位于北外灘的白玉蘭廣場，原本準備今年開業，但因多種原因目前已延遲到明年才能開業。無獨有偶，上海虹橋商務區由瑞安集團開發的購物中心項目虹橋天地更是幾度延遲，《第一財經日報》記者從多位知情人士處了解到，其之前預期的開業時間是2015年上半年，后來延后到今年9月，再后來延后到今年年底。

類似的案例還有很多。

《第一財經日報》記者近期深度調研獲悉，近年來，由于諸多資本涌入商業地產市場，導致每年全國購物中心過度開發，繼而讓購物中心集體遭遇工程延期、招商困難，部分地區的零售項目空置率甚至高達40%，使很多項目無法如期開業。但不少開發商們似乎并沒有意識到這些，這讓購物中心營運者陷入尷尬。

為拉升周邊房產？

“幾乎每年都有數百家新的購物中心增量投入市場，但是市場根本不需要這么多量，這會導致購物中心的總量供大于求。”長年負責購物中心開業、招商的協信商業地產集團上海區域商業總經理徐蓉坦言。

世邦魏理仕指出，2013年，全球在建購物中心面積達3,900萬平方米，在建面積最多的前10個城市中有8個位于中國。2015年下半年，上海將持續迎來新項目入市，預計新增供應將達到71.4萬平方米，其中約有87%位于非核心商圈。

世邦魏理仕發布《購物中心建設：全球最活躍城市》中的統計數據顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購物中心面積分別達330萬平方米和320萬平方米，為全球城市之最。在部分二三線城市中，大量的新增供應已經開始對零售市場表現帶來壓力。

《第一財經日報》記者從多家機構數據看到，2016年上海購物中心供應還將增大，2017年的供應也還將比今年更大。

緣何有這么多新項目入市?

“首先當然是住宅市場的調控與走低，開發商都看到多年后很多城市的住宅會過剩，因此一定要加緊轉型商業地產。其次，一些零售商由于生意難做，也開始轉向商業地產，比如步步高、銀泰等。當然最根本的原因是對很多開發商而言，開發購物中心是一個‘羊毛出在豬身上’的過程，你只要建一個購物中心，就會使得周邊的寫字樓、住宅增值，只要將寫字樓和住宅租售出去，開發商就已經賺錢，剩下購物中心就變成了‘犧牲品’，開發商不關心購物中心的死活，他們只關心其他物業租售的盈利。要知道，零售業是非常繁瑣和復雜的，你不好好經營，僅是當做一個拉升周邊房產的工具，必然做不好商業。”RET睿意德商業服務部董事杜斌指出。

招商難題

隨著零售物業市場體量和版圖的快速擴張，諸多“后遺癥”出現。

首先是工期的延遲。“其實在業內這已是常規，能夠按時完成工期的大概只有萬達這類‘軍事化’管理的項目，因為萬達有數百個時間節點，每個節點必須完成指標，不能完成者出局，萬達甚至在部分管理崗位準備諸多備用者，一旦有人出局，立即有人頂上，這讓萬達廣場基本都可如期開業。但其他業者并不具備此種能力，一旦項目過多則工期難以如期完成。”旭美商業投資管理有限公司CEO潘韜告訴記者。

最讓人頭痛的當屬招商。

有多年招商經驗的徐蓉透露，以往一個購物中心的主力店應該是LV、GUCCI這類“重奢”大牌，但如今隨著公務消費受限、海外代購升溫等，很多奢侈品消費都不會落地在國內，這讓大牌在前一陣也開始“破天荒”打折，于是“重奢”大牌鮮少有擴張計劃，而且這類大牌通常在一個城市也只能開3~4家店，一旦飽和也不會再擴張，于是招主力店難度加大。

“大家退一步，就開始招‘輕奢’品牌，比如coach、MK等，但這些品牌都需要裝修補貼，按每平方米3萬至5萬不等計算，一家輕奢店的補貼可高達數千萬元，這些成本都要購物中心承擔，這讓業主不堪重負。”杜斌坦言。

