分食”，這些電商大鱷的進駐無疑將給區(qū)域發(fā)展帶來新機遇，也將推動區(qū)域內寫字樓市場的發(fā)展。目前該區(qū)域寫字樓月租100~120元/㎡。
（廣州日報 記者 王荔玨、劉麗琴、陳白帆）