“目前整個商業地產的市場供應非常大，但是零售行業受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。小的品牌想進來但是我們不愿意給他們鋪位，大品牌對于租金的要求非常苛刻，還需要我們補貼裝修。比如目前A&F，MK，KateSpade這幾個輕奢品牌目前就非常火爆，招商難度非常大。”一位從事招商工作的業內人士告訴記者。

再退一步，則以招快時尚為主力店。

“問題又來了，快時尚雖然可以吸引人流，但這類門店需要面積很大，且有些品牌比如：拉夏貝爾、熱風等現在都必須要一樓的好位置，否則就不進入，因為他們自己認為可以帶來客流是本錢，于是提諸多要求。更令人頭痛的是，這些以往普通的服飾品牌都要求裝修補貼，單店補貼金額從數百萬元到上千萬元不等。因為被電商沖擊后，服飾品牌利潤下滑，一家虧損門店要靠好幾家盈利門店養活，于是服飾品牌就要依靠購物中心業主補貼裝修費用來獲利。這加劇了購物中心的成本壓力和招商難度。”杜斌告訴記者。

空置率高、開業難

在招商遭遇巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點在某些供應集中且消費人口尚待培養的新興商圈將尤為明顯。同時項目間的競爭升級將進一步強化市場的租戶主導特征，租金的上漲空間料將持續受限。

世邦魏理仕統計顯示，在中國，沈陽是第一個顯現零售物業供過于求風險的城市。截至2014年第二季度，沈陽的空置率仍高達19.1%。作為中國東北地區的區域中心，沈陽吸引了數量可觀的奢飾品牌進駐(全國排名僅次于上海、北京)。盡管沈陽人均零售商業面積已是全國最高，但未來三年仍陸續有150萬平方米的新增供應落成。在沈陽和無錫，部分零售項目的空置率甚至高達40%。

高空置率使得大量購物中心遭遇開業難。

“一般我們要求開業的時候85%-90%的商鋪都可以開業，但是很多商場迫于開業時間都通過試營業等方式先行開業，其實很多商鋪都沒有完全招滿，不算完整的開業。”上述從事招商工作的人士透露。

不少業內人士反映，北外灘的白玉蘭廣場，本來準備今年開業，但已延遲到明年才能開業。無獨有偶，上海虹橋商務區由瑞安集團開發的購物中心項目虹橋天地更是幾度延遲，其之前預期的開業時間是2015年上半年，后來延后到今年9月，再后來延后到今年年底。上海有一個二期商業項目，其招商完成情況不到70%，其計劃開業的時間為今年年底，如果按照目前的招商進度，其開業時候很多商鋪都無法正常開業。正大樂城寶山店也比原計劃推遲開業時間。

“有些商家為完成開業指標，則旨在招滿，并非注重定位。這讓這些即便已經開業的商場也面臨尷尬。比如開業不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些國際高端品牌，但同時其店內也充斥著很多名不見經傳的品牌，這種混亂的定位本身就有問題，加之其位于南京路步行街地區，這類游客諸多的地帶，整體消費力不高，可新世界大丸定位高端，其店內的旋轉式手扶電梯據說在全球只有100部不到，其店內購買了十幾部，如此高端定位與大眾化消費的游客群體根本不匹配。所以，盲目開發的項目存在虧損風險。”長期研究商業地產的郭先生分析。

上述種種原因也導致購物中心利潤下滑。

高緯環球數據顯示，上海購物中心的毛收益率已經從2008年的9%降低到2015年的4.91%。

“以往一個10萬平方米的購物中心可能7~10年可以回本，如今估計起碼要10年以上才能回本。”杜斌指出。

“未來商業地產開發和管理必然需要分開，開發商全部自持項目的話開發商根本沒有資金來進行開發，但是中國目前的管理方和資產方還沒有明確的模式，萬科、萬達都在進行嘗試，但目前這個模式還不成熟，這個問題也制約著商業地產的發展。”上述從事招商工作的人士坦言。
　　（第一財經日報  樂琰 羅韜）